楼市政策发力逼退房价 明年政策宜适度调整

拐点确立

一面是“千里冰封”的市场，一面是资金回笼的压力，咬牙死扛、决意冬泳者固然有之，“识时务者为俊杰”的道理却为更多顺势而为的开发商所默认。

10月起，上海楼市传来品牌房企扎堆降价的消息，以高达20%乃至40%的降价幅度拉开了楼市降价的序幕。也就在10月，平均房价首现环比下降，2011年下半年来持续的价格僵局就此被打破，房价下降的拐点初步确立。一线城市房价止涨3个月后，二三线城市房价也全部呈现出下降趋势。随着降价潮的蔓延，房价加速下行，调控政策所发挥的作用越来越明晰。

8月份以来，北京新房(纯商品住宅，不含保障房)整体价格已经连续四个月下滑。2011年11月北京新房成交均价为20120元/平方米，环比10月下降2.7%。与前几个月的房价结构性下调不同，11月份，北京首次出现了今年以来各区域房价的普遍下跌，北京房价的拐点已经正式形成，房价过快上涨的势头得到明显遏制。全市的新房价格在年度整体保持稳定的基础上，年底价格出现下探趋势。

中共中央政治局12月10日召开的会议中强调，明年要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

有业内专家认为，明年房价调控的目标由“抑制房价快速上涨”变为“促进房价合理回归”，表明今年调控以来大部分城市房价止涨，调控效果得到基本肯定，但同时也意味着当前价格的调整还仍未到位。尤其是今年未完成房价调控目标的城市，明年可能会面临政策的从严或者加码，价格有望出现切实下降。

据悉，目前已有海口、中山、哈尔滨、深圳、广州、上海、北京等城市明确表态楼市调控将继续。楼市调控不变的大方向下，房价的软着陆终将实现。

年度政策回放

●1月26日国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施即“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时要求在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地。

●2月16日北京市发布“京十五条”，要求已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”政策执行；已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，均暂停在本市购房。

●4月27日北京市发改委出台“一房一价”实施细则，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

●5月13日国土资源部发布《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，指出严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地建保障房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，严厉查处滥用其他性质用地建设保障房行为。

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●6月1日起根据由北京住房城乡建设委等五部门联合公布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，北京市开始严禁“商改住”。根据规定，商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计，禁止擅自进行房屋分割测绘，禁止以虚拟、画线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

●1月20日至6月20日央行六次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21.5%的历史高位。

●1月、4月和11月央行分别三次加息。11月，中国建设银行北京分行宣布上调首套房贷款利率至基础利率的1.1倍后，民生银行和深圳发展银行也随后将首套房贷款利率提高至基础利率的1.05倍至1.1倍。

■专家观点

伟业我爱我家市场研究院院长

陈亮

明年房地产政策调控的主基调不会发生变化，政策松动的可能性不大。

一方面，因为经济增长的“逻辑”不会变--在保经济质量的基础上，经济增长速度放缓、经济增长结构调整在所难免，因此，继续稳健的货币政策基调不会改变。

另一方面，房价短期内不再上涨并非政策调控的全部。短期内通过行政手段等强制手段压制供求矛盾，避免市场非理性繁荣；长期内通过保障房建设等手段解决供求矛盾，并通过长效机制的构建引导行业健康发展。

因此，目前执行的限购、限贷等政策松动的可能性不大，可能将在明年有程度不一、方式不一的继续。而即使有松动，也仅仅会针对首次置业者的刚性需求，例如在具体的税率和房贷尺度上，或者在限购年限方面，可能会有适度调整。

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调控不转向楼市入寒冬

（来源：济南日报）种种迹象表明，未来较长一个时期，楼市政策调控方向已难改变，力度也不会有所减弱。新建商品住宅、商业地产、二手房成交不断趋冷，房价全面步入下行通道新建商品住宅———

库存压力大增 “保值”未必能救市

面对不利的市场形势，一些开发企业纷纷推出“保值”、“保价”、“回购”等促销手段，意图稳定市场信心。但分析人士认为，开发商的保值计划，看上去更像营销噱头，效果未必明显。

