土地价格上限取消，如何影响房地产市场？

自然资源部近期发布文件建议取消土地拍卖中的地价限制和远郊区域容积率限制。这一举措对房地产市场产生重大影响。数据显示，2023年1-9月全国300个城市住宅用地成交量同比下降33.4%，其中9月核心22个城市地价拍至上限的占比不足两成，底价成交占比提升至77%。取消地价上限将带动核心地块竞拍热度升温，但预计地王频率较小。同时，中小房企拿地压力加大，而央国企有更多机会获取优质地块。非核心地块市场回温有限。取消地价上限或有利于稳房价、稳预期，特别是核心区域房价上涨预期或增加。此外，远郊区域库存去化压力较大，预期好转更多带动成交增长，价格上涨动力不足。郊区住宅项目容积率限制或迎来调整，高端改善市场有望迎来新的发展机会。总体来看，取消地价上限对土地市场情绪有利，优质地块溢价率可能突破上限，稳定房价预期。改善性住房需求仍具备较大释放空间，远郊区“限墅”政策优化有助于满足改善需求和缓解地方财政压力。