[摘要] 目前执行的限购、限贷等政策松动的可能性不大，可能将在明年有程度不一、方式不一的继续。而即使有松动，也仅仅会针对首次置业者的刚性需求，例如在具体的税率和房贷尺度上，或者在限购年限方面，可能会有适度调整。
二手房———
冷售热租挂牌均价“跌跌不休”
“省实验中学东临，市直机关宿舍，两室一厅，双气”、“甸柳学区好房，一室一厅，45平方米，精装修”……最近一段时间，类似的房屋出租小广告，又在市区不少地方的电线杆、路灯杆、布告栏上出现。
记者采访了解到，随着楼市步入“寒冬”，一手房市场的不景气和房价下跌趋势，已深深传导到二手房市场。数据显示，自5月以来，全市二手住宅挂牌量虽有涨有跌，但挂牌均价已连续 6月环比下跌，平均每平方米已跌去500多元。
成交不足 部分中介另谋出路
“一手房房价步入下行通道，二手房生意更不好做了。”近日，记者走访多家二手房中介了解到，由于市场整体步入“寒冬”，市区多个区域一二手房房价持续倒挂，开发商纷纷推出打折促销手段，一手房加速进入下行通道，二手房交易“雪上加霜”。“现在中介市场一个明显的趋势是，小中介开始关门或转行，大型连锁中介则转向一二手联动，希望通过一手房的销售，确保业绩。”采访中，一位从事房产中介多年的经纪人如此告诉记者。
冷售热租 上市数量连跌3月
销售不利，价格难涨，市场的不景气，直接影响到二手房持有者的心态和预期，不少人出现了惜售心理。中央关于楼市持续调控的一再表态，则让不少购房者真正“冷静”下来，希望选择一个更合适的时机进入市场。抄底成为部分购房者当下不约而同的心态选择。
某网站二手房数据监控中心数据显示，受买卖双方预期的影响，越来越多的二手房转售为租，导致市场挂牌量逐渐走低。今年 5月以来，全市二手房挂牌量有涨有跌，但自9月以来，挂牌量已连续3月下跌，11月挂牌量更是创5月以来新低。其中，5月挂牌量为56160套，环比下跌13.65%；6月73887套，环比上涨31.57%；7月70936套，环比下跌3.99%；8月73867套，环比上涨4.13%；9月66004套，环比下跌10.64%；10月63272套，环比下跌4.14%；11月53230套，环比下跌15.87%，创7个月内新低。业内人士分析认为，受整体市场形势和春节前后交易淡季影响，未来几个月，预计二手房上市交易量还将走低。
加速下降 挂牌均价连跌半年
楼市被“金九银十”抛弃后，11月，包括济南在内的各地新建商品房市场降价声一片。尽管济南的楼盘并没有明确喊出降价口号，但变相的降价行动，随处可见。通过打折、送平米、送装修、送车位、送露台等层出不穷的促销方式，开发商加大了“以价换量”营销力度。长清、章丘纷纷出现“3”字打头的楼盘，市区原本均价八九千元的项目，也纷纷推出了“7字”头起价的房源。
事实表明，一二手房的价格倒挂现象开始越演越烈，一手房价格的持续下滑，直接对二手房挂牌价格造成了持续影响。数据显示，自今年5月以来，济南二手房挂牌均价已连续6月下跌。其中，5月挂牌均价为8988元/平方米，环比上涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%；7月8851元/平方米，环比下跌0.49%；8月8800元/平方米，环比下跌0.58%；9月8774元/平方米，环比下跌0.30%；10月8725元/平方米，环比下跌0.56%；11月8446元/平方米，环比下跌3.19%。从前7月看，11月创年内跌幅，7个月内，济南二手房挂牌均价每平方米跌了542元，累计跌幅超过6%。
分析人士认为，年关临近，部分开发商为冲刺年度销售任务，可能还将拼力一搏，预计促销力度还会加大，随着一手房价格的下调以及政府调控的层层深入，二手房市场短期内很难改变成交低迷的状态，价格下降幅度很可能进一步增大。
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