[摘要] 近日，上海市房管局及市工商局宣布，今年年底前将在全市范围内开展房产经纪市场专项整治工作。重点将检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。
近日，上海市房管局及市工商局宣布，今年年底前将在全市范围内开展房产经纪市场专项整治工作。重点将检查房地产经纪机构执行“限购”等房地产市场调控政策的情况，重点查处通过虚构劳动合同，伪造社保、纳税、婚姻证明材料的方式，为交易当事人骗取购房资格等违法违规行为。旨在保证楼市健康发展的“限购令”的确成为沪上的房产交易上的紧箍咒。
然而，总有一些人在千方百计钻政策空子，突破“限购令”达到违规购房的目的。日前，本报记者对沪上一些房屋中介和相关行业进行了暗访。
咨询公司人员向记者出示一份之前办理瓦努阿图绿卡人士的材料，称只要给足钱款就能很快拿到绿卡。而“办绿卡突破限购令”也成了很多中介打擦边球的“迂回手法”之一。
非沪籍人士欲购第二套房
中介：除假离婚还可“借尸还魂”
8月27日，记者来到中原地产共富某门店。一名自称营业部刘主任的男士问记者想买哪里的房子。记者略显迟疑地说，自己是被限购的。该男士说，限购只针对一部分情况，有些方面他们可以搞定。
记者告诉对方，自己是外地人，在上海做生意，几年前买过一套房，现在想再买一套。刘主任问：你有社保或税单吗？记者自称持人才引进类居住证。刘主任问：你产证上写了谁的名字？记者说，夫妻俩带小孩的名字都在上面，并告知小孩尚未成年。刘主任显出为难的样子说，这个情况得另花一笔钱了，他们可以替记者进行“包装”。并给出了几套方案：
手法一 假离假结
刘主任面授机宜：你先跟太太离婚，把房子转到你太太名下，然后你立即找个你信得过的女人假结婚，或者就跟自己家里的亲属领个证，只要你跟这个女人的名字不在一本户口簿上就行。这样做可以避免以后的财产纠纷。领到结婚证后，就可以到房产交易中心办房屋过户。过户手续办好后，立即离婚。刘主任强调说：“我们虽然说是假离假结，但在程序上是真的。现在结婚证都能网上查了，你初婚二婚三婚，上面清清楚楚。这个没法用假的。但是在婚姻事实上是假的。”
记者问这个手续办下来要多长时间，刘主任说，“演员”全部在场的话，一上午就把结婚离婚办掉了。记者问，离婚时会不会出现调解等延误时间的环节？刘主任说，只要双方没有纠纷，认定感情确已破裂，民政部门就给你离了。“你到老家去办，把情况跟民政局办婚姻登记的人说一下，人家都知道的。这样的情况，我们做过许多了，这是最保险的。”
能跟你领证的，不管亲戚朋友，那得多好的关系？“离”了的太太能放心吗？再说，一个单身女人，跟你领证了，万一今后她不离婚呢？或者在离婚时要分割房产呢？
刘主任提供了两种解决办法：一、购房前办好公证，证明该房产与对方无关；二、花钱让包装公司找一个与你无关的女人结婚。“现在的行情大约是两万元，本地户籍的女人，要两到四万。”
记者问，要是这个女人在跟我离婚前出现了什么意外，或在离婚时也提出分割房产怎么办？刘主任说，“这不会！人家是做这个生意的，收了钱就办事，要履行合同。而且我们也要给你们办公证。你能想到的和想不到的，我们都会在公证时写进去，这个你放心。”
风险提示：
上海创远律师事务所高级合伙人、知名房地产律师陈如波认为，为解决限购而以假离婚再假结婚的方式购房并不受法律保护，即便进行婚前财产公证，如果结婚后发生一方或双方的死亡或失踪，将面临遗产继承和财产监管人问题，很可能因此发生纠纷；如果将来任何一方提出离婚，而对方不同意时，则可能纠缠于漫长的官司中。
手法二 借名买房
刘主任说，其实他们中介行业也不主张客户“假结假离”，“这是没有办法的办法，我们在这个过程中没有任何好处，以后要是出了事，我们也难脱干系。最保险的做法，就是你找一个符合条件，靠得住的朋友，用他的名字购房。”
刘主任告诉记者，为了规避以后的财产风险，实际买房人可以跟对方进行房屋产权公证。还可以跟朋友到房产交易中心办一个借款抵押登记。“就是说让你的朋友写一张单据，说从你处借款多少万元，以你用他的名字购买的房屋做抵押。这样一来，在你们的债务关系没有撤销之前，你的朋友就没法处置你实际购买的房屋。”
风险提示：
