[摘要] 截至11日，内地住宅地产三位巨头相继披露了前两个月的销售业绩。记者经计算后发现，销售均价在万元以上的万科、金地，销售面积均同比下降；而均价在7千元左右的保利，则实现销售面积、销售额同比正增长。这一现象在目前一、二线“紧缩”、三、四线“繁荣”的行业背景下，为住宅市场结构分化提供了某种佐证。
截至11日，内地住宅地产三位巨头相继披露了前两个月的销售业绩。记者经计算后发现，销售均价在万元以上的万科、金地，销售面积均同比下降；而均价在7千元左右的保利，则实现销售面积、销售额同比正增长。这一现象在目前一、二线“紧缩”、三、四线“繁荣”的行业背景下，为住宅市场结构分化提供了某种佐证。
此前，万科公布了今年前两月销售数据。1至2月，万科累计销售面积73.5万平方米，同比减少8.4%；实现销售额87.8亿元，同比增长44.3%。
由此来看，在经营业绩上金地“量价齐降”，万科则是“量跌价升”。资料显示，两公司年初来所售项目主要集中在一线城市郊区、二线城市中心，而经折算两者的每平方米销售均价皆过万元。其中，万科前两月均价约1.2万元，虽较去年12月1.38万的历史均价环比小降，但同比仍大增58%，公司正借此实现销售额的正增长。
保利地产业绩可谓三巨头中。前两个月,保利累计实现签约面积61.92万平方米，同比增长58.63%；实现签约金额47.71亿元，同比增长40.57%。
值得注意的是，折算保利前两月的每平方米销售均价在7706元，其中2月均价更降至6715元，环比下降18%，同比大降31.3%。资料显示，保利年初以来的项目主要集中在二、三线城市。
统计局10日公布的地产市场运行情况报告显示，前两月住宅销售面积和金额同比增36.6%、70.8%，即三巨头业绩均未完全“达标”。其中，三、四线城市住宅市场呈现购销两旺的繁荣局面，而一、二线城市则在量跌价平的僵局中踯躅前行。
而据中指研究院统计的数据，今年前两月上海等4个一线城市下滑18%，其中深圳跌幅，达50%，15个二线城市增长28%，但各地区分化严重，大量三、四线城市增长51%。
由此来看，金地、万科、保利三家公司的经营数据，正折射出住宅市场结构正日益分化。而该现象又反映了2010年地产业的复杂生态——即调控导致住宅市场成交剧减，而户籍新政及城镇化提速，又为二、三线城市房地产市场带来巨大发展空间。（上海证券报）
开发商大军压境二三线城市
开发商拿地版图显示其市场重心与扩张策略正逐渐转变，二三线城市将成为新的开发热点。
十大标杆房企2009年在二三线城市销售面积占总销售面积的73％，新增土地储备占总面积的81％，新增速度远大于消化速度。
转移战场
未来房地产企业之争，二线城市将成为重要战场。
去年十大标杆房企（万科、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商）2009年在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81％。其中，绿城在二线城市土地储备所占比重，达到了95％；中海、华润所占比重也都达到89％。
由于一、二线城市房地产市场格局的变化，迫使开发商不得不开始调整市场重心和扩张策略。早在2007年的融资圈地热潮之中，开发商就已经开始着手二线城市的布局。中原地产检测数据显示，2007年这些城市新增土地可建设面积较为丰富，按照建设周期，2010年这些土地将陆续进入开发建设及销售阶段。
一线城市土地开发渐趋饱和，而二线城市空间广阔。相比于一线城市的成熟，二线城市房地产市场处于上升周期。随着二线城市加速城市化进程，及产业转移带来经济、人口容量提升，带来二线城市多种购房需求释放，推动楼市快速发展。
二线城市楼市销售贡献率不断增大，也让开发商看到了布局的重要性。统计数据显示，标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73％，比重再次上升明显。
中原集团研究董事程沄指出，二三线城市房地产市场快速发展，一线城市房地产市场在市场所占份额及比重已经开始下降。从1998年至2009年，房地产开发投资额比重由40％下降至15％左右，商品房销售比重由20％下降至10％左右。
中银国际分析师表示，尽管越来越多开发商进入二线城市后，会造成二线城市房地产市场竞争更加激烈。但相对于目前一线城市市场而言，二线城市开发商之间竞争情况仍不算激烈。而能够跨区域发展的开发商，实力都比较强，在竞争中，往往是本地中小型开发商处于下风。
城市化助推
1月4日，海南国际旅游岛正式获批，海南楼市房价由此疯狂上涨。据称“千亿元房地产资金涌入海南岛”，有楼盘“每平方米每天都上涨1000元”，“5万元/平方米以上的天价房”每天都在出现。
城市化，土地先行。这些经济区域覆盖的二线城市，已经率先开始了新一轮土地出让开发的高潮。2009年二线城市土地不断狂飙，土地出让金更创出历史新高。
数据显示，去年70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140％，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49％。其中，杭州土地出让金高达1054亿元，高于上海、北京，位居，同比上涨幅度达到238％。前20名中，同比增长幅度的是宁波，为617％，其金额为488亿元，排名第6。同比增幅第二的是厦门，为475％，其金额为303亿元，排名第12。
程沄表示，随着区域规划大举推进，城市空间将进一步扩容，大规模基础设施投资即将启动。中央经济工作会议提出稳步推进城市化，这对二三线城市的未来发展影响将更为显著。“在国家政策扶持以及宽松信贷环境下，2010年二三线城市将迎来楼市的销售高潮。”程沄强调，“需求持续增加，促使近几年大部分二三线城市呈现供不应求的态势。过去五年二三线城市住宅供求比为0.8，供不应求状态凸显。”
上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东指出，受政策利好，尤其是靠近一线城市的中小城镇，楼市将会有更大更明显发展空间。受溢出效应影响，在城际高铁带动下，这些城镇房价也将上涨。
房价上涨
国家统计局数据显示，去年12月份，70个大中城市中，新建住宅销售价格同比上涨的城市有69个，二线城市中金华、海口涨幅较大，分别为14.9％、13.4％。只有唐山一个城市价格下降2.0％。
国土资源部部长徐绍史近期在国土资源工作会议上指出：“一些企业和资本已经开始向二三线城市乃至中心村镇转移，造成二三线城市房价上涨。”
万科董事长王石在接受华尔街日报采访时表示，房地产市场的泡沫还未形成，但就单个城市，以及一些主要城市来说，泡沫显然是存在的。他担心这种势头可能会波及二线城市，就像日本上世纪90年代初破灭的房地产泡沫。
但在唐振东看来，房价上涨存在着“叠传效应”。首先是一线城市如上海、深圳房价率先上涨，受此带动，二线城市将会跟进上涨。这存在几个月左右的时间差，但在漫长的传导过程中，地产泡沫将被逐渐挤压掉。
唐振东指出，一线城市对区域内其他城市影响依然重要。无论在市场低潮还是高潮阶段，一线城市风向标作用显著。2008年市场调整时，是一线城市率先进入调整；而在2009年市场反弹时，同样是一线城市先行，其他二线城市开始逐步跟进。
某机构分析师薛建雄表示，一线品牌开发商进驻二三线城市，会提高楼盘的品质和质量，但同时也会带动周边房价的整体上涨。（东方早报）
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