做认真的事 写认真的字
常州楼市正在起变化，这个观点早在两个月前我就说过。
一些看似不经意的细节，其实透露着别有用意的导向性。
讲真，常州房价这一波上涨周期走到今天，已经不是道路千万条，涨价条了。市场的指针被一只“无形的手”压着，而就是这只“无形的手”将给市场带来分化，有的项目能顶住压力走向上游，而有的项目在压力下难免吃力。
很多人说，现在是楼市的寒冬，我并不认同，这个说法过于夸张。但这并不代表我赞同那些危言耸听的买房论。
很可怕的一件事情，朋友圈最强的文案选手，大多是中介和置业顾问。很多时候，有些过于夸张的文案和文章看过我看过就是笑笑，但如果是不了解行情的购房者看到这些文案，或许就信以为真了。
市场肯定不会普遍的红火了，但还没到冰点，只是在分流……
01|壹
前两天武汉出了一个新闻，某项目因为开盘当日宣传的销售额跟实际情况严重不符，开发企业被武汉市房管局处罚信用信息记5分。
这个新闻说大不大，说小不小。而这个现象如果放在常州来讲，也算是比较普遍的。倒不是说一定是严重与实际不符，但大部分项目首开当日发出的官宣销售额都与实际有一定差距，当然，其中还有一些客观因素，包括可能会有部分客户订房了后面就不要了，但这只会是少数，毕竟谁也不愿意损失这个定金。
管中窥豹，这一个小新闻，揭露了目前开发商的一个现状。日光，高去化、逆市涨价，这些这几年司空见惯的营销手段对于大部分开发商来说已经没有太大的效果了，反而有可能引火烧身。
开发商很难，在这个时间点没什么值得大做文章的。没有强势的优势的项目，去化很难达到理想值。
但常州又真是一个特殊的城市，虽然年底了，常规的一些折扣特价都如约而至了。但迄今为止，没什么让人觉得震惊的折扣。一是不少媒体避而不谈，还有就是今年常州的土拍在前三季度基本完成，完美避开了市场低谷，减少了流拍、低价地等现象给市场带来的低市场预期。2019年常州土地出让计划中就强调了这一条，三季度前基本完成2019年的土地供应，这是一项非常聪明的举措。减少了面粉市场的冲击，面包市场的冲击力也相对减小。
这也就意味着，年底了，开发商普遍很难，但常州的开发商，还没到最难。
02|贰
来自西南财经大学中国家庭调查与研究中心的两份数据：
1、2018年，我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%，超过了首套房；更为关键的是，存量房贷中47.1%是用在空置房里。
——《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》
2、从城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
——《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》
当然，从研究的时间上来看这两份报告可能相对不能代表目前的一个数据，但整体来说，差异性不大。
这两组数据透露着一个深刻的现实是，居民杠杆率目前已经处于高位，抗风险能力偏低。同时，刚性需求大幅降低。
半个月前接到一个网友的留言，大致的意思是，你们为什么会认为现在1w5的房子是刚需房，刚需买的起1w5的房子吗？这句话问的并不客气，但却又令人心疼。
刚需房的判断标准是什么？房屋质量？地段？房价？或许不能一概而论，但就目前的房价趋势来看，从房价判断更为客观。常州目前中心区域的房价，或者稍微靠中心的房价就动辄2w+，1w5的房价其实已经凤毛麟角了，更别说市中心。而真正的刚需，哪怕是这个价格，依然觉得压力很大。
近6成的投资客，等待着1.5成的刚需客接盘，这是一个很刺目惊心的数据。这个数据或许略为夸张，但不得不让人捏一把冷汗。
常州虽然是一个人口流入型城市，但流入的量相比于周边苏州无锡南京来说，稍微缓慢了些，今年常州开放了人口落户，能给这个人口数据带来多少变化，就只能等年后数据公布了。韭菜越来越少，性的抢人大战中，常州虽然有长三角一体化的靠山，但形势并不十分乐观。
03|叁
最近在朋友圈传的沸沸扬扬的一则消息，也有不少自媒体公众号宣称政策已经坐实了。但政策类的东西，不到真正执行的一天，你又如何能判断是不是真的能坐实呢？
以上两张图来自朋友圈截图。这就是最近常州最热门的一个话题，那就是“”认房又认贷“要来了。关于这个政策有没有实施，目前是没听说哪家银行正式实施了，但笔者也就这个问题致电了各大银行的房贷部门，得到的答案大部分是一致的：“有这个政策，具体实施日期等通知”。
为什么这个政策能够引起朋友圈这么大规模的传播？因为在此之前，常州的所有政策都不如这一个来的“严格”。
如果说此前常州的限售是影响了新房进入二手房市场的流通速度（当然，我个人认为影响也并不大，大部分人新房也要满了两年才会卖，毕竟税费可以减免）。那如果真的执行“认房又认贷”，是实实在在影响的很多人的房票。
从其他城市的历史经验来看，“认房又认贷”的影响力不容小觑，堪称史上最严格的的调控政策之一。
直接的影响肯定是购房贷款方面，一旦认房又认贷，很多人将失去贷款资格。
而这个政策一旦实施，最主要是带来的连锁反应。首先是投资和改善需求肯定要得到抑制，尤其是对于改善族来说，如果手上有两套房了，就不能贷款了，如果资金不够，就只能旧房换新房，而这个时候就肯定会加快二手房流通速度，一旦从主观意愿上想加快二手房流通速度，这就相当于给二手房打开了一道“允许降价”的口子。
当然，政策到底能不能落实，具体怎么落实，这还是一个未知数，只能是静观其变。
结语
从逻辑关系来看，我们不难发现，一个恶性循环来了，刚需客减少，改善需求如果想要提升换房速度该怎么办？而一旦市场预期降低，接盘的速度就更加慢……
同样，除了政策以外，对市场影响比较大的还有规划的调整，地铁1号线的通车、5、6号线的落实，也会让短期内不同区域的预期有所调整。有区域受捧，就肯定会有区域掉下神坛。市场的分化，远不止我们看到的那些……
无论如何，我们可以看到的一个事实上，二手房（不包括新房，新房降格的涨跌并没那么大的自由度）“降价”的口子在慢慢打开，这对于真正的刚需购房者来说，或许是个好消息……
-End-
文∣七千
编辑∣七千
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做认真的事 写认真的字
常州地产圈2020-01-10 03:07:01
