[摘要] 楼市新政出台三月，多地房价未现实质松动，虽然房价是松动，却是局部的松动。而销售成交下降是部分城市的部分楼盘，大部分楼盘销售成交却是“假摔”。
楼市新政出台三月，多地房价未现实质松动，虽然房价是松动，却是局部的松动。而销售成交下降是部分城市的部分楼盘，大部分楼盘销售成交却是“假摔”。由于房地产调控中所谓的“政策底”、“成交量底”和“价格底”在目前未形成，通过这7月的楼市政策的“传导发酵”，“成交量底”正在形成。但是，“价格底”还需一段时间才能到来，如果“政策底线”未见底，并且有新的政策继续调控，楼价在第三季度或者四季度初，房价可能真正松动。
虽然房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……国家统计局日前公布的今年1至6月房地产市场的相关数据，直观地说明了上半年楼市调控取得初步成效，轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局的数据表明，调控效果初步显现。房价快速上涨的势头初步得到遏制。6月，70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0．1％。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。
成交量从低迷到渐出“谷底”。3月，商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，已降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年位。开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉的调控政策，4－6月房屋新开工面积仍达到4.82亿平方米，开发投资达到13153亿元，总额大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46．1％回落至上半年的34．5％；个贷方面，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但至6月已降至60．4％。
不过，当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。局部地区楼市“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。
信贷悄然“放水”。例如有些银行在住宅贷款开了“绿灯”：如只要客户首套房没有贷款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等优惠；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。甚至有些机构在6月帮助投资炒房客办理的15％的单子都属于这种“放松的二套房贷”，其中大部分都是投资者。投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。数据显示，目前沈阳投资性购房比例接近30％，而一年前仅为10％左右。
房企逆市拿地风潮涌现。与一些市场传言相反，上半年的土地市场并未随着楼市调控而完全陷入停滞，虽然出现了流拍和土地成交萎缩的短期现象，但近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示，上半年房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35．6％，土地购置费同比增长84．0％，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。
虽然中国部分城市楼市出现了“量跌价稳”现象。在楼价没有“普跌”和继续上涨及政策执行存在“放水”特殊情况下，政策调控必须加码，首先应该上调房地产项目资金35%。其次是开征房产税和物业税。再次是全面收紧第三套房贷。最后继续保持“双限双认”政策。
5月开始，各大城市销售中心比以往冷清许多，不少楼盘推出打折措施，但幅度不大，试探意味浓郁；购房者则以"看房"为主，看房者也是以观望者居多。迟疑不决的他们，对目前的些微降价并不满意。在普遍的观望氛围中寻找房价的走势。目前的相持局面将持续一段时间，需要依靠房价的合理来促进购房力的释放，从而激活下半年的房地产市场。一些楼盘还推出"代金券"、"特价房"等提供优惠。
4月中旬启动的新一轮楼市调控，直接效应就是逼出楼市投机投资性需求，各地成交量也快速回落。楼市在4、5两月也经历了"冰点期"，直至6月方有所回升。虽然众多房企在2009年赚得盆满钵满，但销售回款持续大幅回落、银行信贷明显紧缩、资本市场融资渠道全面收紧以及土地购置开发投入增大等多种因素，使他们的资金面受到一定压力。一些房企"收缩战线"，而有的则寻求"尽早出货"，降价促销现象逐渐增多。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
