[摘要] 上海万科23日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。
（来源：新闻晨报）上海万科23日首度公开证实，万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘近期陆续上市，实际价格与楼市新政前万科预报价相比下降近20％。从开盘情况看，开发商的降价行为得到消费者响应。万科上周末开盘认购总金额近4亿元，占到上周全市总开盘认购金额的2成以上。业内人士表示，随着万科等房企加入降价行列，新房房价全线松动的闸门即将打开。
近20％降幅“动真格”
万科降价的市场传言由来已久，上海项目起初只是“雷声大雨点小”，但从上周起，万科开始动真格了。方方工作室透露，6月16日，万科第五园首次开盘，31套180－190平方米联排别墅的预报价为3.7万元/平方米以上，实际开盘均价为3.2万元/平方米；城花新园项目6月19日开盘，推出48套3G非毛坯公寓，预报价为2.8万-3万元/平方米
，实际开盘价2.4万元/平方米；花园小城6月19日开盘，推出76套非毛坯三房，预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.5万元/平方米。
经过此番近20%的降价，这些新盘已经与周边类似品质的二手房价相差不多。市场研究中心数据显示，万科城花新园开盘价2.4万元/平方米，周边的万科朗润园二手房均价在2.3万元左右，水清年华小区由于有部分动迁房，居住品质相对较差，所以二手房价仅在1.8万-1.9万元/平方米左右。
而万科花园小城所在的闵行吴泾板块内前期的二手房均价在1.4万-1.5万元/平方米，所以花园小城1.5万元的开盘单价还是很有竞争力的。
市场:6月房价优惠幅度放大
4月中旬楼市新政出台以来，虽有分析人士预言开发商不会无动于衷，但一直以来，房价优惠基本都是“毛毛雨”，以九八折、九九折之类居多。进入6月后，由于成交量急剧下降，加之信贷政策继续收紧，开发商优惠的步伐明显放大。
6月上旬起，绿地集团分布在41个城市的近百楼盘项目全线优惠，一些楼盘优惠已接近8折，为今年以
来少有。与此同时，保利等企业的部分楼盘也不同程度地调整了定价策略。
业内人士表示，在目前市场环境下，有两类开发商调价：一类是性大型企业。由于这类企业通常土地储备巨大，未来滚动开发的压力很大，尤其像绿地这种去年频繁高价拿地的企业，随着市场成交量低迷，调价回笼资金的需求会越来越大；另一类是追求市场占有率的企业。如万科这样的企业，一贯以快速拿地、快速开发、快速销售为经营风格，在市场未来不确定的前提下会选择降价跑量。
市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，在市场观望气氛浓厚时，最怕的是频繁试探性的小幅度降价，阴跌的房价会令买方在买涨不买跌的惯性思维下越发观望。对于开发商降价跑量来说，一次性降价到位更容易带回成交量，回笼资金。
研究机构:房价全线松动闸门打开
万科、绿地的带头效应，毫无疑问将促使更多楼盘迈入实质降价行列。有研究机构统计，目前上海在售的打折楼盘有近50个，比起5月已有所增加，但是直接降价的依然很少。而两个“带头大哥”的举动，意味着新房房价全线松动的闸门即将打开。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟认为，目前二手房已出现大范围的抛售潮，二手房先行出货，势必会
增加整个房地产市场的供应，从而传导至一手房市场，整个楼市的房价松动已成必然。从近期成交来看，如需取得较好的销售业绩，房价下调是必然的，并且房价下跌必须一步到位，才能促使成交。
事实也证明，直接降价比遮遮掩掩的优惠促销更能打开销售缺口。记者了解到，万科第五园推出31套联排别墅，开盘认购率达到100％；城花新园开盘认购率达到83％；花园小城开盘认购53套，认购率70％。其他开发商也同样如此，如“绿地松江名邸二期”在大幅促销下，成交量也明显回升。
任志强：万科降价将影响整体市场
对于万科的降价，华远集团总裁任志强认为，万科降价将对房价指数和整体市场产生影响。
任志强在博客上写道：“我为什么不带头降价？我只能遗憾地回答，我一年销售的面积只有几万平方米，没有社会影响力。”任志强称，万科占了约2％的销售量，房子销售的套数可能大于我的总平方米数，（降价）才可能对房价的指数产生影响和对市场及政策产生影响。
但他同时认为，毕竟万科的项目不是都集中于那些房价过高、上涨过快的城市，许多是在二、三线城市，房价本来就很低，正处于缓慢上行之中。“有人买的市场是不会有人主动降价的。”
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（来源：投资者报）位于北京东五环的“首开？常青藤”二期项目开盘两个月以来，房价一直未有松动，目前均价28000~36000元/平方米。但两天后，这个僵局将打破。
“6月26日会有打折活动，这之前我们没有降过价”，首开股份内部人士6月13日对《投资者报》表示。
据知情人士透露，首开？常青藤折扣幅度在一成五到两成。可能的情况是，先打稍许折扣试水，如果先期销售情况还是不佳的话，那直接打8.5折的可能性非常大。
与此同时，万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园四个深圳新盘近期同时降价，不少楼盘直降3000~4000元/平方米。在上海，“大佬”旗下降价的楼盘多达12个。
