[摘要] “中投信托上虞保障房项目，两年一百万起9.5－11％。”这是记者五一节前收到的一条短信，不过等记者第二天循着电话打过去询问该款产品相关信息时，被中投信托的客户经理告知，产品已经售罄。
高源于“打包”模式
2011年发行的保障房信托，主要还是集中于棚户区改造。该类产品一般对旧城或棚户区进行改造，拿地成本较低，同时采用“回迁房+商品房”的模式，并受到一定的政策支持，后期有较充足的现金流来偿还信托本息，故该类产品能较好的和信托融合，获得较多的信托资源青睐，该类产品的平均率达到9.91%。
其次安居工程类保障房信托，多为安置房项目，能获得较高的偿付信托本息，也是今年的保障房信托的主流资金流向。经适房和“两限”房因为具有产权可以销售，能在一定期限内回款，满足目前信托产品的期限要求，但是考虑到两者的利润并不足以支付信托所需的高，故难以大规模发行。
而公租房和廉租房成本回收期较长，现阶段发行的该类项目多为政府回购项目，若要大规模发行缺乏完善的还款来源。
一位房地产行业的资深人士表示，保障房的总投资率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资不会超过3%。不少企业计算的是直接率，可以达到5%—7%，只是算法上的“取巧”。由于商业银行收紧了对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。许多地产商通过保障房项目融资，实际上是虚晃一枪，由于融资成本大幅度上升，资金根本不可能完全用于保障房建设，开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。
房地产业内人士坦承，所谓保障房信托，实际上是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比很少。
“打包”模式风险几何
不少人认为，保障房项目投资方向多为政府所支持产业，因此顺理成章地认为，其所面临的政策风险相对较低，投资人对这些信托比较信任，总觉得有政府兜底。
按照这个思路发展下去，投资者往往会有这样一个认知—保障房信托的风险也远远低于其他房地产信托项目，保障房不受房地产地产调控政策尤其是限购政策的限制，基本上不存在销售方面的困境，整体兑付风险要低于一般的房地产信托项目。
不过，事情并没有想象中那么简单。虽然保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保。但谁也不能保证，政府信用是否被透支，特别是地方政府财政已经处于负债率极高的状态。如果投资者看到有“政府”相关的投资项目都认为风险极低，但这种观念也很危险。因为根据法律，财政是不能进行担保的，变相担保也被有关部门叫停，这些保障房、基础设施是具有公共性质的服务，政府通常会在一定程度上支持，但是从信托计划信息披露的情况看，没有看出政府担保的含义，全部是有关开发、建设企业在进行抵押担保。
可以得出这样一个结论—保障房信托并非“完全保障”。如有足值抵押，保障房信托项目单体项目风险从会计角度而言，意义并不大，但投资者需要警惕的是房地产商的外延风险。
目前不少保障房项目，是由房产开发公司垫资先建，等到保障房审计验收合格后，政府才会给付项目款的90％。而保障房项目的建造期一般都有两年左右，如果保障房融资方（一般会是房地产开发商）在其他地方的资金链断裂，也可能影响到该款产品的兑付。
信托公司在项目审核时也会做好最坏打算，一旦这类产品如果出现兑付风险，信托公司也会寄望于政府可以最后兜底。而对于普通投资者来说，在购买一款保障房项目前，必须从信托发行平台、项目地理位置及还款方式或还款来源，项目担保或回购方所在地区及财务信用等级三方面具体分析每款产品。
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