[摘要] 上海万科23日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。
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（来源：投资者报）位于北京东五环的“首开？常青藤”二期项目开盘两个月以来，房价一直未有松动，目前均价28000~36000元/平方米。但两天后，这个僵局将打破。
“6月26日会有打折活动，这之前我们没有降过价”，首开股份内部人士6月13日对《投资者报》表示。
据知情人士透露，首开？常青藤折扣幅度在一成五到两成。可能的情况是，先打稍许折扣试水，如果先期销售情况还是不佳的话，那直接打8.5折的可能性非常大。
与此同时，万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园四个深圳新盘近期同时降价，不少楼盘直降3000~4000元/平方米。在上海，“大佬”旗下降价的楼盘多达12个。
京沪深等各地新房市场降价已开始由暗转明，渐成风潮。
降价潮再起
在每一次房市潮水汹涌之际，动作最慢的往往是北京的房地产企业，这还是在北京市政府下达了临时性的限购措施，也就是同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房后，显得企业策略僵化现象严重。
与北京房企策略僵化不同，上海房企首先从这次政府打压房市中嗅出，与2008年已经有所不同。在这种情况下，5月初，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，个开始降价的大型房地产开发企业。
虽然恒大地产看出问题的关键，但其策略并没有引起“多米诺骨牌”效应，足足两周，房企未有跟风，而恒大地产的策略这时已经引起业内人士质疑，毕竟大家都还在扛着。
直到5月底，楼盘都或声势浩大地举起降价牌，或悄悄地打起暗折时，回头来看恒大地产可以说非常有先见之明。
无论如何，真正有降价效应的还是万科的一系列降价策略。万科作为性房地产企业，再次成为降价风的率领者。万科一降价，房子就卖光。万科清林径，位处深圳远郊，价位只是比预期降价20%，就成了“4·15新政”以来深圳的“日光盘”。
在北京、上海、深圳，每次调控，郊区楼盘的价位就撼动。北京郊区房价在“国十条”出台前涨得，现在降得也快；在深圳，以“郊区大盘”为主的万科，在这一点上肯定有自知之明。
不过，一售而空，多少还是有点出乎万科意料之外。刚性需求和通货膨胀预期，加上万科住宅的良好品质，造就了万科的连夜开盘、连夜排队售光。 表示：“万科的清林径降价幅度还比较大，是新开盘，比预期低了20%左右。但这个是一波一波，如果消化得了的话，往下降的就不多。”
相较于上海和深圳房市的“闻鸡起舞”，北京的房企有些坐不住了。6月初开盘的的首开？东都汇位于北京市朝阳区，当天现场人潮汹涌，在经历了5月销售低迷后，首开股份以明显低于周边楼盘的19800元/平方米作为均价，引来众多看客。
除了首开股份的项目外，合生创展也在6月初表示，为了庆祝其集团成立18周年，北京全线产品均有一定的优惠折扣。
6月初，上海的另一家地产“大佬”绿地在上海涉及降价的楼盘就多达12个。绿地的降价，是在“”的名义下举行的。绿地集团表示，本次的活动优惠包含买房免物业管理费、家电补贴和购房契税三重措施。
深圳房市的变化，还要从5月底6月初开始。5月末，香港上市的佳兆业三盘齐降两三成，一跃成为深圳市的销售，带着几个非上市公司的楼盘也不同程度的调了价。
接着是万科清林径降价热销，成了“4·15新政”以来深圳的“日光盘”。紧接着6月中旬的端午节，中海地产、深振业也跟着万科打出了降价牌，其他非上市公司更是争相仿效，吃粽子看球赛，送装修送面积减总价等等。
这一次调控带来的风波，显然没有2008年那么不堪一击。万通集团董事局主席冯仑认为，此次调控使房地产功能发生了根本变化，将导致两年内房价下降20%~30%，报复性反弹很难重演。
而此前坚称自己不降价的企业，尽管一边不轻言降价，而另一边已经在做价格的调整计划。杨红旭认为，这标志着开发商的促销大潮正式启动。
华侨城招商地产死扛
与万科、首开、绿地等大打降价牌的房企不同，北京、上海和深圳还有很多坐拥豪宅的开发商，大打坚挺牌，价格甚至微有上涨。比如位于北京大望路东南角的长安8号项目，房价仍然保持在75000元/平方米；而华侨城、招商地产等有着央企背景，手里握着大把好地，再联想到“城中村改造”、“新城建设”和“填海”等将释放出的新好地，日子仍有憧憬的余地。
“侨城馨苑没有降价，已经卖完了，不存在降不降价。”华侨城董秘李珂晖在接受《投资者报》记者采访时表示。5月16日开盘，现在已经卖光，华侨城侨城馨苑成了深圳成交最活跃的楼盘之一。
这个一边挨着华侨城豪宅、一边衔着深圳最著名的城中村的楼盘，想出了大跨度定价的营销方法，定价从17000~55000元/平方米不等，遭遇的购房状况是：20000以下，尽管风景不好，却被抢购，购房者似乎都在买城中村改造的预期。
“公司楼盘没有降价，公司现金并非不充足，看起来现金只有30亿元，与营业收入相比的现金保障比只有0.27，与万科0.47相差甚远，但华侨城营业总收入还有很多是稳定的门票收入，其中，房地产收入只是32.5亿元。”李珂晖表示，如果这样算下来，华侨城的现金保障比是0.9.
受益于北京CBD东扩，长安8号、柏悦居、玺瑞等周边公寓，销售平稳，与连续5周销售低迷的其他房产项目相比，日子比想像中的好过。而根据中国奥园的消息称，长安8号资金回笼已 过6亿元。
而招商地产在深圳拥有的楼盘，几乎全是好地段的豪宅和别墅。2010年待售的包括：花园城五期(在售)、半山海景兰溪谷二期(在售)、前海湾花园(10.5万平方米)、招商澜园二期(在售)、招商观园(22万平方米)。如 所预料的“可能在关内降10%就有人买”。
招商地产有硬扛的基底。即便是近期定向增发50亿元泡汤，招商地产董事长孙承铭在6月7日举行的2009年度股东大会上仍表示，目前暂时没有降价销售的打算。
招商证券地产分析师贾祖国对开发商的表现解释道：“开发商之前拿的高价地消化得差不多了，现在手上的地主要是去年12月份拿的，按2~3年的开发期，开发商完全避开这次调控引发的降价。而且，开发商完全可以推迟楼盘开发。”
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