[摘要] 上海万科23日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。
（来源：新闻晨报）上海万科23日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。从开盘情况看，开发商的降价行为得到消费者响应。万科上周末开盘认购总金额近4亿元，占到上周全市总开盘认购金额的2成以上。业内人士表示，随着万科等房企加入降价行列，新房房价全线松动的闸门即将打开。
近20％降幅“动真格”
万科降价的市场传言由来已久，上海项目起初只是“雷声大雨点小”，但从上周起，万科开始动真格了。方方工作室透露，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180－190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际开盘均价为3.2万元/平方米；城花新园项目6月19日开盘，推出48套3G非毛坯公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米
，实际开盘价2.4万元/平方米；花园小城6月19日开盘，推出76套非毛坯三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.5万元/平方米。
经过此番近20%的降价，这些新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。市场研究中心数据显示，万科城花新园开盘价2.4万元/平方米，周边的万科朗润园二手房均价在2.3万元左右，水清年华小区由于有部分动迁房，居住品质相对较差，所以二手房价仅在1.8万-1.9万元/平方米左右。
而万科花园小城所在的闵行吴泾板块内前期的二手房均价在1.4万-1.5万元/平方米，所以花园小城1.5万元的开盘单价还是很有竞争力的。
市场:6月房价优惠幅度放大
4月中旬楼市新政出台以来，虽有分析人士预言开发商不会无动于衷，但一直以来，房价优惠基本都是“毛毛雨”，以九八折、九九折之类居多。进入6月后，由于成交量急剧下降，加之信贷政策继续收紧，开发商优惠的步伐明显放大。
6月上旬起，绿地集团分布在41个城市的近百楼盘项目全线优惠，一些楼盘优惠已接近8折，为今年以
来少有。与此同时，保利等企业的部分楼盘也不同程度地调整了定价策略。
业内人士表示，在目前市场环境下，有两类开发商调价：一类是性大型企业。由于这类企业通常土地储备巨大，未来滚动开发的压力很大，尤其像绿地这种去年频繁高价拿地的企业，随着市场成交量低迷，调价回笼资金的需求会越来越大；另一类是追求市场占有率的企业。如万科这样的企业，一贯以快速拿地、快速开发、快速销售为经营风格，在市场未来不确定的前提下会选择降价跑量。
市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在市场观望气氛浓厚时，最怕的是频繁试探性的小幅度降价，阴跌的房价会令买方在买涨不买跌的惯性思维下越发观望。对于开发商降价跑量来说，一次性降价到位更容易带回成交量，回笼资金。
研究机构:房价全线松动闸门打开
万科、绿地的带头效应，毫无疑问将促使更多楼盘迈入实质降价行列。有研究机构统计，目前上海在售的打折楼盘有近50个，比起5月已有所增加，但是直接降价的依然很少。而两个“带头大哥”的举动，意味着新房房价全线松动的闸门即将打开。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，目前二手房已出现大范围的抛售潮，二手房先行出货，势必会
增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市的房价松动已成必然。从近期成交来看，如需取得较好的销售业绩，房价下调是必然的，并且房价下跌必须一步到位，才能促使成交。
事实也证明，直接降价比遮遮掩掩的优惠促销更能打开销售缺口。记者了解到，万科第五园推出31套联排别墅，开盘认购率达到100％；城花新园开盘认购率达到83％；花园小城开盘认购53套，认购率70％。其他开发商也同样如此，如“绿地松江名邸二期”在大幅促销下，成交量也明显回升。
任志强：万科降价将影响整体市场
对于万科的降价，华远集团总裁任志强认为，万科降价将对房价指数和整体市场产生影响。
任志强在博客上写道：“我为什么不带头降价？我只能遗憾地回答，我一年销售的面积只有几万平方米，没有社会影响力。”任志强称，万科占了约2％的销售量，房子销售的套数可能大于我的总平方米数，（降价）才可能对房价的指数产生影响和对市场及政策产生影响。
但他同时认为，毕竟万科的项目不是都集中于那些房价过高、上涨过快的城市，许多是在二、三线城市，房价本来就很低，正处于缓慢上行之中。“有人买的市场是不会有人主动降价的。”
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