[摘要] 房产政策的变化,使得购房者难度加大而不得不违约,其违约成本到底该由谁来承担？对此有业内人士提醒说,在签订买卖合同过程中,应尽量考虑周全,将有可能会产生的风险因素全部考虑进来,以避免给自己带来不必要的经济损失。
“违约账”要算准确
不管是主动违约还是“被违约”,都有可能要承担违约责任,因此对买方来说,有必要了解违约责任的大小,算算“违约账”。
如果双方只是签订定金合同,那么当买方违约之后,通常情况下,卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定,大多为2万～5万元不等,当然,也有少量总价较高的房产定金金额超过10万元。
而如果已经签订买卖合同并支付首付款后要求解除买卖合同,那么买家所要承担的违约责任可能会很大。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者,一般情况下,根据房产买卖合同的约定,在此阶段买家要求解除买卖合同,如非不可抗力等原因,需承担的违约金为总房价的20%。
如果发生“被违约”情形,是否也应该按照上述情形来承担违约责任呢？专家表示并不一定。王展告诉记者,根据情势变更原则,买家可以要求减轻违约责任。如确因贷款政策变化而非自身原因如资信问题等,导致无法申请按揭贷款,买家可以根据此原则要求解除买卖合同,而且不必支付20%的违约金。当然,根据公平原则,买家应该承担卖家的损失,如已支付的中介等。
规避风险是关键
在现阶段买房,如何降低因为“被违约”而带来的风险呢？专家表示,导致“被违约”情形的出现,其主要原因在于政策的变化。对此,专家认为应该更好地适应政策的变化,才能规避“被违约”带来的风险。下面我们结合具体的案例来分析。
留心政策变化
政策的变动,会带来诸多变化,购房者只有对这些变化做到了然于胸,才能做到从容应对。
[案例一]除了看房之外,陈先生每天还要看看与房产有关的新闻。他觉得现阶段买房,如果不了解政策的变化,就会变得相当被动。
[解析]陈先生无疑是明智的,现阶段政府对楼市调控力度加大,不时有房产政策出台,这些信息必须随时掌握,因为随着信贷、税收政策的变化,市场会发生一系列连锁反应,唯有掌握这些信息,才能做到以变应变。
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