[摘要] 近，家住市中心某小区的何先生打常州晚报热线反映，他所居住的小区到处都是商业广告，有房产的、有银行的，有卖年货的，甚至一些看妇科的广告，弄得很不雅观。后来听说，这些个广告都是物业公司在弄的，有一笔不菲的广告收入。
一些小区，商业广告满天飞业主追问，广告该归谁？
近，家住市中心某小区的何先生打常州晚报热线反映，他所居住的小区到处都是商业广告，有房产的、有银行的，有卖年货的，甚至一些看妇科的广告，弄得很不雅观。后来听说，这些个广告都是物业公司在弄的，有一笔不菲的广告收入。
“这些广告的跟我们有关吗？这些钱都用在了哪些方面？”何先生提出了这样的疑问。
现场：小区里随处可见商业广告
近日，常州晚报记者走访了晋陵路沿线两家规模在1000户左右的中型小区，结果发现，小区里的商业广告还真不少。
在聚博花园小区，小区大门门栏上就制作了某商业银行的新年祝福广告,广告占据了门卫的4个大门柱，用大幅红色幕布包裹，十分抢眼。进入小区，在小区公告栏、温馨提示牌等随处可见“植入式”广告。
在小区每个单元楼电子门上，都设置了一个30平方厘米左右的广告位，统一制作的是某楼盘的销售广告。在个别单元门上，还设置了同样面积大小的某通讯公司的业务推销广告。在小区主干道两侧，设置了五六块广告牌，其中一块显著位置的广告屏幕是某品牌汽车的广告。
在盛世名门小区，从西大门入口的主干道旁边的绿化带里，连着设置了3块广告牌，每块广告牌都设有广告。在小区某单元楼电子门口，也设置了两三块广告，有卖酒的，有卖楼的。甚至在小区警民联系单上，还劈出一半做了某服饰交易会的广告。走在小区里，几乎随处可见广告，在一处草坪的休息长凳的靠背上，也设置了广告。
现状：多数业主不知道小区广告收费归属
在盛世名门小区物管处，记者以广告公司工作人员身份询问在小区设置广告的事项，物业处主任很爽快就报出了广告位的价格，而且表示，这个广告合同只需要跟他们物业公司商谈并签订合同。至于小区业委会，这位负责人表示,业委会有知情权，但只要物业谈下来业务，他们一般都会同意。同时，她还表示，小区还有很多广告位没有开发，有很多合作机会。
记者在小区随机采访了几位业主，大家都对小区广告收入归属一事表示不知情。
“我在小区住了近8年，对小区广告的具体操作及流向却基本不知情，这些都是物业在管理。”小区业主汪先生告诉记者，前几年，小区物业管得矛盾很多，今年小区刚选聘了新的物业公司。听说初期表现还不错，但不知道接下来会怎样。
和其他几位受访的业主一样，汪先生也不知道小区广告收入可以归业主所有，不过他表示，“如果这个广告收入那很好，我们小区现在物业收费每平米7毛，如果有广告收入，希望物业费能低一点。”
聚博花园的业主童先生则表示，小区的电梯和公示栏多年前就被广告“入侵”了，但他从没看到过小区物业公布这些广告的收支情况。对于广告费的归属，他表示“不是很清楚。”
解答：这些广告应该归业主
广告位、广告牌已经做到了自己的家门口，业主究竟能不能做主？针对广大市民关心的一系列关于小区广告及其的问题，江苏常誉律师事务所律师吴昊做了解答。
1.广告投放在小区公共部位是否需取得业主同意？
吴昊律师：依据《物权法》第72条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。同时我国《物业管理条例》第55条的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
根据上述法律法规规定，广告投放到小区公共部位是需要业主同意的。由于广告在投放过程中产生的是由全体业主和提供了经营管理的物业企业共同享有的，因此业主同意广告投放到小区对每个业主都是有利的。
2.物业公司有权在小区内设广告牌创收吗？
吴昊律师：必须首先明确，物业服务企业提供服务的共有物业属于全体业主共有，全体业主对共有物业享有权，这是一项法定的权益。
