保障房信托收益已赶超商品房 源于"打包"模式

每日商报  2012-05-05 09:27

[摘要] “中投信托上虞保障房项目，两年一百万起9.5－11％。”这是记者五一节前收到的一条短信，不过等记者第二天循着电话打过去询问该款产品相关信息时，被中投信托的客户经理告知，产品已经售罄。

“中投信托上虞保障房项目，两年一百万起9.5－11％。”这是记者五一节前收到的一条短信，不过等记者第二天循着电话打过去询问该款产品相关信息时，被中投信托的客户经理告知，产品已经售罄。

这个项目热销，基本可以代表目前国内市场保障房信托受热捧的局面。而前不久，杭州多家信托公司该类项目遭遇秒杀，也说明市场对这类产品的“饥渴”。另外，不光是杭州，保障房信托在北京、上海、天津等地均遭遇哄抢。

保障房信托

曾是个扶不起的“阿斗”

去年来，随着各地保障房建设的热情不断高涨，保障房资金一度告急。在此情况下，保障房信托的诞生无疑很好缓解了资金紧张的局面。此外，由于政策对保障房建设的大力支持，保障房信托更是一度成为投资者眼中的“新大陆”。

不过，理想和现实总是有着比较大的差距，保障房信托在2011年交出的成绩单并没有让人惊喜。根据统计数据显示，保障房信托去年共发行85款，募集资金238.18亿元，与全年投资总额2671亿元的房地产信托相比，近240亿元的保障房募集资金仅占募集总额的9%。

保障房信托之所以市场认可度不高，关键原因就在于其普遍比较低，投资者肯定还是偏向商品房信托，另外，对于信托公司来说，保障房利润空间不大，加上保障房项目也难以承受较高的信托成本，从而导致产品规模偏小。

但保障房信托从今年一季度开始又重新活跃起来。

今年季度披露的保障住房类集合资金信托产品共21只，发行总规模38.56亿元，平均发行规模1.93亿元；而其保障住房类信托产品目前市场平均9.23%，平均期限为22个月。

4月份，这类信托又有水涨船高之势，平均可以达到10％以上。以文章开头提到的这款产品为例，100万的保底为9.5％，200万资金就提高到10％，资金规模300万就能拿到11％。

可见，保障房信托在和数量上都出现了强势反弹。事实上，在市场高产品难觅的情况下，近10%的年化使得保障房信托深受投资者追捧。

保障房融资成本高达15%

一般说，目前市面上运作的多个保障房信托项目，规模从1-2亿元不等，融资成本多为14%-15%，其中渠道商银行要拿1-2个点，信托赚4-5个点，扣除以上点数之后，落到投资者口袋里的年化率大约为8％—9％。

有这样一组统计数据证明，投资者实际拿到手的远不止只有8％—9％。在2011年上半年，率的是安居工程和棚户区改造，分别为9.63%和9.53%，到了第三季度，经适房的率已经高达11.19%，廉租房和棚户区改造也分别达到10.50%和10.64%.

以中投信托上虞保障房这个项目来说，客户经理表示，其实际融资成本在13％左右，算是比较低的，主要原因是信托公司没有采用银行渠道，而是直接发行，省去了银行“剥皮”点数。而最近市面上出现的几款保障房信托，都能达到10%以上，项目融资成本就要接近15%。

这还不算的，据杭州另一家信托公司客户经理表示，其之前销售的一款棚户区改造项目，融资成本达到了17％左右，客户的年化能达到11.5％。

这就产生一种疑虑，因为单从项目来评价，低利润的保障房项目如何支撑如此高的融资成本？其实在业内，一个公开的秘密是，保障房信托主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，更有甚者，许多保障房信托以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托占比少之又少。而若非银监会自上而下的检查，很少有机构会对资产包打开“晾晒”。

“打包并不违反相关的规定。”某信托公司从业人员表示，信托公司通过相应的设置来提高信托资金的，“实质上保障房信托的是由配套的商品房拉上来的。”

这样“炮制”出的保障房信托，在投资者购买的时候，很难获知保障房和商品房的占比究竟如何。