转战二三线城市 万科等营销折射楼市结构分化

房天下综合整理  2010-03-15 13:48

[摘要] 截至11日，内地住宅地产三位巨头相继披露了前两个月的销售业绩。记者经计算后发现，销售均价在万元以上的万科、金地，销售面积均同比下降；而均价在7千元左右的保利，则实现销售面积、销售额同比正增长。这一现象在目前一、二线“紧缩”、三、四线“繁荣”的行业背景下，为住宅市场结构分化提供了某种佐证。

城市化助推

1月4日，海南国际旅游岛正式获批，海南楼市房价由此疯狂上涨。据称“千亿元房地产资金涌入海南岛”，有楼盘“每平方米每天都上涨1000元”，“5万元/平方米以上的天价房”每天都在出现。

海南仅仅是城市化进程的一个缩影。如今，新一轮城市化进程开始全面提速，二三线城市中的房地产市场率先受益。中原地产报告指出，去年国务院先后批复了9个区域规划，这一数量相当于过去3-4年的总和。至此，我国新的区域经济版图逐渐成型，主要包括以下几大经济区域：长三角、珠三角、北部湾、环渤海、海峡西岸、东北三省、中部和西部。

城市化，土地先行。这些经济区域覆盖的二线城市，已经率先开始了新一轮土地出让开发的高潮。2009年二线城市土地不断狂飙，土地出让金更创出历史新高。

数据显示，去年70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140％，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49％。其中，杭州土地出让金高达1054亿元，高于上海、北京，位居，同比上涨幅度达到238％。前20名中，同比增长幅度的是宁波，为617％，其金额为488亿元，排名第6。同比增幅第二的是厦门，为475％，其金额为303亿元，排名第12。

程沄表示，随着区域规划大举推进，城市空间将进一步扩容，大规模基础设施投资即将启动。中央经济工作会议提出稳步推进城市化，这对二三线城市的未来发展影响将更为显著。“在国家政策扶持以及宽松信贷环境下，2010年二三线城市将迎来楼市的销售高潮。”程沄强调，“需求持续增加，促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。过去五年二三线城市住宅供求比为0.8，供不应求状态凸显。”

上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东指出，受政策利好，尤其是靠近一线城市的中小城镇，楼市将会有更大更明显发展空间。受溢出效应影响，在城际高铁带动下，这些城镇房价也将上涨。