第二个问题，要研究商与业的关系，有商才有业。商务的商没有流程没有销售没有业绩，市场是空的。这是有商才有业。有业才能聚商，你没有销售额，没有流水这个商业就留不住。今天留了，过不了几天，顶不住就要走了，这里我想提出一个什么问题呢？就是作为这种项目的预期，我认为，要有三年到五年才能到位。那么这里就是国家政府要有一个政策，因为市场有一个机会参与的过程，有一个置换产品经济的过程，群众有一个认识的过程，特别是作为一个这些地区没有更多居民为基础的情况下，进行建市，那么它必然会遇到一个调整基准区，这个调整基准区，作为一个商铺来看，一般都承担不了，这个就要求政府必须给予支持，给予政策上的鼓励，采取相应的，比如说解决问题，照顾的问题。那么这个，接下来才能保证他的发展问题。这是我讲的第二个关系。
第三个关系，就是开发商，与经营商的关系问题。开发商要服从经营商，要为经营商着想，要为经营商服务，我们往往出现开发商考虑土地开发完了就完事，适合不适合经营商的需要，他们之间能不能协调发展，这个都需要很好的连接，因为我们开发的目的是经营，要保持一个地区的项目稳定的发展，必须考虑到后续的步骤，所以开发商，不管从整个布局、设计以及销售的形势，都应该研究后续发展的问题，我想从这个角度，今天开这个会，也说明我们的开发商有比较长远的思想，能够给大家共商如何协调发展的大计，有利于今后这个项目的健康发展。这是第三个问题。
第四个问题是要处理规划和设计的关系，我们现在规划有了，就是内部设计问题还有很多文章，不同服务业，不同的业态，不同的业主，他内部对整个的卖场的布局，层高，区位，都有自身的要求，在这样的情况下，那么，两者之间，如何有机地结合？不仅仅流于表面上有个形象，表面上非常美丽，但是内在的空间不合理，也不行。所以我想这些观念提出，供大家参考。
由于来的时间很紧，也没有具体考察，只是提出一些想法，给大家参考，谢谢。
主持人：谢谢汪教授的发言。下面，我们有请中国购物中心产业资讯主任，亚洲购物中心轮值主席郭增利先生发言，大家欢迎。
郭增利：尊敬的各位嘉宾，非常高兴参加今天的现代服务业的高峰论坛，那么其实刚刚黄教授和徐区长都在他们的发言中提到一个宜居的问题，其实表面上看，宜居跟城市的居住是相干的，但是任何一个城市，包括他城市的竞争力的发展，现在在我们国家城市化发展加快的情况下，有两个问题，一个是新区的开发，一个是老区的改造这两个都离不开商业服务业的发展，所以我想今天，借这样的机会，把我们对商业服务业的看法跟大家做一个交流。昨天晚上过来的时候，在街上走了几，感触很深，这样一条街上出现这么多商业项目，这些商业项目如何打造，所以我想借着今天的主题，跟大家讨论一下商业。就是这些项目能不能成功，成功的条件又是什么，看今天我们新天地不夜城的项目，大家怎么理解。从这个角度呢，对现代服务业做一些自己的理解。
在演讲之前呢，我想简单介绍一下整个结构，一个是关于购物中心在商业发展和社会发展和城市发展的大的背景下的必然要求，第二是看到这么多项目，怎么让这些项目成功，是不是所有的项目都能成功，要成功要具备什么条件，第三是关心一些当前购买中心的发展趋势，还有看一下我们的新天地不夜城项目。
购物中心是一个外来词，购物中心的发展，商业的发展已经不是零售的发展，是一个整个城市发展的战略问题，因为我们看到，这么多的城市出现的项目是非常多，在这些项目当中有很多在当地的城市发展和城市建设中扮演了非常积极的作用，同时我们发现有很多项目出现一系列问题，招商难、经营难。
我们可以全球衡量对比，发达国家基本上商业服务业在整个经济比重中占到60到70%，我们是25%，在中国很多的一线城市，这个比例大概在40，50左右，从现代服务业的发展前景来看，我们有很多的机会空间，现在来看，零售企业发展的过程中间，其实他要满足消费的问题，那么大家可以看到，各种各样的品牌，我刚才看了一张楼书，各式各样的不同的，包括大卖场，包括百货店，包括娱乐都集中了，意味着什么？其实更多的零售品牌，服务业的品牌，都在关注一个市场，关注一个市场开发，那么商业地产就在这种情况下扮演一个平台的作用，那么如何扮演载体的功能，如何让我们的载体更加受零售商的关注，能够让零售商在这个平台上更好的经营，也是今天我跟大家交流的重点话题。我们一直在关注一个数据，就是社会消费品零售总额增长率和商业营业用房投资额增长率。大家可以看到，这张线非常清楚，社会消费率的增长和我们商业营业用房投放量有很大的重合，上面的曲线在下滑，在这种曲线下，到2006年和2007年，大家发现一个非常有意思的现象，就是社会消费品零售总额和商业营业用房投放量在逐渐重合，意味着我们零售企业的扩张进入到了理性的阶段，进入到追求自身效益的阶段，同时我们开发商学会了理性思维，并不是说所有的项目都要建设多大多大，以前动不动就有几十万的Shoppingmall，我们可能在商业地产这个平台上，取得更好的经营效果。同时我们可以关注，我们谈商业地产也好，谈购物中心也好，谈城市发展，我们都要关注这些零售品牌出现什么变化，我们的商业地产项目，跟我们的项目一定要顺应零售品牌，商业品牌的发展趋势和变化。大家可以看到，许多城市，在城市化进程不断加快的过程中，多中心的格局出现了，原来核心商圈不是主导的商圈，很多城市出现区域性的商圈，在目前看来，我们的零售企业也逐渐转向与区域发展相结合的模式，我们大牌的超市都想在城市中心抢占中心点，但是更多的城市需要有区域的消费空间，这也是宜居的体现，在部分城市可以看到中心区的商业和区域性的商业形成互补的功能，大家各司其职，各自满足不同的消费群。应该说，从2004年的1211国际零售商进入中国的热度是一直升温，特别是在一线城市二线城市表现非常充分。刚才讲我们很多常州市民消费到上海去，上海的消费可能到香港去，在北京，你们可以看到，很奇怪，停车场上看到的车牌不是北京车牌，你可以看到山西的车牌、河北的车牌。这就是整个区域的发展，商业发展过程中的新的变化，这样新的变化给开发商提供一个有价值的信息，是不是我能抓住更有效的发展方式，抓住我们区域的中心，不跟其他的商业产生客流的重叠，我们服务自身的客流。这是非常关键的，在定位上也是非常关键的。我们的项目有多大的体量，我们的品牌组合是否让别人感觉我只有到你的项目去，所以这都需要反问。大家可以看，今天在座主要是零售商，我想，今天这个主题也是讲给我们开发商和零售商一起的，其实大家可以看，从美国的购物中心看，购物中心和零售商都是有关联的，他辐射的半径上，特别某一种不同类型的购物中心，他的商业组合是完全不同的，不是说都是餐饮娱乐休闲一体化，如果是的话，那定位最关键是我要吸引什么客户，我有什么理由，让客户到这里消费。所以大家看，我们对比不同类型的购物中心，对比他的商业组合，可以看到，哪一类的品牌适合他的区域，哪一种的购物中心，有非常严格的界定，所以我们的招商当中，包括我们的开发商、运营商，在交流过程中，就要清清楚楚的表现我们要服务谁，你的服务对象能不能跟零售品牌的服务对象达成一致，我想可以达成一致的话，更多的零售商会非常高兴进入你们的项目。
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