京沪深等各地新房市场降价已开始由暗转明，渐成风潮。
降价潮再起
在每一次房市潮水汹涌之际，动作最慢的往往是北京的房地产企业，这还是在北京市政府下达了临时性的限购措施，也就是同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房后，显得企业策略僵化现象严重。
与北京房企策略僵化不同，上海房企首先从这次政府打压房市中嗅出，与2008年已经有所不同。在这种情况下，5月初，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，个开始降价的大型房地产开发企业。
虽然恒大地产看出问题的关键，但其策略并没有引起“多米诺骨牌”效应，足足两周，房企未有跟风，而恒大地产的策略这时已经引起业内人士质疑，毕竟大家都还在扛着。
直到5月底，楼盘都或声势浩大地举起降价牌，或悄悄地打起暗折时，回头来看恒大地产可以说非常有先见之明。
无论如何，真正有降价效应的还是万科的一系列降价策略。万科作为性房地产企业，再次成为降价风的率领者。万科一降价，房子就卖光。万科清林径，位处深圳远郊，价位只是比预期降价20%，就成了“4·15新政”以来深圳的“日光盘”。
在北京、上海、深圳，每次调控，郊区楼盘的价位就撼动。北京郊区房价在“国十条”出台前涨得，现在降得也快；在深圳，以“郊区大盘”为主的万科，在这一点上肯定有自知之明。
不过，一售而空，多少还是有点出乎万科意料之外。刚性需求和通货膨胀预期，加上万科住宅的良好品质，造就了万科的连夜开盘、连夜排队售光。 表示：“万科的清林径降价幅度还比较大，是新开盘，比预期低了20%左右。但这个是一波一波，如果消化得了的话，往下降的就不多。”
相较于上海和深圳房市的“闻鸡起舞”，北京的房企有些坐不住了。6月初开盘的的首开？东都汇位于北京市朝阳区，当天现场人潮汹涌，在经历了5月销售低迷后，首开股份以明显低于周边楼盘的19800元/平方米作为均价，引来众多看客。
除了首开股份的项目外，合生创展也在6月初表示，为了庆祝其集团成立18周年，北京全线产品均有一定的优惠折扣。
6月初，上海的另一家地产“大佬”绿地在上海涉及降价的楼盘就多达12个。绿地的降价，是在“”的名义下举行的。绿地集团表示，本次的活动优惠包含买房免物业管理费、家电补贴和购房契税三重措施。
深圳房市的变化，还要从5月底6月初开始。5月末，香港上市的佳兆业三盘齐降两三成，一跃成为深圳市的销售，带着几个非上市公司的楼盘也不同程度的调了价。
接着是万科清林径降价热销，成了“4·15新政”以来深圳的“日光盘”。紧接着6月中旬的端午节，中海地产、深振业也跟着万科打出了降价牌，其他非上市公司更是争相仿效，吃粽子看球赛，送装修送面积减总价等等。
这一次调控带来的风波，显然没有2008年那么不堪一击。万通集团董事局主席冯仑认为，此次调控使房地产功能发生了根本变化，将导致两年内房价下降20%~30%，报复性反弹很难重演。
而此前坚称自己不降价的企业，尽管一边不轻言降价，而另一边已经在做价格的调整计划。杨红旭认为，这标志着开发商的促销大潮正式启动。
华侨城招商地产死扛
与万科、首开、绿地等大打降价牌的房企不同，北京、上海和深圳还有很多坐拥豪宅的开发商，大打坚挺牌，价格甚至微有上涨。比如位于北京大望路东南角的长安8号项目，房价仍然保持在75000元/平方米；而华侨城、招商地产等有着央企背景，手里握着大把好地，再联想到“城中村改造”、“新城建设”和“填海”等将释放出的新好地，日子仍有憧憬的余地。
“侨城馨苑没有降价，已经卖完了，不存在降不降价。”华侨城董秘李珂晖在接受《投资者报》记者采访时表示。5月16日开盘，现在已经卖光，华侨城侨城馨苑成了深圳成交最活跃的楼盘之一。
这个一边挨着华侨城豪宅、一边衔着深圳最著名的城中村的楼盘，想出了大跨度定价的营销方法，定价从17000~55000元/平方米不等，遭遇的购房状况是：20000以下，尽管风景不好，却被抢购，购房者似乎都在买城中村改造的预期。
“公司楼盘没有降价，公司现金并非不充足，看起来现金只有30亿元，与营业收入相比的现金保障比只有0.27，与万科0.47相差甚远，但华侨城营业总收入还有很多是稳定的门票收入，其中，房地产收入只是32.5亿元。”李珂晖表示，如果这样算下来，华侨城的现金保障比是0.9.
受益于北京CBD东扩，长安8号、柏悦居、玺瑞等周边公寓，销售平稳，与连续5周销售低迷的其他房产项目相比，日子比想像中的好过。而根据中国奥园的消息称，长安8号资金回笼已 过6亿元。
而招商地产在深圳拥有的楼盘，几乎全是好地段的豪宅和别墅。2010年待售的包括：花园城五期(在售)、半山海景兰溪谷二期(在售)、前海湾花园(10.5万平方米)、招商澜园二期(在售)、招商观园(22万平方米)。如 所预料的“可能在关内降10%就有人买”。
招商地产有硬扛的基底。即便是近期定向增发50亿元泡汤，招商地产董事长孙承铭在6月7日举行的2009年度股东大会上仍表示，目前暂时没有降价销售的打算。
招商证券地产分析师贾祖国对开发商的表现解释道：“开发商之前拿的高价地消化得差不多了，现在手上的地主要是去年12月份拿的，按2~3年的开发期，开发商完全避开这次调控引发的降价。而且，开发商完全可以推迟楼盘开发。”
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