对于物业企业能否通过小区内广告创收，我国法律没有明文规定，但是物业服务行业有其特殊性，物业企业在实施物业服务期间，其对共有部分广告招商和广告投入和日常管理一般并未纳入物业企业与业主订立的《物业服务合同》约定的服务范围，相关物业服务费的收取并未考虑到这部分物业企业的投入、成本和必要的利润。如物业企业付出管理成本后丝毫不能获得经济回报，这对物业企业是不公平的，也不能调动物业企业对可公共部分的管理积极性，从本质上也不利于全体业主。因此在确立权分配的主体为全体业主的前提下，由于物业企业付出了管理成本，其应当享有获得广告收入合理的回报的权利。
3.小区广告收入由谁支配？可以用在哪？
吴昊律师：《物业管理条例》第55条的规定，物业公共部位经营所得，原则上应由业主大会决定具体的支配对象，一般可以委托物业公司进行支配，物业公司需要建立明晰的收支账目。根据法律规定，广告收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用上述收入。
小贴士：
还有哪些小区公共归业主？
除了广告外，这些收入也归业主所有。
1.物业管理用房的等
2.小区公共区域内租赁的摊位
3.利用公共配套如活动场地、会所、游泳池进行经营的收入
4.部分通信运营管理费
5.因损坏小区公共设施进行的赔偿
小区停车位、车库收费该归谁？
律师：看停车场地的产权，产权归谁，就归谁
除了小区广告收入之外，市民关心的是小区停车位、车库收费的归属权。在采访中，多数业主表示，既然小区公共部位属于业主共同所有，那么小区停车位收费也该属于全体业主所有。江苏常强律师事务所律师耿志群认为，小区停车位、车库的归属有点复杂，不能一概而论。耿律师解释说，就小区停车费的问题，停车费归谁，首先要看停车场地的产权归谁，产权归谁，那么也就应当归谁。
小区地下车库产权之争案，业主获胜
早在2007年时，南京以小区业委员会与开发商就小区地下停车库产权归属曾打了一场著名官司，被称为小区地下车库产权之争案。
该小区共有59个地下车库，开发商卖了37个，其余的被物业出租。业主委员会曾多次要求开发商将车库归还给业主，但遭拒绝。业主委员将开发商告上法庭。
开发商辩称，地下车库面积没有计入公摊面积分摊到业主头上。而建车库的成本都是开发商投入的，开发商拥有车库产权。但终法院还是判决全体业主享有地下车库的权益。
法院说明的理由是，首先南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库，这明确了车库作为公共配套设施的功能，建成后应交付建筑物的所有权人共同使用。其次，该案中有关文件证实，该小区土地面积已全部分摊到全体业主，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。重要一点是，开发商无证据证明车库的建设成本纳入商品房成本。
产权归谁，就归谁
虽然这起案件业委会获胜了，但耿志群律师认为，各地有关房地产具体规定不一，车位、车库的产权归属并没有统一的答案，具体案件需具体分析。
首先分析土地权属和建设规划。这里分两种情况：1.如规划中明确车库、车位作为公共配套设施的功能，建成后的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，同时土地属于全体业主的，建设成本是计入商品房建设成本的，应当由全体业主享有车库、车位的权益。2.如规划中明确车库、车位是开发商独立建设，并不是作为公共配套设施，且建设成本并不计入商品房建设成本的，自己承担开发成本的，所有权应当由开发商享有。
其次，地上车位如占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于是否属于业主共有的道路或者其他场地，可以通过查询建设规划得到答案。
需要注意的是，许多开发商会在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如业主需要可以另外购买。如停车位是占用业主共有的道路或者其他场地，该条款有效性是值得怀疑的。如开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。
所以，不能盲目相信开发商的合同约定, 一定要考察车库、车位原始产权的界定。
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