[摘要] 目前执行的限购、限贷等政策松动的可能性不大，可能将在明年有程度不一、方式不一的继续。而即使有松动，也仅仅会针对首次置业者的刚性需求，例如在具体的税率和房贷尺度上，或者在限购年限方面，可能会有适度调整。
相关阅读：
调控不转向 楼市入寒冬
（来源：济南日报）种种迹象表明，未来较长一个时期，楼市政策调控方向已难改变，力度也不会有所减弱。新建商品住宅、商业地产、二手房成交不断趋冷，房价全面步入下行通道新建商品住宅———
库存压力大增 “保值”未必能救市
面对不利的市场形势，一些开发企业纷纷推出“保值”、“保价”、“回购”等促销手段，意图稳定市场信心。但分析人士认为，开发商的保值计划，看上去更像营销噱头，效果未必明显。
进入寒冬 市场成交越发低迷
这个冬季，楼市表情一如季节应有的表情：寒风嗖嗖，一片清冷，冻得人缩手缩脚。
楼市调研机构中原地产的报告显示，11月，尽管各开盘项目不同程度地加大了优惠和打折让利力度，但促销效果明显不如以往，小幅缓慢降价甚至88折让利，都已很难对市场产生有效刺激，潜在购房者普遍期待房价进一步下降，持币待购者进一步增多，浓厚的观望气氛充斥整个市场，开盘成交情况急剧恶化。
统计显示，前期热销项目名泉春晓、尚品清河、翡翠清河、鑫苑名家、绿地国际花都等项目，开盘或加推成交率都有不同程度的降低，商品住宅总体开盘成交率跌至16%的低谷，个别高端项目的开盘成交率甚至不足10%。市城乡建设委每日网签成交数据统计显示，自11月18日日网签成交量跌破100套之后，新建商品住宅成交状况越发低迷，12月前12天累计成交675套，与11月前12天911套相比，大跌25.9%，与数月前周成交量上千套的情形更是无法相比。
类似的情形，在其他城市正在上演。数据显示，截至11月底，万科累计实现销售额1157.2亿元，同比上升15.9%，超过去年全年；中海实现销售额815.7亿港元，同比增长38.9%，超额完成800亿港元年度销售目标；恒 大实现合约销售791.1亿元，同比增长65.8%，完成全年销售任务的113%；龙湖实现合同销售356.4亿元，同比上涨28.6%；碧桂园实现合同销售金额约394亿元人民币，同比增长约29%；保利地产实现签约金额676.22亿元，同比增长18.33%；雅居乐实现合约销售金额达280亿元，同比增长10%；世茂地产实现合约销售额284.57亿元人民币，同比增加4.8%，约完成全年360亿销售目标的79%；绿城累计销售额约307亿元，仅约完成年初550亿目标的56%。从上述开发商的业绩看，前11个月，各开发企业销售任务总体完成情况并不乐观，除万科、中海、恒 大等少数开发企业销售增长明显外，大多数销售不太理想。性的品牌开发商尚且如此，其他中小型开发商的日子可想而知。
调控持续 楼市去化压力大增
国土资源部数据显示，截至2011年10月，未开工住宅用地共16.5万公顷，未竣工住宅用地35.5万公顷。如按1.5的容积率计算，仅未开工住宅用地，未来将带来约24.75亿平方米住宅供应，而今年前10月商品房销售面积约8亿平方米，按现有销售速度，未来新增住宅的消化周期将在30个月以上。
就济南市场而言，世联怡高的统计显示，截至11月底，济南楼市新建商品住宅供应量约8000套、94万平方米。该机构山东市场部经理梁伟表示，如果按前6个月月平均销售面积(约22.8万平方米)进行去化，仅存量房源的去化就至少需要4个月，再加上未来新增房源，完成去化至少需要半年以上。
山东中原地产的报告显示，面对前所未有的低迷市场环境，开发商普遍认清形势，以更务实的姿态应对，年度销售任务已完成或接近完成的，纷纷延迟项目上市时间或押后加推房源计划暂避风头以待市场，销售压力较大的则纷纷加大降价促销力度，采取团购、打折、特价乃至赠送、签保值协议等营销手段为项目宣传造势，以快速回笼资金。但楼市库存压力增大已是不争的事实，未来数月开发商如何进行应对，将直接决定楼市的成交量和房价的走向。
保值计划未必明智之举
销售不畅，一些开发商开始推出“保值”、“保价”、“回购”等举措，意图挽救市场信心，促进销售。
在深圳，绿景地产推出“三年原价回购”协议，购房者在购房满3年后，不论房价是涨或跌，只要购房者提出申请，开发商都可依照合同原价进行回购。在苏州，“保值计划”、“金盾保值计划”、“回购计划”等促销手段也逐渐盛行。在济南，经十路、山大路交汇处一楼盘也推出所谓的保值协议，到明年开盘时房价出现下降，开发商将把差价补偿给购房者；章丘一家别墅项目也打出“您损失我承担”的口号游说购房者。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟接受记者采访时表示，开发商的上述举动，无非是想给购房者吃一颗“买房能保值”、“买房能”的定心丸，以达到吸引客户促成销售的目的，并通过向购房者灌输和强调购房或投资必思想，让购房者与开发商共同博弈下一轮的市场发展机会。
张宏伟认为，保值计划更多是一种营销噱头，在楼市调控处于常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨通道，此时开发企业应该在销售过程中提醒购房者尤其是投资客“楼市投资短期内有风险，入市需谨慎”，而不是大打“保值”、“增值”牌。分析人士认为，行业发展经验表明，在调控持续、市场不利背景下，与其以“等待”方式博弈下一轮发展周期，不如尽快通过价格调整策略加快回笼资金，为“换仓”做准备。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
