[摘要] 2月2日,央行和银监会发布降低房贷首付的新政,被认为打响了2016年房地产去库存重任的“第一枪”。业界预测,还有一大波包括土地、户籍、公积金、税费、融资等相关政策正在赶来的路上。
2月2日，央行和银监会发布降低房贷首付的新政，被认为打响了2016年房地产去库存重任的“枪”。业界预测，还有一大波包括土地、户籍、公积金、税费、融资等相关政策正在赶来的路上。
与此同时，地方去库存政策正在密集出台。目前已有四川、江苏、江西、广西、山东、广东等多个省（自治区）出台了去库存的政策文件或者相关政策表述。
值得注意的是，从地方去库存政策举措来看，一方面“个性化”意味并不强，很多仍然是以购房补贴为主的旧模式的重启；另一方面，部分地方去库存被贴上了“行政问责”标签，并以卖房多寡作为考核的指挥棒，力求速效，激进性明显。
毫无疑问，房地产行业横跨生产、流通、消费三大领域，与经济增长息息相关。但中央去库存本意绝不是卖房这么简单，也不能狭隘地用“救市”来进行解读。
而这也恰恰是当前需要极为关注的。如果地方政府将去库存狭隘地理解为又一次房地产热潮的到来或者是中央在“救市”，那么地方的去库存政策就难出“个性化”新意甚至重回之前的发展老路。虽然中国经济仍然脱离不了房地产，经济结构转型升级要循序渐进，但倒退式发展决不可取。
三四线去库存攻坚战
化解房地产库存，是中央经济经济工作会议部署的2016年五大任务之一，也是2016年房地产市场的头等大事。
据国家统计局数据，截至去年末，我国商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史峰值，其中住宅占到了63%。
近日，国家信息中心宏观政策动向课题组发布的新报告显示，上述数据还不足以表达我国商品房的库存量。按照2000~2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额，更能真实反映我国的商品房库存现状，再以过去3年平均销售速度作为需求，需要4.4年消化库存。
安信证券给出的数据更高，加上除预售的施工面积以及尚未开工的企业拿地，得到的总库存约98.3亿平方米。可见，去库存压力山大，是长期任务。
其实，房地产也是市场的产物，有其自身发展规律。纵观我国房地产宏观调控，基本上是每4年一个轮回。2004年，“8.31”大限提高拿地门槛，抑制房地产过热，宏观调控开始；2008年，金融危机爆发成为政策分水岭，当年10月开始出台系列新政支持房地产。2009年下半年由于房价快速飙升，投机日盛，宏观调控卷土重来，2010年史上严厉的宏观调控《国十条》出台，给高温的房地产市场浇了一盆冷水。
与此同时，房地产市场的库存越来越严重。2014年，宏观调控再迎来“拐点”，由强力行政干预走向市场化。在“分类调控”和“去库存”原则主导下，2014年“9.30”新政、2015年“3.30”新政再到2016年的“2.2”新政，供需两端宽松政策频出。
众多机构统计数据显示，当前一线城市楼市仍然量价齐升，二线城市迎新政利好也将保持较大的增长动力，房地产库存的压力主要集中于三四线城市。虽然国家层面未公布各城市详细的库存数据，但确实已将三四线城市作为2016房地产库存去化的重中之重。
走“购房补贴”老路
国家信息中心宏观政策动向课题组发布的新报告显示，目前对于去库存寄予希望大的，就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。
但从目前地方已经出炉的去库存政策举措看，招数偏于老套，主要还是以购房补贴为主。公开报道显示，四川省出台相关购房补贴政策的城市已达10个，包括资阳、夹江县、广安市、泸州市、宜宾市、广元市、绵阳市、自贡市、眉山市等，补贴额度从每平方米60元~500元之间不等。
广西出台的房地产去库存新政，也是推进农民工等新市民购房，购买144平方米以新建普通商品住房且是首套住房的，给予每套1万元的补助，补助资金60%由各市县自行筹措，40%由自治区财政予以解决。江西出台的20条去库存举措中，放在位的也是鼓励农民进城购房，明确首套房给予一定比例的购房补贴。据相关机构公布数据，目前约有60个城市已经发布了不同力度的购房补贴政策，多为三四线城市。
但这一途径的问题在于：一方面，很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市；另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是很多有购买能力的已经购买，没购买的面对高房价很难有支付能力，即使政府对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭也会具有一定的风险；再有，通过降房价去库存也不现实，这只是一种理论思维。在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌，特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。
除此之外，地方政府出台的去库存举措，还包括加大棚改货币化安置力度、大力释放住房公积金、严格控制土地供应和允许未开发用地转换用途、积极培育租赁市场、进一步激活二手房市场、支持首套住房和改善型购房贷款需求等普遍性的政策，“个性化”成色明显不足。换句话说，目前商品房去库存尚无有效手段。
地方去库存要保持冷静
面对当前三四线城市去库存难题，瞭望智库认为，中央和地方都需保持冷静，须从供需两头齐发力。
首先是三四线城市得有人去买而且要“用得上”。农民工市民化意味着由“打工型经济”向“内需型经济”转型，是一个长期的过程，不可能一口吃成胖子。地方政府要为农民工市民化创造条件，要坚持“以人民为中心的发展思想，以满足新市民住房需求为主要出发点”，推进户籍制度改革，建立租售并举的住房制度。
三四线城市除了有效需求不足外，还与房地产行业发展与地方产业不匹配、人口流入小于预期以及公共基础设施不配套相关。当前去库存的关键是推进供给侧改革，不是简单地减少供应，而是主动适应需求，在技术进步、产品创新的基础上创造需求。可适当提高土地供给效率，降低供给成本。同时房企要提高创新能力，适当改善住房功能，针对特定人群提供产品。
其次要发挥好城市规划对房地产市场的调节和监管作用。房地产是城市规划与经济密切的接触点，要想去库存，城市规划必须设计新的机制：
其一，控制好房地产新增土地的供给；
其二，创造新的需求。比如减少政府办公楼等和市场有替代关系的划拨用地供给，新增需求通过低价租用市场上过剩的办公楼解决；政府低价回租过剩物业，临时改变其他用途；允许已批未建土地申请一定年限内暂不开工；研究将过剩用途（比如商业）改变为短缺用途（比如旅馆）的政策路径等；
其三，设计不增加“库存”的融资模式。过去，各地政府在短期利益和国家宏观（特别是货币）政策的驱动下，在房地产市场上大举融资，导致了今天房地产市场的天量库存。当前要设计新的融资模式，可给土地收储部门发放工业用地未来的规划许可，然后土储部门拿着土地未来的产权证和规划许可到银行融资。
总体来看，房地产去库存是个长期过程，并不是简单地卖房消化库存，地方政府不能急功近利，要从完善和创新制度设计的角度出发，消化库存的同时培育地方新的增长动力。宏观政策也应该进一步明确价值取向，防止地方政府以偏概全，重走过去的老路。
(本文作者介绍：瞭望智库是新华社批准成立的、立足于国情国策研究的智库机构。)
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