进入寒冬市场成交越发低迷

这个冬季，楼市表情一如季节应有的表情：寒风嗖嗖，一片清冷，冻得人缩手缩脚。

楼市调研机构中原地产的报告显示，11月，尽管各开盘项目不同程度地加大了优惠和打折让利力度，但促销效果明显不如以往，小幅缓慢降价甚至88折让利，都已很难对市场产生有效刺激，潜在购房者普遍期待房价进一步下降，持币待购者进一步增多，浓厚的观望气氛充斥整个市场，开盘成交情况急剧恶化。

统计显示，前期热销项目名泉春晓、尚品清河、翡翠清河、鑫苑名家、绿地国际花都等项目，开盘或加推成交率都有不同程度的降低，商品住宅总体开盘成交率跌至16%的低谷，个别高端项目的开盘成交率甚至不足10%。市城乡建设委每日网签成交数据统计显示，自11月18日日网签成交量跌破100套之后，新建商品住宅成交状况越发低迷，12月前12天累计成交675套，与11月前12天911套相比，大跌25.9%，与数月前周成交量上千套的情形更是无法相比。

类似的情形，在其他城市正在上演。数据显示，截至11月底，万科累计实现销售额1157.2亿元，同比上升15.9%，超过去年全年；中海实现销售额815.7亿港元，同比增长38.9%，超额完成800亿港元年度销售目标；恒大实现合约销售791.1亿元，同比增长65.8%，完成全年销售任务的113%；龙湖实现合同销售356.4亿元，同比上涨28.6%；碧桂园实现合同销售金额约394亿元人民币，同比增长约29%；保利地产实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%；雅居乐实现合约销售金额达280亿元，同比增长10%；世茂地产实现合约销售额284.57亿元人民币，同比增加4.8%，约完成全年360亿销售目标的79%；绿城累计销售额约307亿元，仅约完成年初550亿目标的56%。从上述开发商的业绩看，前11个月，各开发企业销售任务总体完成情况并不乐观，除万科、中海、恒大等少数开发企业销售增长明显外，大多数销售不太理想。性的品牌开发商尚且如此，其他中小型开发商的日子可想而知。

调控持续楼市去化压力大增

国土资源部数据显示，截至2011年10月，未开工住宅用地共16.5万公顷，未竣工住宅用地35.5万公顷。如按1.5的容积率计算，仅未开工住宅用地，未来将带来约24.75亿平方米住宅供应，而今年前10月商品房销售面积约8亿平方米，按现有销售速度，未来新增住宅的消化周期将在30个月以上。

就济南市场而言，世联怡高的统计显示，截至11月底，济南楼市新建商品住宅供应量约8000套、94万平方米。该机构山东市场部经理梁伟表示，如果按前6个月月平均销售面积(约22.8万平方米)进行去化，仅存量房源的去化就至少需要4个月，再加上未来新增房源，完成去化至少需要半年以上。

山东中原地产的报告显示，面对前所未有的低迷市场环境，开发商普遍认清形势，以更务实的姿态应对，年度销售任务已完成或接近完成的，纷纷延迟项目上市时间或押后加推房源计划暂避风头以待市场，销售压力较大的则纷纷加大降价促销力度，采取团购、打折、特价乃至赠送、签保值协议等营销手段为项目宣传造势，以快速回笼资金。但楼市库存压力增大已是不争的事实，未来数月开发商如何进行应对，将直接决定楼市的成交量和房价的走向。

保值计划未必明智之举

销售不畅，一些开发商开始推出“保值”、“保价”、“回购”等举措，意图挽救市场信心，促进销售。

在深圳，绿景地产推出“三年原价回购”协议，购房者在购房满3年后，不论房价是涨或跌，只要购房者提出申请，开发商都可依照合同原价进行回购。在苏州，“保值计划”、“金盾保值计划”、“回购计划”等促销手段也逐渐盛行。在济南，经十路、山大路交汇处一楼盘也推出所谓的保值协议，到明年开盘时房价出现下降，开发商将把差价补偿给购房者；章丘一家别墅项目也打出“您损失我承担”的口号游说购房者。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟接受记者采访时表示，开发商的上述举动，无非是想给购房者吃一颗“买房能保值”、“买房能”的定心丸，以达到吸引客户促成销售的目的，并通过向购房者灌输和强调购房或投资必思想，让购房者与开发商共同博弈下一轮的市场发展机会。

