[摘要] 高端住宅面临降价压力，万科或降价10%-30%。
高端住宅面临降价压力 万科或降价10%-30%
5月24日，位于北三环的太阳公元预售证获批，预售均价高达44959元/平米，成为新政后预售放行的高端住宅项目。此前，北京市场一直在流传一个说法：北京市住建委不给高端楼盘发放预售证。
上周，北京市住建委有关人士否认了这一传言。但从市场状况来看，单价3万元以上的高端住宅在近两个月确实极少得到预售证。业内人士认为，高端住宅被疑“雪藏”有两方面的原因，一是有关部门放缓高价盘预售证的发放确实存在；二是开发商自己对于高端项目的推盘节奏发生变化，新政下他们有了新的考量。
多个高端住宅预售证“难产”
5月上旬，华远地产(600743,股吧)总裁任志强在微博中透露，“北京不给高价房发放预售许可证”，一时间引来众多争议，有网友更是直言，“北京楼市成交均价下降的效果是被人为拉低的”。
之后，市住建委相关负责人“辟谣”，称北京没有不对高价楼盘发预售许可证的规定，有关部门仍在按规定程序审批楼盘的预售申请。
5月24日，定价4万余元/平米的太阳公元预售获批。“向某个高价楼盘发放预售证，并不能说明高价楼盘获得预售证全面放开，关键要看其他一批高价楼盘是否能陆续取得预售证。”一位大型地产商负责人分析认为。
另一方面，一些资金链较为宽松的地产商并不急于旗下高端项目的变现。一家大型地产商京北项目负责人对记者表示，近期市场成交低迷，尤其是高端住宅一季度以及4、5月的销售状况都不太好，目前该项目并不打算开盘，也就不去申请预售证。
本报记者统计近两个月的楼盘预售证发现，除了太阳公元等极少数项目外，单价3万元以上的项目均未出现。
有分析人士认为，房企追求高利润率的冲动，与政府平抑房价的需求之间，产生了矛盾，双方目前处于博弈阶段，高价房预售证放缓不言而喻。
高地价助推住宅高端化趋势
多个业内人士表示，目前北京楼市供应中，住宅化高档趋势明显。亚豪机构副总经理任启鑫认为，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新的背景下，开发企业为了追逐较高的利润回报，必然会选择开发高端住宅，商品房供给将出现泛豪宅化倾向。
清华大学博士、北京贝塔咨询中心合伙人 虹指出，高地价迫使更多开发企业提高产品定位，充沛的流动性与旺盛的投资需求，则推动了住宅需求的整体高端化。
在开发企业中，出现了规模化、快周转的公司产品向高端延伸的趋势。如以规模化著称的万科(000002,股吧)，2009年在北京推出了万科公园五号、万科蓝山等高端定位项目，冲击高端市场，并明确提出，今后要从郊区大盘开发商，转变成全生命周期住宅产品的提供者；保利也在2009年集中推出保利垄上、保利香雪山等别墅高端项目，今年更计划在沈阳、天津、重庆、广州等地集中推出高端盘。
在北京，多个楼盘一年之内迈向高端。太阳公元甫一入市单价仅为1.8万元左右，后一路攀升至2.5万元、3万元、4万元，成为北京去年涨幅的楼盘之一；华润红山世家，从年初的每平米1.4万元起涨至年底的3万元左右；远洋万和城，从每平米2.5万元涨到4万元左右，也不超过一年。
“在流动性充裕的背景下，一线城市尤其是核心地段的高端物业，被视为资金保值增值的方式，因而成为许多富人投资的。”胡润百富榜创始人胡润表示。
在这样的背景下，中国内地高端物业开发商绿城中国，其2009年的销售额翻了三番，达到530亿元，仅次于万科；产品线偏高端的华润置地，也在2009年首次晋身百亿俱乐部。
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存货去化周期变慢下的降价压力
