还有一点是购物中心也好，不是第三产业的问题，是逐渐变成整个城市发展的推动器，那么购物中心开始成为城市的基础设施，为什么讲基础设施，一个商业一个购物中心，一个商业地产要发展要发达，有一个长期的培育过程，那么在这个过程中，购物中心如何定位非常关键。下面我会讲一个英国的案例。如果把购物中心上升到基础设施的定位，我们该要扶持的就要扶持。那么在各级城市的外拓，功能完善，旧城改造方面都有一种新城市主义观念，这种观念的影响使商业零售业的中心定位进一步往外拓。另外有宏观调控各种各样的政策，大家可以看到，很多的品牌地产商开始进入到购物中心和商业地产项目，比如华润中粮中信，他们以前都是很多是做住宅的，现在在宏观调控的政策下，他们必须持有物业了，这才能保证公司持续有效的发展，这些很多的品牌商，进入到商业地产领域，与此同时，出现一个现象，就是很多区域性的地产商在退出商业地产，他可能大盘的开发，住宅部分自己完成，地产部分和专业的地产公司合作，得到了自己该得到的住宅价值，第二，规避了自己风险。
在目前来看，购物中心，特别是综合性的物业，在城市发展当中的地位是越来越重要了，昨天我看了，很多都是综合物业，不仅有零售业功能还有会议酒店展览办公的功能，所以这种形式会越发受到开发商的关注，为什么？不同的经济波动会对不同的物业形态进行影响，做综合物业，他可以化解经济波动对整个物业的影响。所以他逐渐在进入投资基础设施的地位。
好，接下来，我们来看重点，就是购物中心怎么样有竞争力，购物中心和零售品牌的发展目标，一定要一致，因为在座的我看，看会议资料有一百多个商家这个问题，购物中心成功八个要素，这八个要素，无论是商家还是开发商、运营商，都是非常关心，那么位置，我觉得在目前看来呢，非常关键，大家可以看到，北京，包括其他城市，出现了这样，可能在前期的定位中及出现一些不同，但是因为他随着自身综合结构的调整，这些购物中心在逐渐焕发活力，在位置方面，这个位置跟我们黄老师讲的，是有机结合起来，这个区位在整个当中要发挥什么样的作用，是什么定位，跟你的商业项目的未来发展有很大的关系，如果你在一个政府主导，政府希望打造的商业区，这就会降低很多风险。第二定位准确性高，这个听起来很简单，但是不是什么什么一体化，不是，我要服务谁，我凭什么把我服务的人吸引过来？第三，商业布局要合理，第四，财务能力充分，这个就是说，我们能不能在整个的开发到运营过程中有充分的资金，在这种财务能力，对很多开发商遇到的是有没有培育自身项目的信心、耐心。那么如果说，一个项目能够很快地进入培育期，不太现实，尤其二线城市三线城市，培育期很长第五，有效的招商和再招商，大家可以关注中国成功的购物中心，招商不是一次完成的，开业的时候也不追求的招商率，因为你的消费形式是在变化的，消费课程也在变化，消费习惯也在变化，所以在很多的购物中心，他在自身的设计过程中间，有一个孤立部，这个孤立部门是随时掌握零售品牌变化，根据市场的变化情况，形成招商和再招商的循环机制，哪些品牌适合我，就继续，哪些品牌就调整出去，引进什么品牌。功能和租户组合完善，这个很重要，对购物中心来说，我认为，不一定成熟不一定准确，一定是在功能组合的情况下，来追求调整，很多购物中心要靠功能，不是靠零售商。第七点是租户成功的保障措施。在很多的开发商看来，这个租户引进来了就成功了，实际这种项目是半拉子的，因为真正对业主来说，对开发商来说，获得成功的的关键是你的商户取得成功，他取得了好的销售业绩。第八，这是顾客满意，大家可以感觉到，购物中心和百货店不同，百货店的推广是价格战，购物中心是整体性、文化性的系统性的营销，所以它整体的目标就是让顾客满意，同时在客户服务体制上，会建立一个甚至比百货店更加完善的客户服务系统。因为零售商进入你的购物中心，他接触的课程是他的专卖店，自己的店铺的课程，自己你运营商真正掌握，进入到我购物中心的客户到底是哪些顾客来了，哪些顾客会消费，所以你需要把这种信息反馈给你的租户，那么租户在得到你的反馈信息之后，他会对自身的结构进行调整，能够借助你的信息把他的品牌结构进行调整。这是我们简单讲购物中心需要具备的条件，一定要把自身的竞争力的建设和零售品牌的发展目标完美结合在一起。
现在看来我们反反复复在讲购物中心和百货店的区别，我相信，这里更多是用购物中心的办法，购物中心的办法就是统一管理和分散经营，就两个文章需要我们认真去做，如何做好我们自己的统一管理，第二如何帮助我们各自的商家在分散经营的情况下，取得更好的消费业绩，其实就两个，你购物中心解决这两个题，我相信无论是你租户还是开发商得到的都是想要的，因为更多购物中心掌握核心竞争力以后，使他自身是非常高的。所以呢，那么我就想，如何实施真正的统一管理，这里面有几个环节需要我们开发商和零售商做一个很好的沟通。
我们过去很多的商业地产项目，在所谓的统一管理中间，更多是叫统一布管，那么后面统一的商管、统一的招商统一的服务就被忽略掉了，更多的商业管理公司卖的是统一布管，真正实施购物中心的统一管理，最起码做到五个统一，再有我们还要看商业地产，购物中心既有优势，这种优势是分散式的优势，如何发现新的有竞争力的品牌商家。刚才我们在八个要素中强调，功能组合中强调业态，购物中心的功能大家可能看更多强调娱乐，特别是所谓的人均GDP达到七千美元，大家在衣着的开支，在休闲服务的开支会逐渐加大，我们看购物中心一般具备的要素是非常关键的。还有一点，其实我们做购物中心，为什么？业主是最后拿到物业资产价值，要为顾客创造价值，大家可以看到中国有很多大的品牌进入购物中心当中，他们可能对销售额不太在乎，为什么？因为购物中心有充足的客流，为很多品牌提供形象推广，他本身就是希望通过这样大的人流的品牌，把自己的品牌突出出去。所以从现在来看，购物中心要实现最终的价值和宗旨，首先要保证满足顾客满足租户，最后才是业主获得物业的价值，其实的赢家还是业主。
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