张宏伟认为，保值计划更多是一种营销噱头，在楼市调控处于常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨通道，此时开发企业应该在销售过程中提醒购房者尤其是投资客“楼市投资短期内有风险，入市需谨慎”，而不是大打“保值”、“增值”牌。分析人士认为，行业发展经验表明，在调控持续、市场不利背景下，与其以“等待”方式博弈下一轮发展周期，不如尽快通过价格调整策略加快回笼资金，为“换仓”做准备。

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商业地产———

供需两不旺未来布局难

与住宅市场受压相同，商业项目也面临着巨大的挑战。年初的时候，商业地产曾因住宅受限而“迎来春天”，然而没过多久便“春去冬来”，临近年末市场也是一片“忧商”。

新入市房源少

市场以消化存量为主

自年初出台住宅市场限购政策以来，商业地产便一直充当着房地产市场宠儿的角色，在“不限购”、“不限贷”前提之下，开发商和购房者几乎一致将目光投向商业地产，一度呈现供需两旺的态势。据数据统计，数月来非住宅类产品在济南新建商品房成交总量的比重逐渐增大，新政下的济南商业地产已经受到业内各界的普遍关注。

然而岁末临近，随着市场形势每况愈下，浓重的观望情绪开始向商业地产蔓延，不少投资者放慢了脚步，甚至搁置了投资计划。需求减少加上前期供应量增加，商业地产逐渐由过热转向过剩。

据世联怡高11月济南房地产市场月报统计显示，受市场大环境影响，商业地产走势向下，新增房源少，成交量环比大幅下降，底商成交量一度达到全年值，整个市场处于存量消化状态。

进入12月，记者发现，为了促进销售，不少商业地产项目走起住宅项目的路子，“一次性付款95折，按揭98折”、“老带新优惠8000元”、“3年租金买5年经营权”……各种促销方式纷纷上阵。省城一家大型房地产企业销售经理告诉记者，临近年末，不少既有住宅也有商业项目的开发商在无法靠住宅完成销售目标的情况下，开始考虑促销商铺，做本年度最后的冲刺，因此相对的促销力度大一些。

对于这种现象，专家认为，今年下半年随着调控不断升级，商业地产上半年掀起的热潮正在慢慢冷却，未来市场形势不容乐观。目前随着楼市调控深入，购房者陷入深度观望，市场投资性大大减弱，商铺也难独善其身。商业地产供应持续、成交低落，未来很有可能出现供给过剩的情况，一旦存量过多便需要很

长一段时间才能完全消化。

中小投资者出手谨慎

多数持币观望

在阳光新路某楼盘售楼处，记者遇到前来看房的张女士，她几个月来看了不少商铺，但一直没有出手。原因在于住宅市场的下行趋势让她对商业地产的未来走势有些迷茫，不知道是涨还是跌。采访中记者也发现，像张女士这样的持币观望者不在少数。

业内人士认为，目前市场上，中小投资者看到了住宅市场存在的风险，进而对商业地产的投资也变得更加谨慎，对未来价格的涨幅预期不大也在情理之中。尽管开发商热情不减，但目前住宅价格的下降正在削弱整体市场的投资属性，购房者的深度观望情绪似乎已经不单集中在住宅市场当中，一些以投资性需求为主的商铺、写字楼等项目也笼罩其中，尤其是商住公寓和小面积的办公商业项目，其不限购的优势在价格未出现实质下降的情况下显得并不突出，难以唤起消费者的购买积极性。

除了对房价下降的预期，在商业地产投资当中，投资者所注重的投资也在不断下降。目前，各大城市的商业地产投资主要是租金，而租金较国外同级别城市要低了不少，所以投资者对于商业地产的投资更为谨慎。

未来市场

布局商业地产难度不小

不可否认，不少房企进军商业地产是出于对住宅市场不可预期性风险的平衡，而其布局商业地产的难度也在不断加大。一方面，各大房企欲在商业地产上“分一杯羹”的想法加剧了未来的竞争局面；另一方面，商业地产“资金回报慢”的特点也在考验着房企的资金实力，左右着房企的战略布局和扩张速度。此外，刚刚涉足商业地产的房企也难免存在一定的经验不足，短时间内难以和老牌商业地产开发商抗衡。

专家认为，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而不为投资者和经营者留下充分的利润空间，“涸泽而渔、焚林而猎”的做法不可持续；此外，商业地产应该与城市协调发展，与城市化进程保持同步甚至慢半拍的节奏，才不至于出现“阶段性过剩”的现象。

