[摘要] 近年来，随着经济的发展及城市化进程的加快，小区已逐渐成为人们的主要居所，随之而来的物业服务类纠纷也频频发生，物业服务合同纠纷案件已呈明显增长态势。经了解，几乎每个小区都存在物业纠纷，且矛盾日益严重，除已涉诉的纠纷外，大量潜在的纠纷也均在排队观望中，一旦全部进入诉讼程序，对于社会稳定的冲击隐忧极大。
近年来，随着经济的发展及城市化进程的加快，小区已逐渐成为人们的主要居所，随之而来的物业服务类纠纷也频频发生，物业服务合同纠纷案件已呈明显增长态势。经了解，几乎每个小区都存在物业纠纷，且矛盾日益严重，除已涉诉的纠纷外，大量潜在的纠纷也均在排队观望中，一旦全部进入诉讼程序，对于社会稳定的冲击隐忧极大。
一是开发商遗留问题成为历史痼疾。
主要表现在擅自改变小区规划、配套设施，房屋存在质量问题，物业服务与承诺不符等。由于大部分物业公司原系开发商出资成立，故对于相关历史问题有掩藏袒护之嫌，对于业主的权益受损情况往往装聋作哑、充耳不闻。而业主由于缺乏相关法律知识，会简单从情感上将物业公司与开发商混为一谈，既然历史问题无法解决，那就干脆拒交物业费，从而引发物业纠纷。
二是物业服务质量问题亟待提高。
部分物业公司在管理中确实存在瑕疵。具体表现在公共卫生、绿化、照明、安保、公共设施设备维护、车位管理等方面，物业公司的服务品质与合同承诺、业主的期望差距较大，甚至有云泥之别。任何小问题，譬如垃圾未及时清理、楼道防盗门损坏、车位被占、车辆被刮擦、装修问题等等，都会成为物业纠纷的导火索。
三是物业服务合同的交付及明示告知行为不力。
开发商将房产出售给业主后，物业公司在接受物业管理的同时，往往忽视或者不愿与业主交接物业服务合同的相关事宜。很多业主作为被告被物业公司告到法院后，往往在庭上称物业服务合同从未见过，对其中关系双方权利义务的条款内容更是一无所知，认为开发商与物业公司沆瀣一气、暗箱操作，从而更是不愿缴纳物业费用。
四是业主委员会形同虚设。
虽然相关法律明确规定业主委员会具有“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的权利和职责，但在现实生活中，大多数业主不知道业主委员会是干什么的，部分小区十几年都未成立过业主委员会，有的甚至是物业公司的工作人员也加入了业主委员会。业主委员会的形同虚设以及错误配置，导致其居中协调、监督审查的职能没有发挥。
怎样创建一个好的物业环境
事实上，审理物业纠纷案件虽有相关条例、司法解释可以适用，地方上也有相关规章可循，但随着社会经济的发展，物业管理中不断出现新问题新纠纷，固有的法规已很难满足审理的需求，法院在实际审理时在如何平衡双方的权利和义务也往往受制颇多、进退触藩。
一是告诫物业服务企业应以服务质量为抓手，努力提升服务品质，以达到业主大的满意。质量是企业生命，物业企业必须以高度的责任心为业主服务，为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的环境。在人员配置、环境卫生、绿地维护、公共部位维修、安保设施维护等业主触目能视的方面，应服务完善到位，而物业费用收支分配、账目管理等隐形方面更要公开透明，从而真正赢得业主的信任。
二是提醒业主应充分发挥业主大会、业主委员会的核心作用。物权法第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”条款从法律上赋予了业主委员会合法的管理、处分能力。业主委员会作为业主充分发表意愿，行使业主权利的主要组织，应充分发挥对物业公司的监督职能及对小区公共事务的管理职能，对于有损小区公共利益的行为应予以制止，同时对于恶意拖欠物业费的业主也应加强沟通教育并依职权督促其缴纳。另外，对于物业企业的选择上，也应引入竞争机制，贯彻招投标制度，为业主迎来认真负责的物业公司。
三是发出司法建议，督促政府部门加强对开发商、物业企业、业主委员会的指导与监管。对于开发商，政府相关监督主管部门应履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中的绿地面积、公共用房、超市等配套设施项目的验收，通过行政管理促进开发商自律。对于物业公司，房管局物业中心应加强监管力度，对不依法从事物业服务的企业依法查处，推动物业服务企业管理的规范化。对于业主委员会，地方政府相关部门给予指导和协助。
个人遇到物业纠纷怎么办
一、业主与物业管理公司协商解决
《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。
二、由第三人调解
这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。
三、提交仲裁机关仲裁
这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。
四、投诉
业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。
五、提起诉讼
业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。
六、更换物业公司
如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。
按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。
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