[摘要] 各路房企大佬、专家学者纷纷根据目前的形势对全国或各线城市的房地产发展做出了预测，但这些分析预测观点各异，使得马年楼市更显扑朔迷离。
张大伟：地价上涨影响购房者、开发商预期
中原地产分析师张大伟分析认为，地价继续明显上涨，2013年来，各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高。按照主要城市出现的地王，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。大部分地王地块的楼面价已 过了区域内在售的房价。
其次，土地财政持续，地价依然明显上涨，从土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。
土地财政的持续，令地方政府对土地出让依赖度越来越高，这种情况下，楼市调控政策各地落地意愿不强烈。同时，土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。
张大伟表示，土地市场供应继续明显增加，从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。
丁祖昱：一二三线城市各具市场风险
某房产信息集团联席执行总裁丁祖昱表示，2014年的市场没有想象当中那么好，并对住宅市场提出风险警示。尽管他对一线城市的未来发展还是比较乐观的，特别是依然看好住宅市场，但不能否认的是，这四个城市都已经过了房地产高速发展的最快阶段。从目前的趋势来看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。
丁祖昱认为，一线城市住宅市场需预警三大风险。首先，2013年在部分刚需板块当中高价获取的住宅地块，2014年存在一定风险，也将面临较大的调整。其次，豪宅市场方面，每年豪宅的需求量都是相对固定的，而受到经济影响，比如说2008年的经济危机，市场波动更大。第三个风险来自北京市场。需求市场的“畸形”，为未来的北京市场埋下不可预见的风险，比如为了控房价动用行政手段。另外，“限价”也造成部分楼盘“价高质平”的现象。
二线城市的优势在于它对周边区域和城市的吸附力，2014年二线城市市场风险可归为四大类，类是市场容量大、供应量也大的城市。比如天津，尽管每年成交量在千万平方米，土地供应却超过两千万平方米。第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙，每年市场交易量庞大，成交均价却处于低位水平。第三类是“量小波动大”的城市。杭州是典型，一旦调控政策出台，就马上反映到市场中去。第四类是量平竞争大的城市。最典型的当属贵阳，在一盘独大的情况下，市场高度集中，房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及，长此以往，不利于未来发展。
对于三线城市而言，其房地产市场发展大多仍处在相对滞后的周期，未来发展空间也有限。三线城市的风险来自于那些房价较低、均价在6000元/平方米以下的城市。在成交量低、价格低的市场中，即便是成本控制较好的一些规模房企，项目利润也很难如想象中可观。
马年房地产的前景并不明朗，但各路专家大佬对2014年房价的涨势普遍看缓。至于这些预测和分析是否准确，就有待我们今后慢慢考证了。
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