城市房地产管理法将修改 商品房预售制或变革

房天下综合整理  2010-11-07 01:02

[摘要] 在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间,有123名人大代表在4个议案中提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快,购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度,强化对房地产企业融资行为的监督……

事实并非如此。房企公布的亮丽销售业绩，还是难掩调控所带来的负面影响。在已经公布三季报的56家A股房企经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。

与此同时，上市房企的存货比年中又有所增加。一旦在严厉调控打压下四季度的销售不畅，将冲击整个行业的资金周转。正如万科在其季报所说，“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。

因此，也就不难理解，为何销售业绩亮丽下，开发商还不惜高成本借道海外、房产信托等渠道进行融资。

高“收入”高“消费”

无论是房企公布的业绩还是国家统计局公布的数据，均明确指向：前三季度开发商的销售业绩非常漂亮。很多业内人士曾认为2009年的销售业绩是“不可逾越的天量”，今年却继续显露出超越的势头。特别是一些大型的上市房企，多数已完成了全年销售计划的九成以上，而今年的销售计划，是比去年有所增加的。

开发商的楼卖得好，在“消费”方面也不含糊。

国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。在9月份，房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

广东房企同样不含糊，前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米，增幅比去年同期提高39个百分点；土地购置费399.45亿元，增长86.9%，增幅分别比一季度和上年同期提高56.2个和129个百分点。

资金链趋紧是主流

高收入、高消费，本身就蕴藏一定的风险。更何况，我国房地产企业的开发资金主要来自企业自有资金、国内贷款和预售款。在国内信贷收紧，上市房企的增发、发行融资券等也一一被打压的情况下，单靠销售回款支撑房企运转，会面临很大的压力。