[摘要] 近，家住市中心某小区的何先生打常州晚报热线反映，他所居住的小区到处都是商业广告，有房产的、有银行的，有卖年货的，甚至一些看妇科的广告，弄得很不雅观。后来听说，这些个广告都是物业公司在弄的，有一笔不菲的广告收入。
除了小区广告收入之外，市民关心的是小区停车位、车库收费的归属权。在采访中，多数业主表示，既然小区公共部位属于业主共同所有，那么小区停车位收费也该属于全体业主所有。江苏常强律师事务所律师耿志群认为，小区停车位、车库的归属有点复杂，不能一概而论。耿律师解释说，就小区停车费的问题，停车费归谁，首先要看停车场地的产权归谁，产权归谁，那么也就应当归谁。
小区地下车库产权之争案，业主获胜
早在2007年时，南京以小区业委员会与开发商就小区地下停车库产权归属曾打了一场著名官司，被称为小区地下车库产权之争案。
该小区共有59个地下车库，开发商卖了37个，其余的被物业出租。业主委员会曾多次要求开发商将车库归还给业主，但遭拒绝。业主委员将开发商告上法庭。
开发商辩称，地下车库面积没有计入公摊面积分摊到业主头上。而建车库的成本都是开发商投入的，开发商拥有车库产权。但终法院还是判决全体业主享有地下车库的权益。
法院说明的理由是，首先南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后应交付建筑物的所有权人共同使用。其次，该案中有关文件证实，该小区土地面积已全部分摊到全体业主，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。重要一点是，开发商无证据证明车库的建设成本纳入商品房成本。
产权归谁，就归谁
虽然这起案件业委会获胜了，但耿志群律师认为，各地有关房地产具体规定不一，车位、车库的产权归属并没有统一的答案，具体案件需具体分析。
首先分析土地权属和建设规划。这里分两种情况：1.如规划中明确车库、车位作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，同时土地属于全体业主的，建设成本是计入商品房建设成本的，应当由全体业主享有车库、车位的权益。2.如规划中明确车库、车位是开发商独立建设，并不是作为公共配套设施，且建设成本并不计入商品房建设成本的，自己承担开发成本的，所有权应当由开发商享有。
其次，地上车位如占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于是否属于业主共有的道路或者其他场地，可以通过查询建设规划得到答案。
需要注意的是，许多开发商会在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如业主需要可以另外购买。如停车位是占用业主共有的道路或者其他场地，该条款有效性是值得怀疑的。如开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。
所以，不能盲目相信开发商的合同约定, 一定要考察车库、车位原始产权的界定。
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