[摘要] 因事关个人存量房贷利率调降，一点微妙的信息都能引起风吹草动。
因事关个人存量房贷利率调降，一点微妙的信息都能引起风吹草动。
7月21日，有消息称常州市部分银行同意下调存量房贷利率。一时间常州打响下调存量房贷利率第一枪的信息迅速在市场上发酵。
随后，《华夏时报》记者致电常州市部分国有行、股份制银行和农村商业银行，相关工作人员均表示目前未收到通知直接调降存量房贷利率。
“暂时还没有接到下调存量房贷利率的通知。如果降的话，我们是会按照常州市统一出台的文件进行。”国有银行常州分行某个贷中心相关工作人员对记者表示，“我们也在等政策，没有那么快。”
也许是迫于压力，“也有银行同意下调存量房贷利率”一句已被原发文章修改删除，但记者在对常州地区多家银行的采访中得知，部分银行可以通过“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款（下称“商转组合贷”）形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率可按照现行的最新利率政策来执行，以期降低月供成本。
专家在接受《华夏时报》记者采访时表示，此事突然发酵，恰说明贷款人或购房者对于降低存量房贷的期盼，“我们认为，鉴于提前还贷数量较多，所以银行也会做出取舍，对于调整房贷利率的操作也会有更新的思路，或者说从过去不可能开始转变为有协商余地。”
部分银行可做商转组合贷
“您是想问常州直接下调存量房贷利率吗？这个政策还需要等一段时间。”记者刚想开口问是否可以下调存量房贷利率，江苏银行常州地区的某个贷经理就直接回答到，“不是说降就能降，现在唯一便捷调利率方式的就是商转组合贷，合同全部重新签，相当于重新做一笔贷款。”
说罢，该经理继续描述，“目前常州地区首套房的贷款利率是3.7％。如果商转组合贷，只要条件符合，公积金中心会以贷冲贷。这和存量房贷利率下调并不是一个概念，目前我行暂未收到下调存量房贷利率的通知。”
在对南京银行常州地区某个贷经理采访中，他对《华夏时报》记者表示：“现在还是根据LPR的基准利率来给存量客户调降，没有接到通知说可以直接降低加点利率，如果有我们肯定会通知到客户的。”
在被问及是否有其他方式可以降低房贷利率时，该个贷经理表示：“如果公积金之前没有用过且能全部覆盖商贷的情况下，可以直接商转公。如果公积金覆盖不了，常州的四大行都可以做商转组合贷，即一部分办理商贷，剩下部分做公积金贷款。我们行目前只有商贷，别的银行可以有组合贷的。”
与此同时，华夏银行常州地区某个贷经理也对记者表示，暂时没有接到直接降存量房贷利率的通知，但是商转组合贷可以做，是按照最新的商业贷款利率执行。
江南农村商业银行某位工作人员也对记者透露，直接下调存量房贷利率的具体政策还没有落地，如果降利率，官网会有通告。
“现在是符合条件的可以做商转组合贷。”该工作人员如是说，“有最新优惠政策，个贷经理也会跟您联系的。”
此外，《华夏时报》记者还电话咨询了常州市工、农、中、建四大行部分支行的个贷中心，从回复口径来看，基本都是暂未收到调整存量房贷利率的正式通知。
多地推行商转公模式
“商贷转组合贷是年初就有的政策。”常州市住房公积金管理中心相关工作人员对《华夏时报》记者表示，“具体办理需要您和还款行约定还款时间，在还贷到期的一个月内再到公积金柜面上申请商转公的组合贷款方式。对于组合贷方面，银行也会有比例要求，只要符合条件就行。具体公积金贷款额度，还要根据银行测算来定。”
记者在查阅常州市住房公积金管理中心发现，早在今年1月，该市就曾发布《常州市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》（下称《办法》）。
根据该《办法》，商转公贷款包括两种办理方式：一是“以贷还贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人办理中心认可的担保手续，在商转公贷款抵押手续办妥后中心发放商转公贷款至相应的还款账户偿还商贷。二是“先还后贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意并办理中心认可的担保手续后，还清商贷，在商转公贷款抵押手续办妥后中心再发放商转公贷款至借款人账户。
根据上述规定，申请商转公贷款除应符合公积金贷款有关规定外，还需同时满足以下条件：在商贷未还清情况下，且近两年无连续三期或累计六期逾期还贷记录；另外商转公贷款的借款人应为商贷的借款人或借款人配偶或产权共有人；最后商贷应已办妥抵押手续，且仅存在该商贷设定的抵押权，无其他抵押、查封、居住权设定等权利限制情形。
