米宅杭州考察首发稿件《绝望！办好落户手握800万现金，我在杭州城买不到房！》，记录了我们在上下城的悲惨遭遇。
在杭州的上下城惨遭暴击之后，心思活泛、眼明心亮的我们，决定换个思路。
既然，你贵你稀缺，你中心你老大。
那ok，我麻溜走远点，往新城去，往远郊去。
有个朋友在号称杭州城西20km外的镇子上买了套远郊房，在他的引导下，我来到了余杭闲林和余杭镇版块。
1
的确很远，还是镇子，但对不起，我连嘲笑他的资格都没有。
我们先来看看这两个远郊有多远？
余杭镇和闲林位于杭州主城区的西部版块，两个区域都紧邻杭州城西的大热门版块——未来科技城，距离主城区20km。
这个大热门的未来科技城也就是马爸爸的阿里新总部所在，也是杭州未来的硅谷，还是杭州“西进运动”桥头堡。
余杭镇和闲林最主要的价值依托就是阿里，海创园以及他们所在的未来科技城。
讲道理，初看到这两个区域，我的感受就是，我那个朋友脑子真是进水了。
读了十几年书，从小镇来到杭州，拼死拼活奋斗近8载，攒下250万，好不容易买套房，到头来，也就是从一个镇子奋斗到另一个镇子而已。
喏，就是这个他花了250万，置换到的镇子——
这与我们老家的那个镇子有何不同？
请原谅我这个庸俗不堪的小人，我在为他痛苦和惋惜之余，还有那么一丝丝的嫌弃和小嘲笑。
然而，当我进了几个售楼部，看完几个项目之后，我认为被嘲笑的应该是我自己，因为我连嫌弃的资格都没有。
余杭镇个楼盘，置业顾问直接了当的说，对不起，没房子。我们就剩两个单元，我们不着急，慢慢卖。
第二个楼盘，置业顾问放假了。保安大爷告诉我们，这里房子卖的好嘞，没房子没房子。
Ok，换个镇子，南下闲林镇。
以下为闲林镇某个一线房企的置业顾问原话——
• 现在未来科技城以西以南，即没房又没地。
• 余杭都在拆迁，一个拆迁户能赔将近1000万，现在的余杭是钱多房子少，各个楼盘都没房子，即便有房子，也不急着卖。
• 我们对面那个，绑着车位卖，一个车位60万，还得是全款优先。
• 旁边的那个项目，一个月涨一次价，3个月开了三次盘，价格涨了2400元/㎡。
• 我们当然也不着急啦，但因为我们是新项目，所以还是要开盘销售的。只是，我们也不集中推，慢慢备案，慢慢卖，一次只卖一个单元。
• 现在按揭还能选到房，以后就不一定了。
那天，杭州刮着5级的大风，我在风中彻底凌乱！
可悲的我连当个“村民”的机会都没有，哪还有资格嘲笑我那个250的朋友。
2
供需失衡，房子不够卖，会是闲林和余杭镇的“短期主旋律”。
为什么？为什么在这样的政策环境下，还会出现房子不够卖的情况？
有人一定会肯定的说，这就是后杭州市场的余波。
杭州市场的大行情是在2016年6月份启动的。
更关键的是，杭州的大行情启动是在多股力量的推动下开始的。
从2015年底到2016年初，的一二线城市行情开始启动，从上海深圳开始，从东向西，从南至北，从一二线城市到三四线城市以此蔓延。
杭州作为重点的核心城市，在的浪潮下肯定也会随波涌动，房价上涨。
然而，除了有行情的策动和推动，杭州还在2016年举办了G20峰会，紧接着又是亚运会的承办地，接二连三的利好涌现。
杭州的城市地位、城市影响力、城市规划力被拔高到了前所未有的高度，房价的利好不断涌现。
杭州的价值从浙江流动到，购房者从本地人拓展到浙江人，甚至是整个长三角的投资客，购房区域从最初只关注主城，扩张到临安、余杭、萧山，甚至是绍兴也都可以，只要是跟杭州靠上边的都ok。