陈如波律师称，公证处不会接受、办理这种以合法形式掩盖非法目的的实际买房人和名义买房人之间房屋产权公证，由于将来的房产证上为名义购房人的名字，鉴于物权的公示、公信力原则，如果名义购房人本人发生重大债务、离婚、死亡等意外，将基于名义购房人自身而发生财产分割、遗产继承等法律问题，实际购房者的权利则得不到保障。
手法三 购买期房
刘主任进一步提出，不如先看房子，把自己想买的房子确定下来，再来谈“包装”或其他购买方式。随后记者在他的带领下，来到潘泾路靠近罗泾镇的一处叫旭辉城的新小区。
看了几套房子之后，记者开始跟售楼处的人洽谈购房方式。一名售楼小姐找经理拿主意。经理说，像记者这样的情况，的确是不能再买房子了。“除非你赶紧把自己已有的房子卖掉，或者用亲友的名义来购买，否则就没有办法。”
记者表示，亲友要么没有税单社保，要么是单身未婚的，都没有购房资格。第二天，售楼小姐给记者打来电话：“你可以让你的一名没有社保，但是已婚的亲戚来买我们2015年春天开盘的房子。这之前，你可以把你亲戚挂在一家公司里交社保，两年内交足13个月，到时候就正好够条件办产证。”
记者说，自己没有可以挂靠的公司。售楼小姐说：“这个没问题的，你让中介公司帮你操作，无非是多给点钱！”
风险提示：
陈如波律师分析，借用他人名义购买期房不仅会遇到前面所述的法律问题，且现在去买2015年开盘的房产，如果是在房地产开发商不具备预售条件的情况下即与其签订房屋买卖合同，也是不受法律保护的。同时不排除国家限购政策增加新限购条款，这将引起不必要的房屋买卖合同纠纷。
手法四 推迟办证
旭辉城的售楼小姐告诉记者，如果记者不愿按他们的“剧本”走，执意要用自己的名字购房，还有一个“下策”，那就是暂不办房产证。“销售合同我们照样签掉，在政策没有放开之前，咱们就不要到房产交易中心去办产证。房子是你的，你住着，有合同在手里，也是一样的。”这种方案的局限性在于必须全款交易。“你没法到银行按揭贷款，得一次性付清房款。因为没有产证，你也不能拿这房子去银行抵押，也不能再进行转手交易。”
这跟“小产权”有啥区别？售楼小姐说，就跟“小产权”差不多，“不过，你这个‘小产权’总有一天会变成大产权，而真正的‘小产权’也许永远都等不到这天。”
风险提示：
陈如波律师认为，在限购期内，购房者在没有取得房屋产证的情况下，如因急需资金而出售房屋产权进行变现时，则正常的房屋买卖合同签订、备案等操作将遇到困难，因为新的购房者也不会愿意接受产证不能正常办理的巨大风险。而限购政策作为国家和地方重要的房地产调控措施，具有长期性、连续性，且不排除国家的限购政策可能随着市场的变化而趋紧，一旦政策要求限购时间进一步拉长，则产证办理时间有可能被无限期地搁置。
手法五 买拍卖房
在纬地路一家房产中介，售楼经理告诉记者：“我们公司开业不久，跟交易中心以及社会其他方面的关系还在建立中。其他公司可以搞的‘包装’，我们这里不搞。”
该经理告诉记者，最近风声紧，“8月22日。某区一次捉了二十多个，有专门办假结婚的，有包装贷款的，有包装过户的，还有交易中心的内线。据讲罪名不轻，所以我们不做‘包装’的业务。”
不过，该经理说，他们中介跟拍卖公司有关系，建议记者通过他们购买拍卖房。你拍下来后，法院和拍卖公司会有专门的办事员帮你过户。这个过户是强制性的，不受“限购令”约束。
记者质疑买拍卖房何必通过中介，被该经理说成“想法太幼稚”，“执行庭按照评估价，把房子委托给拍卖公司，拍卖公司根据市场行情定起拍价，他们就赚这个差价。到底多少钱能够中标？拍卖公司是有掌控的。你通过我们中介，可以预先跟拍卖公司洽谈，交掉定金，到时我们去替你举下牌子，走个过场就成交了。”
风险提示：
陈如波律师认为，拍卖房是否在限购之列，上海各区并不相同，完全由各区根据自身实际情况决定，如果严格按照限购政策执行，拍卖房同样应当在限购范围内，因此不排除将来各区随时将拍卖房列入限购范围。而拍卖房是按照出价者得的成交规则进行拍卖的，最终价格并不是通过自由协商来确定，如中介私下委托拍卖公司掌控拍卖事宜本身就是非法和无效的，因此而发生的不利后果，最终将可能由购房人自己承担。
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