[摘要] 针对楼市一系列利好消息，业内专家坦言，新的政策对改善性需求刺激较大，对二手房市场刺激尤为明显。那么新政对刚需楼盘又有何影响？
针对楼市一系列利好消息，业内专家坦言，新的政策对改善性需求刺激较大，对二手房市场刺激尤为明显。那么新政对刚需楼盘又有何影响？有业内人士称，新政对于刚需算利好消息，刚需楼盘现在抑或未来仍将是常州楼市的主流。随着改需的释放，刚需将会成为一支重要的分流股，主导整个楼市，成为楼市的风向标。
新政出炉刚需楼盘日渐回暖走强
今天是4月15日，“3·30”新政颁布了半个月，记者走访调查发现，常州市房产中介以及整个楼市都出现了明显回暖迹象，无论是咨询政策还是意向购房者都有所增多。
市区一房产中介负责人介绍，新政落地第二天开始到现在，前来咨询新政，或直接表明购买意向的客户明显增多。“营业税免征期限‘5改2’，受益的不仅仅是购房者，售房者也获益匪浅。”另一名房产经纪人何先生透露，二套房新政一出，不少已满两年未满五年的二手房房东立即来电要求将挂牌价提高。
新政的出炉不仅刺激着二套房走强，而且也为刚需走俏做好了铺垫。从近两周成交数据来看，虽然受清明小长假影响，但是商品房成交数据每周都是破千套，而签约量较高的楼盘主要集中在刚需楼盘如新城春天里、御城、新城香溢紫郡等等。当然，刚需楼盘走俏的同时，改善楼盘星河国际、紫金城、大名城等签约量也是扶摇直上。所以在4月后，随着入春步伐的加快，整个市场如同进入“小阳春”，市场回暖迹象明显。“3·30”新政加剧了市场回暖的步伐，让开发商找回了些许自信。
不过，从另一个角度来看，新政虽然带来了一系列利好，但从中央到地方，仍是一个缓慢的推进过程，刚需发力趋势还不是很明显。记者随后走访了其他几个刚需楼盘发现，目前刚需盘整体趋势日渐回暖，拜访客户增多，不少购房者已开始“出手”自己心仪已久的楼盘。
重磅消息刺激改善需求提前释放
3月初，政府先后颁布“降低贷款利率”、“降低存款准备金率”的政策刺激市场需求，但楼市预期升温动力不足，成交量温和上扬。而后随着月末发布的“降低首付款比例”的重磅消息，让改善客群的需求被提前释放。
过去购房者实际上需要提供6成的首付，一定程度上抑制了住房交易，毕竟很多改善性购房者的资金压力难以提供高额度的首付。而现在到了低4成，大大降低了首付比例，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。
据了解，目前江苏南京和苏州两市，二套房低首付比例被确定为45%，比央行规定的低门槛上浮了5%，而江苏的其他11个地市则按照央行规定的低40%门槛执行。换句话，常州二套房低首付比例由60%降至40%，以一套100万元的二套住房为例，常州人之前购买需要首付6成也就是60万元。如今降低到首付4成后，首付就变成了40万元，首付门槛较之前下降了20万元。
另外，财政部此次对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销售市场得以活跃。过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本，只能将此类住房以五年的期限进行持有，阻碍了住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年，使得很多改善性购房需求得到积极释放，即可以将部分住房进行抛售，从而换购相应的更大户型的住房。此类税费政策调整的背后，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振是有利好的。
刚需仍是未来楼市“主角”
如此密集的救市行为，对于刚需而言是一个利好消息。首付比例下降，意味着购房的启动资金降低，直接刺激一部分刚需客群的购房需求。
4月11日在百大康桥开盘现场，家住金坛的唐先生告诉记者，自己在常州工作，所以就选择在常州买房。金坛已经有了新房，准备在常州买个小户型，本来还想着不知道在常州会待多久，如果不满5年就回金坛，房子卖了还不划算，现在新政出来，既降低了首付款，又减少了房子不满5年难处置的麻烦。
当然，无论新政前还是新政后，刚需永远都是市场上需求量大的群体，这些户型相对偏小，总价不高，能满足很多刚需购房需求。另外，市场上现在80几平米小户型都做到了小三房，功能齐全，对于一家三口来说完全可以满足居住功能，甚至有些单身人士，看到心仪的小户型都会买下，考虑时间很短。反之，对于改善群体，他们对改善户型要求较高，会综合性价比选择出手，这也是为什么新政前，改善市场没有“恢复”的原因。
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