一线城市商品房销售量连续数周回落,与此同时,房价继续快速攀升。对于市场的调整,工商银行投资银行部高级分析师张贻伦在接受中国证券报记者专访时表示,京、沪等一线城市新房成交回落并非需求无力,而主要是供应不足。虽然政策可能会因微调而有所收紧,但是市场的流动性依然十分充裕。在供应偏紧的情况下,房价在下半年仍然存在较大的上涨压力。
中国证券报记者:7月以来,北京、上海等城市商品房销量出现明显回落,主要原因是什么?
供应不足主要体现在三个方面:一是可售库存过低。以7月份的销售量来看,上海可售商品住宅仅够销售1.5个月,深圳、北京则分别有6.9和9.6个月的销售库存,接近历史水平。二是去年以来房地产开工建设放缓,新增供应减少。6月以来,新开工面积虽有所好转,但是这些项目至少半年后才有可能入市销售,目前正是“青黄不接”的时期。三是开发商预期价格上涨,捂盘惜售。此前,北京等地的相关部门对开发商捂盘行为进行过整治,但效果并不明显。
中国证券报记者:房价上涨对需求的遏制,是否开始在一线城市中显现?楼市是否将再度陷入观望?
张贻伦:从一线城市二手房的交易数据分析,目前,需求萎缩的现象并不明显。以北京为例,2009年前四个月,二手房成交量不断上涨,5月首次出现环比下降,但交易量基本与3月持平,仍在高位徘徊。6月后,京城二手房网签交易持续活跃,交易量纪录屡被打破。7月份,北京二手房网签达到24916套的历史新高,环比上涨7%以上。而去年全年,北京二手房交易才7万余套。
由于市区土地逐渐减少,新房主要集中在城市边缘地区,二手房的区位条件普遍好于新房,因此二手房的整体成交均价并不低于新房。另外,由于二手房在买卖时,评估价格低于实际交易价格,银行贷款又以评估价格为准,所以二手房的首付明显高于新房,一般在四成以上。北京二手房市场创新高,表明购房有效需求仍然十分旺盛,并没有因价格上涨而有所萎缩。
中国证券报记者:下半年,一线城市的房价走势将有什么变化?
张贻伦:数据显示,目前70个大中城市房屋销售价格的环比涨幅还在扩大。7月份环比上涨0.9%,这已是今年3月以来连续第5个月出现上涨。就一线城市来看,北京、上海环比分别上涨0.9%和0.6%,深圳更高达3.1%。我认为,即使信贷政策因“微调”而有所收紧,下半年市场的流动性也不会因此而减少。在供应偏紧的情况下,房价在下半年仍然存在较大的上涨压力,回调的可能性很小。
中国证券报记者:市场预期信贷政策的具体操作将逐步收紧,对此怎么看?
张贻伦:我认为下半年政府对楼市的政策不会收紧,仍会比较宽松。房价快涨并不代表行业高歌猛进,尤其是经济回升的基础还不稳固,楼市调控仍将小心谨慎。
6月份,房地产开发投资的爆发性增长曾给市场以惊喜。这主要缘于半年末(或年末)的冲刺性因素,往年6月和12月均有投资明显冲高的现象。7月份,房地产开发投资单月完成额仍明显高于除6月外的其他月份,但是考虑到市场的持续热销和降低项目资本金比例的利好刺激,对该指标也不应过于乐观。
房地产所带动的民间投资,能否取代政府投资扛起经济复苏大旗尚存疑问。开发商信心正在逐渐恢复,但行业还远没有回归此前的繁荣。
当前,房价上涨过快确实派生出许多隐忧,但价格本身存在很大的区域性差异。楼市的调控不能只看房价,更不宜去抑制需求,而应该加大政府土地供应,引导开发商加快开工建设,切实打击捂盘惜售行为。（中国证券报）
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