投资者投资商铺和写字楼，除了根据自身的资金情况而定外，还应重视投资项目的周期。一些初入门的投资者选择带租约的商铺。如果投资预算有限，可以选择市内出租较好的公寓型产品，一方面有稳定的租金收入，另一方面，由于户型面积较小，总价不高。如果是投资商铺，则应该全面考虑投资风险，衡量成本及的平衡。对于自用型买家，则需要考虑自身的使用需求，根据自身的运营状况来选择合适的商铺，商铺周边租金情况、商业配套、交通状况等是需要认真考虑的方面。

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二手房———
冷售热租挂牌均价“跌跌不休”

“省实验中学东临，市直机关宿舍，两室一厅，双气”、“甸柳学区好房，一室一厅，45平方米，精装修”……最近一段时间，类似的房屋出租小广告，又在市区不少地方的电线杆、路灯杆、布告栏上出现。

记者采访了解到，随着楼市步入“寒冬”，一手房市场的不景气和房价下跌趋势，已深深传导到二手房市场。数据显示，自5月以来，全市二手住宅挂牌量虽有涨有跌，但挂牌均价已连续 6月环比下跌，平均每平方米已跌去500多元。

成交不足部分中介另谋出路

“一手房房价步入下行通道，二手房生意更不好做了。”近日，记者走访多家二手房中介了解到，由于市场整体步入“寒冬”，市区多个区域一二手房房价持续倒挂，开发商纷纷推出打折促销手段，一手房加速进入下行通道，二手房交易“雪上加霜”。“现在中介市场一个明显的趋势是，小中介开始关门或转行，大型连锁中介则转向一二手联动，希望通过一手房的销售，确保业绩。”采访中，一位从事房产中介多年的经纪人如此告诉记者。

冷售热租上市数量连跌3月

销售不利，价格难涨，市场的不景气，直接影响到二手房持有者的心态和预期，不少人出现了惜售心理。中央关于楼市持续调控的一再表态，则让不少购房者真正“冷静”下来，希望选择一个更合适的时机进入市场。抄底成为部分购房者当下不约而同的心态选择。

某网站二手房数据监控中心数据显示，受买卖双方预期的影响，越来越多的二手房转售为租，导致市场挂牌量逐渐走低。今年 5月以来，全市二手房挂牌量有涨有跌，但自9月以来，挂牌量已连续3月下跌，11月挂牌量更是创5月以来新低。其中，5月挂牌量为56160套，环比下跌13.65%；6月73887套，环比上涨31.57%；7月70936套，环比下跌3.99%；8月73867套，环比上涨4.13%；9月66004套，环比下跌10.64%；10月63272套，环比下跌4.14%；11月53230套，环比下跌15.87%，创7个月内新低。业内人士分析认为，受整体市场形势和春节前后交易淡季影响，未来几个月，预计二手房上市交易量还将走低。

加速下降挂牌均价连跌半年

楼市被“金九银十”抛弃后，11月，包括济南在内的各地新建商品房市场降价声一片。尽管济南的楼盘并没有明确喊出降价口号，但变相的降价行动，随处可见。通过打折、送平米、送装修、送车位、送露台等层出不穷的促销方式，开发商加大了“以价换量”营销力度。长清、章丘纷纷出现“3”字打头的楼盘，市区原本均价八九千元的项目，也纷纷推出了“7字”头起价的房源。

事实表明，一二手房的价格倒挂现象开始越演越烈，一手房价格的持续下滑，直接对二手房挂牌价格造成了持续影响。数据显示，自今年5月以来，济南二手房挂牌均价已连续6月下跌。其中，5月挂牌均价为8988元/平方米，环比上涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%；7月8851元/平方米，环比下跌0.49%；8月8800元/平方米，环比下跌0.58%；9月8774元/平方米，环比下跌0.30%；10月8725元/平方米，环比下跌0.56%；11月8446元/平方米，环比下跌3.19%。从前7月看，11月创年内跌幅，7个月内，济南二手房挂牌均价每平方米跌了542元，累计跌幅超过6%。

分析人士认为，年关临近，部分开发商为冲刺年度销售任务，可能还将拼力一搏，预计促销力度还会加大，随着一手房价格的下调以及政府调控的层层深入，二手房市场短期内很难改变成交低迷的状态，价格下降幅度很可能进一步增大。

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