[摘要] 高端住宅面临降价压力，万科或降价10%-30%。
存货去化周期变慢下的降价压力
华润置地北京公司人士对本刊记者表示，公司的策略是，城市核心区的项目，要限度地挖掘其价值，提升利润率，而郊区、五环外项目，则适当地平价推盘。
这也是万科的策略。不同于2007年，今日的万科已经难言大规模降价。其在一线城市的高端产品线，也是提升利润的重要来源。正如万科总裁郁亮所言，万科已经过了大规模扩张的青春期，追求慢增长以及利润率是万科新的玩法。而高端住宅的高利润率，已经被去年以来的市场验证。
但另外一些数据，反映了一些房企潜在的风险，以及降价逻辑的存在。
“规模化地产商的高端延伸，可能意味着更大的风险。”虹说，世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，其需求和价格具有更强的周期波动———高端住宅的购买力中相当一部分来自投资需求，而从历史上看，投资需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”的特性。
中原地产市场研究员表示，目前市场观望情绪显现，即使是高端买家，其对品质额外付费意愿也显著下降。
本刊记者统计显示，包括万科、绿城等在内的大型地产商一季度销售去化率均在下降。以绿城为例，辉立证券统计数据认为，绿城集团今年前4个月的新开房源的销售去化率呈现下降趋势，前四个月平均去化率为65%，而2009年下半年这一数字为82.8%。前四个月仅完成全年目标的21%，明显低于内房股同行30%的平均水平。
万科的内部数据研究也涉及到了“存货去化周期”变慢，根据统计，截至2010年3月底，深圳一手住房市场“存货量约为193万平方米，存货去化期上升至8.3个月”。而今年2月份，万科存货去化周期还是7.1个月，1月份，这一指标只有5个月。
另外万科一季报销售数据显示，一季度珠三角市场实现销售面积27万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降了45.1%和7.2%。而一季度仅完成全年销售计划的19%。
辉立证券认为供应量上升，销售价格处于高位以及政府的调控预期，影响了绿城2010年的物业销售速度。随着调控政策的陆续出台，2季度绿城的销售去化率预计将下滑至30%-40%左右，而3季度公司的物业供应放量，将迫使公司对价格和销售速度做出选择。
“我们认为，销售价格下调10%，而销售去化率保持在30%以上是绿城可能的选择。”辉立证券研究人士表示。
而对于万科是否会降价，何时降价？一位接近万科的资深销售代理人士认为，3个月内，万科或将全面调整其产品价格体系，整体幅度将在10%-30%之间。
■ 记者观察
下半年伪豪宅将露馅
2007年10月25日，万科17亿元夺得了朝阳区西大望路27号住宅地，楼面地价为11409元/平方米，创下了当年京城出让土地楼面价新高。但之后市场下行，这一地块给万科带来了麻烦，还被计提了存货跌价准备。
2009年，北京土地市场火爆非凡，包括广渠路10号地、奥运村乡地块以及丰台区六里桥地块的楼面地价，都超过了1.5万元/平米。万科西大望路地块因此得以“解套”，该地块推出的住宅首期售价达3万元/平米。
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