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房价走势:某一大情况不出现 房价就不会大降

国际金融报   2015-05-19 09:44

[摘要] 当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。

当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。 [fang]

房价在民众的心目中的地位,显然非同一般。特别近十年来,飞速上涨的房价触动着许多人的神经。那么,未来房价的趋势会如何?什么样的房价才是合理的?又有哪些因素影响着房价? [fang]

房价的可比性问题

2008年,当时经济学家徐滇庆和深圳媒体人牛刀打赌:赌一年后深圳房价是涨还是跌。[fang]

其实,这是一个一开始就注定没有结果的赌局。原因是,双方赌的是一年之后深圳房价涨还是跌,但双方所说的房价含义都不一样,一方的依据是深圳市国土资源和房产管理局公布的成交均价,另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。[fang]

房管部门的成交均价的形成比较简单:把当月的所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅,这个月的房价肯定就高;等到下个月,可能中心区没有新盘供应,成交的都是边远地段楼盘,那么房价就低。这样比较房价显然没有意义。[fang]

另一个问题是,现在和过去统计新房价格方式不一样。过去由开发商填报表,把本公司本月的新房成交情况报送统计局;后来采用抽样方式,选择固定样本,这样相对会科学一些。问题产生了:新房的样本无法长期稳定,卖完了这个样本就不存在了,需要重新确定样本,统计部门需要做出相应的调整。[fang]

所以徐滇庆和牛刀打的赌,因为统计的方法不一样,房价统计口径不同,不可比。[fang]

“被工具”的房地产

大约从2005年开始,房价问题引起社会广泛关注。不过,中央政府开始对房地产市场做出行政调控的时间更早,在2003年,央行先发布121号文,接着国务院发布18号文。这两个文件强调重点不同。接着在2004年,“831”大限到来,所有土地交易都要进行招拍挂,低价拿地的路子被堵住。 [fang]

2005年,国务院出台“国八条”,之后可以说年年都会出台房地产宏观调控政策。笔者以为,中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈扭曲的——房地产一直被视为一个工具,当一个产业成为一个工具的时候,它就很难按照自身规律独立发展。 [fang]

当前房价走势

当前形势下,房价会如何走?房价涨还是不涨? [其实,这个问题从来没法用是或者否来作答。 [fang]

正是因房地产是作为宏观政策工具在使用,所以房价和宏观经济紧密联系。笔者认为,基于房地产与宏观经济的密切联系,只要经济不彻底垮掉,房价就不会大降。特别是一线城市的、市中心的房子,可能会在需求的推动下,难以下降。 [fang]

我们在调研时发现,开发商们看得非常明白。当初房价不断上涨的时候,不管是政府试图调控还是少数专家鼓吹房价要降,开发商都不搭理,现在开发商同样不搭理。“330新政”之后,开发商的普遍心态是趁机“快跑”,很少人傻到想去提价。据目前观察,“五一”期间,新房销售基本上也是这个套路,往往是口头说要涨价,实际上则暗自促销。 [fang]

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