华润置地北京公司人士对本刊记者表示，公司的策略是，城市核心区的项目，要限度地挖掘其价值，提升利润率，而郊区、五环外项目，则适当地平价推盘。
这也是万科的策略。不同于2007年，今日的万科已经难言大规模降价。其在一线城市的高端产品线，也是提升利润的重要来源。正如万科总裁郁亮所言，万科已经过了大规模扩张的青春期，追求慢增长以及利润率是万科新的玩法。而高端住宅的高利润率，已经被去年以来的市场验证。
但另外一些数据，反映了一些房企潜在的风险，以及降价逻辑的存在。
“规模化地产商的高端延伸，可能意味着更大的风险。”虹说，世界各国的经验都表明，高端住宅相对于普通住宅，其需求和价格具有更强的周期波动———高端住宅的购买力中相当一部分来自投资需求，而从历史上看，投资需求在各个市场上都具有“追涨杀跌”的特性。
中原地产市场研究员表示，目前市场观望情绪显现，即使是高端买家，其对品质额外付费意愿也显著下降。
本刊记者统计显示，包括万科、绿城等在内的大型地产商一季度销售去化率均在下降。以绿城为例，辉立证券统计数据认为，绿城集团今年前4个月的新开房源的销售去化率呈现下降趋势，前四个月平均去化率为65%，而2009年下半年这一数字为82.8%。前四个月仅完成全年目标的21%，明显低于内房股同行30%的平均水平。
万科的内部数据研究也涉及到了“存货去化周期”变慢，根据统计，截至2010年3月底，深圳一手住房市场“存货量约为193万平方米，存货去化期上升至8.3个月”。而今年2月份，万科存货去化周期还是7.1个月，1月份，这一指标只有5个月。
另外万科一季报销售数据显示，一季度珠三角市场实现销售面积27万平方米，销售收入41.6亿元，同比分别下降了45.1%和7.2%。而一季度仅完成全年销售计划的19%。
辉立证券认为供应量上升，销售价格处于高位以及政府的调控预期，影响了绿城2010年的物业销售速度。随着调控政策的陆续出台，2季度绿城的销售去化率预计将下滑至30%-40%左右，而3季度公司的物业供应放量，将迫使公司对价格和销售速度做出选择。
“我们认为，销售价格下调10%，而销售去化率保持在30%以上是绿城可能的选择。”辉立证券研究人士表示。
而对于万科是否会降价，何时降价？一位接近万科的资深销售代理人士认为，3个月内，万科或将全面调整其产品价格体系，整体幅度将在10%-30%之间。
■ 记者观察
下半年伪豪宅将露馅
2007年10月25日，万科17亿元夺得了朝阳区西大望路27号住宅地，楼面地价为11409元/平方米，创下了当年京城出让土地楼面价新高。但之后市场下行，这一地块给万科带来了麻烦，还被计提了存货跌价准备。
2009年，北京土地市场火爆非凡，包括广渠路10号地、奥运村乡地块以及丰台区六里桥地块的楼面地价，都超过了1.5万元/平米。万科西大望路地块因此得以“解套”，该地块推出的住宅首期售价达3万元/平米。
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万科副总裁、北京公司总经理毛大庆认为，今年下半年，随着前年、去年众多高价地入市，届时这些项目如何定价，会对市场有非常大的影响。
本报记者调查显示，去年以来，北京高档住宅有平均15%的议价空间，说明此类产品并非对外宣称的那样热销，尤其是随着整体市场销售放缓，高档住宅的议价空间会更大，尤其是部分本来属于普通住宅，但随着房价快速上涨而涨至高档住宅的那些伪豪宅（价格上涨而产品没有变化），将暴露出它们的真实面目，有可能大幅降价销售。
而对于那些拿了高价地的地产公司来说，如果没有能力开发出适应市场的产品，价格与价值偏离太大，也将面临存货跌价的风险。（来源：新京报）
二手房价跌回一年前
卖家被大幅砍价只是多赚与少赚的问题
