[摘要] 高端住宅面临降价压力，万科或降价10%-30%。
高端住宅面临降价压力 万科或降价10%-30%
5月24日，位于北三环的太阳公元预售证获批，预售均价高达44959元/平米，成为新政后预售放行的高端住宅项目。此前，北京市场一直在流传一个说法：北京市住建委不给高端楼盘发放预售证。
上周，北京市住建委有关人士否认了这一传言。但从市场状况来看，单价3万元以上的高端住宅在近两个月确实极少得到预售证。业内人士认为，高端住宅被疑“雪藏”有两方面的原因，一是有关部门放缓高价盘预售证的发放确实存在；二是开发商自己对于高端项目的推盘节奏发生变化，新政下他们有了新的考量。
多个高端住宅预售证“难产”
5月上旬，华远地产(600743,股吧)总裁任志强在微博中透露，“北京不给高价房发放预售许可证”，一时间引来众多争议，有网友更是直言，“北京楼市成交均价下降的效果是被人为拉低的”。
之后，市住建委相关负责人“辟谣”，称北京没有不对高价楼盘发预售许可证的规定，有关部门仍在按规定程序审批楼盘的预售申请。
5月24日，定价4万余元/平米的太阳公元预售获批。“向某个高价楼盘发放预售证，并不能说明高价楼盘获得预售证全面放开，关键要看其他一批高价楼盘是否能陆续取得预售证。”一位大型地产商负责人分析认为。
另一方面，一些资金链较为宽松的地产商并不急于旗下高端项目的变现。一家大型地产商京北项目负责人对记者表示，近期市场成交低迷，尤其是高端住宅一季度以及4、5月的销售状况都不太好，目前该项目并不打算开盘，也就不去申请预售证。
本报记者统计近两个月的楼盘预售证发现，除了太阳公元等极少数项目外，单价3万元以上的项目均未出现。
有分析人士认为，房企追求高利润率的冲动，与政府平抑房价的需求之间，产生了矛盾，双方目前处于博弈阶段，高价房预售证放缓不言而喻。
高地价助推住宅高端化趋势
多个业内人士表示，目前北京楼市供应中，住宅化高档趋势明显。亚豪机构副总经理任启鑫认为，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新的背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会选择开发高端住宅，商品房供给将出现泛豪宅化倾向。
清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人 虹指出，高地价迫使更多开发企业提高产品定位，充沛的流动性与旺盛的投资需求，则推动了住宅需求的整体高端化。
在开发企业中，出现了规模化、快周转的公司产品向高端延伸的趋势。如以规模化著称的万科(000002,股吧)，2009年在北京推出了万科公园五号、万科蓝山等高端定位项目，冲击高端市场，并明确提出，今后要从郊区大盘开发商，转变成全生命周期住宅产品的提供者；保利也在2009年集中推出保利垄上、保利香雪山等别墅高端项目，今年更计划在沈阳、天津、重庆、广州等地集中推出高端盘。
在北京，多个楼盘一年之内迈向高端。太阳公元甫一入市单价仅为1.8万元左右，后一路攀升至2.5万元、3万元、4万元，成为北京去年涨幅的楼盘之一；华润红山世家，从年初的每平米1.4万元起涨至年底的3万元左右；远洋万和城，从每平米2.5万元涨到4万元左右，也不超过一年。
“在流动性充裕的背景下，一线城市尤其是核心地段的高端物业，被视为资金保值增值的方式，因而成为许多富人投资的。”胡润百富榜创始人胡润表示。
在这样的背景下，中国内地高端物业开发商绿城中国，其2009年的销售额翻了三番，达到530亿元，仅次于万科；产品线偏高端的华润置地，也在2009年首次晋身百亿俱乐部。
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