在多股力量的推动下，杭州的城市利好更凶猛，客户来源更广泛，行情周期延续更长远。
然而，在我看来，余杭这两个版块如今还能上涨，除了上面这个原因之外，还有三个无法忽视和抹去的真相！
，这个市场上有将近1000亿的资金在四处游离！
1000亿从哪来？
从旧城改造和拆迁户那里来。
2016年底，杭州启动了历史上迄今为止规模的旧城改造，历时5年时间。
重头戏在2017-2018年，重头戏在余杭、萧山等近远郊版块。
单是2017年余杭拆迁改造总量就是过去5年的总和！
按照现在的货币补偿机制，10000户拆迁，就是将近1000亿的赔偿金！
这1000亿的资金会往哪走？最有可能往哪走？
这些事儿不敢细想，一细想全是事儿！
第二，当下房子真的不够卖了，两大区域能拿出来卖的不足200套。
目前这里能拿出来销售的房源不足200套，再加上未来可能会陆续推出的所有房源加在一起也就区区800套房源。
而且这其中近一半的项目都在以极慢的速度和极少量的房源，慢慢惜售。
就如同上面那个置业顾问所说，我们不着急，慢慢卖，房子太少了，卖完就没了！
当1000亿的赔偿金遇上800套的房源，它们会碰撞出什么火花？
更不敢细想，一想更是事儿！
第三，一二手房价倒挂严重，房价和楼面价倒挂严重。
下面这张图包括了闲林和余杭的一二手房房价对比，楼面价和房价的对比。
绿城桃源小镇，二手房均价24000元/㎡，一手房价格16000元/㎡，一二手房价差近8000元/㎡！
闲林版块个别项目新房均价16000元/㎡，新拍地块楼面价16600元/㎡，楼面价突破房价，面粉贵过面包！
老余杭房价均价22000元/㎡，新拍地块楼面价突破17000元/㎡，几乎平齐！
因为限价，导致房价倒挂，因为房价倒挂，导致溢价和利润被提前释放。
5000块钱一平米，一套房起步就是50万的价差，就这么赤裸裸放在你面前，你动心不？
房子不够卖，而且还会持续的不够卖，这就是闲林和余杭镇的短期主旋律。不管你是否承认，事实就这么摆在这里！
3
那么未来呢？
十六个字，广阔天地，大有可为，谨慎乐观！
浙江自古以来都有七山一水两分田的说法，而杭州就是浙江的缩影，杭州的城市扩张更是这句话的缩影。
杭州主城区太小，又要保护历史文化街区，又要控制开发规模，还要限制容积率指标，拆迁成本太高，拆又拆不动。
主城版块供应量必然是长期的捉襟见肘。
而杭州的过去仅是浙江的杭州，未来必然是的杭州。
城市小，人口少的现状怎么办？怎么解决？
向要人，所以有了人才引进和抢人大战；人来了怎么落地生根？向远郊要地！
杭州不得不扩张，杭州城区的扩张是城市地位的倒逼，也是人口流入的倒逼。东西南北四个方向上的扩张一定会是杭州长期的主旋律。
西向扩张的桥头堡就是以阿里为依托的未来科技城，而闲林和余杭镇从长远来看，也将是未来科技城的中端居住配套所在。
长远来看就是八个字，广阔天地，大有可为。
但需要提醒的是，伴随城改拆迁进入后半段，也一定会有大量的新房入市，紧缩的供需关系一定会伴随新房的大量入市而缓解，市场会慢慢回归理性，价格也会慢慢趋向稳定。
乐观可以，但要谨慎。
综上所述，余杭镇和闲林的价格走势判断大概如下——
2018年，新房价格稳定，但一房难求；
2019年，如果政策松动，价格将会大概率上涨；
2019年下半年伴随城改新房大规模入市，价格会高位稳定。
来源：米宅米宅
常州特价租房2018-03-02 09:30:37