跌价抛售不再是传说。上海浦东的联洋社区历来聚集着大批投资客，经过新“国10条”一个多月的洗礼，部分卖家开始惶恐抛售。
中介汉宇地产世纪分行日前居间交易一套“被杀价30%”的二手房源：联洋社区主力楼盘“第九城市”一套中区装修3房、面积128平方米，卖家原挂牌价为450万元（卖家到手价），后来卖家调整为450万元（各付税费）。这一“如意算盘”随即遭到10多组潜在买家的“白眼”。
从4月中旬挂牌至今，10余组潜在买家在带看后，杀价50万，杀价120万（出价只有330万）。据了解，上述买家首次砍价的幅度多则30%，少则10%。
上海汉宇地产董事总经理施宏叡在接受《第一财经日报》电话采访时坦言，上海部分二手房源价格被大幅砍价，一个月跌回一年前。随着市场的快速变冷，卖家跳高价格试探市场的现象转变为买家用极低价格试探卖家。博弈主动权向买家集聚。一个月前是房东方“净到手价”，现在是客户方“净到手价”，多数客户杀价越来越狠。
据他介绍，5月上旬上海二手房挂牌量首次突破11万套，一个月前仅为9万套。同时，5月前十天全市的成交量下滑到3000~4000套，也就是说，按照目前的二手房成交速度，上海大约需要两年半才可消化掉这些挂牌房源。如果不打折，在上海，每家门店一般需要买卖成交3单才能不亏损。在5月，市场上大量的门店将无法完成这一及格分数，全行业亏损在所难免。
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二手房一个月跌回一年前
据汉宇地产锦绣分行介绍，距离“第九城市”不远的浦东北蔡板块楼盘“海上国际花园”一套128平方米的三房，3月底该套物业挂牌价为400万房东到手，到4月中旬房东调整到400万税费各付。即使这样，前来看房的客户寥寥无几。5月初，一位买家看中此套物业，但是他勇于大幅杀价，房东实际到手房款不足360万，实际成交价已经下跌超过10%。
“从最近成交的案例来看，几乎都是房东下调之前的挂牌价，客户又进行了大幅砍价而最终成交的。”汉宇地产的门店调查发现：从4月中旬房东方的价格松动，但4月底客户3%~5%的议价空间，进入5月份二手房市场已经向买方大幅倾斜。客户的砍价幅度普遍提升至10%以上。
某市场研究中心杨晨青表示，成交量的持续萎缩已导致二手房卖方心态明显松动，已从4月份下半月的可接受议价转变为主动降价。二手房业主更容易受到外部市场环境及舆论导向的影响，二手房房价的回调将先于一手房。
买家：我要到手价！
今年3~4月，在上海各大中介门店的房源系统中，“房东到手价”的价格标签比比皆是，当时的房东强势地位可以将自身应该承担的税费转嫁给下家消化。于是，实际成交价就在这样的过程中被迫攀升。一个月后，客户方要求买房“到手价”的现象十分普遍。“我要到手价”是买家们的共同要求。
浦东证大家园三期一套5楼104平方米二房二厅一卫的房源，该房房东于4月中旬挂牌价涨为到手价280万。随着看房客的集体砍价，最终被一位出价268万（各付税费）的客户看中并买下。考虑到房东需要承担自身的营业税、个人所得税等税费因素，该成交价格与它挂牌价相比有10%的跌幅。
俞静表示，即使被砍掉10%，甚至20%，成交价重回2009年，持有物业多年的许多房东依然可以收回丰厚的利润。浦东的一套世茂滨江花园二手房被一位投资客急抛，原挂牌价1300万元，实际成交价1000万元，杀跌23%。但是，这类房源的基数大、溢价空间高，被大幅砍价只是卖家多赚与少赚的问题。对于多数房东而言，是否能够预测到未来楼市的波动幅度和潜在风险，才是他们是否能够接受买家们越来越大议价幅度的关键。（来源：财经日报）
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