而“商转公”的做法并非常州才有，近两年陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等多省的三四线城市密集发布了“商转公”新政，符合条件的购房者可将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，降低月供成本。
对于北京地区的情况，《华夏时报》记者从住房公积金管理中心网站回复中获悉，目前北京不能办理“商转公”业务。
“目前银行在制定此类政策方面还没有非常统一的思路。这个工作建议各地要加强深入分析，同时把各类能够降低房贷成本的方法都搬出来，如此前的‘商转公’的政策等，或者制定阶段性的暂缓本金缴付的方式，以阶段性地降低房贷成本。”专家表示。
对银行息差影响有限
年初至今，大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数，同时还有不少专业人士支持引导银行适度下调存量房贷利率。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜直言，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，对于房贷利率高、还贷期限长、短期拥有大笔“闲置”资金的购房者来说提前还贷相对适合一些。
“从趋势上看，随着经济和金融恢复常态，居民资产配置也将逐步向常态回归，提前还贷预计有所减少。”周茂华表示，“鼓励金融机构通过市场化、法治化方式自主协商存量房贷利率及房贷置换等，有助于维护市场契约精神，有效降低部分购房者的按揭月供，同时也有助于缓解少数购房者提前还贷的影响。”
东方金诚首席宏观分析师王青也持有同样的观点。他对记者表示，存量房贷利率下调，将减轻购房者按揭负担，有利于促消费扩投资。更为重要的是，这样可以收窄新、老房贷利差，缓解提前还贷潮，为新发放房贷利率的进一步下调拓展空间。
“存量房贷利率下调有望在三季度启动。目前最大的不确定性是利率下调幅度。”王青预计，若存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力的措施，将释放坚定的稳楼市信号。这在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
据国盛证券研报测算，本次存量房贷利率下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50％，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8％。
“存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。”开源证券也在研报中指出，在对存量房贷加点部分下降影响的测算下，若提前还款部分平均利率为5％，提前还款后银行用于金融投资的平均收益率为3％，利差损失为2％；若银行与借款人自主协商变更合同约，或用新发放贷款置换存量贷款，加点部分平均可下调89BP。
因此，在存量房贷加点部分下降与提前还款的对比中，开源证券中肯的表示，两者对银行收益的影响基本接近。
“利率调降对银行的具体影响，与利率降低幅度、提前还贷等情况有关。”周茂华认为，一方面，利率调降与之前比较，银行利息收益有所下降，但如果利率调降导致提前还贷降低、刺激房地产需求加快回暖，反而有可能增加银行未来的收益。
最新公布的70城数据显示，更多城市的地产价格可能会有所承压，政策进一步调整的窗口期临近。
“如果随着目前通胀走势和房价预期的变化、适当调整存量房贷利率，将有助于边际提振购房负担能力。同时，虽然不是决定性因素，但也将对目前的信贷周期起到一定程度上的支撑作用。”华泰证券在研报中表示，“诚然，若LPR能进一步下调，会进一步小幅降低居民的房贷还款压力，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。但我们认为只有用一揽子政策、从多个维度提振居民房价走势预期、并激发地产市场活力，才能更为持续、有效提振居民购房需求。”
“降低房贷利率可以直接减少每个月的月供，自然也是我们购房者比较关心的内容。尤其是在收入有压力的情况下。”接受记者采访的陈女士如是说，“现在就盼望着政策早日落地。”
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