[摘要] 国家统计局日前发布的“2015年1~4月份全国房地产开发和销售情况”显示，前4月全国整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。
国家统计局日前发布“2015年1~4月份房地产开发和销售情况”显示，前4月整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。
那么，商业地产整体发展情况如何？未来发展趋势怎么样？国内商业地产众筹平台“商投所”正式上线对这个行业会产生什么影响？本期人物——亚太商业不动产学院院长朱凌波先生对此进行了详细分析。
关键词开发
商业实体传统经营模式正在退出
■经典语录：对传统的实体经济来说，没有文化艺术、体验经济等参与自己的商业行为，必然不能满足人们的消费需求。
●记者：目前，在“互联网+”这一概念的席卷下，开发商纷纷“触网”“触电”，希望以提升企业服务能力为卖点来吸引客户。尤其是很多商业地产开发企业在此方面的表现更为明显，正在逐渐改变原本简单的营销模式。您认为这其中的原因何在？
●朱凌波：商业地产正在逐渐改变原本简单的营销模式，是因为很多商业地产开发企业考虑到目前所遇到的两大挑战，一是商业泡沫，另一个是电商冲击。
我个人认为，泡沫只是一种表象，实际上更直接的原因在于互联网时代的到来，人们的消费模式、生活习惯和观念都发生了巨大变化。除了对产品品质、服务品质的要求在不断提升之外，审美、内涵、情怀也已经成为大众更加关注的商业价值。我们过去讲购物，现在人们用这些词：体验、社交、休闲、娱乐、文化艺术、公共中心等。
人类生活是多元的，不是单一的。这对于传统的实体经济来说，没有文化艺术、体验经济等参与自己的商业行为，必然不能满足人们的消费需求。所以在未来的商业地产发展中，文化、艺术等是规划设计中不可或缺的组成部分，商业实体传统经营模式正在退出，主题化、体验化、差异化、艺术化、分层错位等必将更加明确。
同时，我认为互联网和实体经济并不是分离的。未来，无论实体经济做互联网，还是电商和实体经济结合，都应该可以找到一条共生共荣的道路。
关键词下半年
商业地产专业人才短缺表现明显
■经典语录：商业地产是需要统一规划、统一招商、统一运营管理，持续性经营的，任何一个物业如果没有十年以上，是不可能经营好的。
●记者：日前，国家统计局发布“2015年1~4月份房地产开发和销售情况”显示，前4月整体房地产开发投资增速持续回落，但商业地产的开发却“一枝独秀”。您认为，下半年的商业地产发展趋势如何？
●朱凌波：我也看到了这组数据。数据显示，办公楼和商业营业用房的增长速度分别达到13.6%和13.9%。可见，各地商业地产开发热情不减。不过，目前的数据只能说明商业地产销售成绩不俗，但事实上，商业地产核心的意义是持有型物业，通过租金、资产，终通过资本市场的变现，完成投资回报的。销售数据不错，也只能说明商业地产的资金压力得到了一定程度的缓解。至于下半年的商业地产，我认为资金压力依旧存在，因为前端缺少中长期、低成本、多元化的融资品种。
其次，商业地产是需要统一规划、统一招商、统一运营管理，持续性经营的，任何一个物业如果没有十年以上，是不可能经营好的。所以这就更需要一个专业团队。然而，商业地产的专业人才短缺，在下半年乃至未来很长时间都会是一大问题，因为在一个项目（5~8年）从头到尾全程参与和运作的人才寥若晨星，大多是做过一段（2~3年）或某个专业板块如招商的单一性人才、阶段性人才，而经历项目从建设、开业、培育到兴旺的全才少之又少。很多人才都是通用性和战略性的，这就造成了流程型的专业人才少，跨域性人才多，这给项目的开发与运营管理带来发展滞后的恶性结果。
未来发展的关键在于相关政策
■经典语录：“商投所”对行业的整体影响是有的，但具体影响有多大，不仅仅要看未来的市场发展，还要看相关政策的扶持。
●记者：5月20日，由中国知名商业地产顾问机构——世方商业地产精心筹划和打造的中国首席商业地产众筹平台——“商投所”正式上线，并推出了其国内商业地产
众筹项目。您认为这对商业地产整个行业的发展会有什么影响？
●朱凌波：“商投所”将传统核心地段商铺销售与互联网众筹相结合，是国内在商业地产营销领域试水“互联网+”模式。通过这种模式，打造出一个可以让普通老百姓分享高价值商业地产投资的平台，也更加符合未来地产发展中的去中介化等特点。所以，对此，可以肯定的是，其对行业的整体影响是有的，但具体影响有多大，不仅仅要看未来的行业发展的大背景，市场的热刻度，更重要的还要看相关政策的扶持。
关键词小型商业
或将成为未来商业发展的主流
■经典语录：将来小型商业，社区化的商业一定是满足人们日常生活便利、重要的一个零售终端。所以，社区化、属地化的商业，将会是未来中国商业发展的主流模式。
●记者：在互联网思维影响下，一些开发商把眼光投向社区商业和社区金融。对此，您怎么看呢？
●朱凌波：未来城市化一定是要以公共交通为导向的一个城市居住、教育、商业配套发展的格局。这样的发展除了居住之外，很重要的是商业的配套。
我认为，中国的商业发展有两种情况，一是越来越大，以大型综合体、大型交通型购物中心为主要表现形式，还有一种是越来越小，做小社区商业、24服务便利店。将来这种小型商业，社区化的商业一定是满足人们日常生活便利、重要的一个零售终端。所以，社区化、属地化的商业，将会是未来中国商业发展的主流模式。
人们居住的消费基本上是生活性消费，社区商业便利、便捷、便宜、日常生活化，都可以满足人们日常生活。所以，招商经营压力就相对小，难度也小。
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