[摘要] 因地施策，江苏二套房贷新政落地：人行南京分行今日在官网上公布江苏二套房贷新政，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，新政明确了13个省辖市二套房贷款首付比例。
因地施策，江苏二套房贷新政落地
南京苏州二套房首付降至4.5成，其余11城降至4成
新华报业网讯 人行南京分行今日在官网上公布江苏二套房贷新政，按照“因地施策，分类指导”、不搞“一刀切”的差别化原则，新政明确了13个省辖市二套房贷款首付比例，具体标准为——
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，南京、苏州两市的低首付比例分别由70%、60%统一降至45%，其他11个地市的低首付比例由60%降至40%。贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行。
据悉，由建设银行江苏省分行牵头成立的江苏省金融机构执行房贷政策自律机制经多次商议，于10日确定了执行人民银行、住建部、银监会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)的实施方案，并制定出上述方案。江苏辖内各金融机构即日起可依照执行。而在上述基础上，各银行业金融机构可根据每个借款人(客户)的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例和利率水平。
3月30日，央行、银监会、住建部三部委出台文件，对于拥有1套住房且贷款尚未结清的，再次购买普通商品住房，二套房首付比例低为40%。二套房首付4成、利率1.1倍，意味着政策又回到了2007年。
2007年至今，二套房首付政策数度调整。2013年11月时，南京出台“宁八条”将二套房首付比例提高至7成，利率1.1倍，这一政策延续至此次新政出台前。根据新政，南京二套房首付比例降至4.5成后，改善群体购房门槛会因首付降低而降低，但购房成本却可能不降反升：以一套总价200万元、贷款20年、采用等额本息还款方式的二套房为例，首付7成为140万，贷款60万元，支付利息总额49.6万元，月供4569.32元；首付降至4.5成后，首付90万元，贷款110万元，支付利息91万元，月供8377.09元。对比可见，首付降低以后，可以多贷50万元，但利息支付却因此多约41.4万元，月供多约3807.77元。
记者了解到，央行二套房首付新政出台后，已激发了改善型群体的购买欲望，根据南京我爱我家统计，此前已经有2000组左右的客户，是听闻二套房首付要降低后才去看房，不少客户静等央行政策落地后再出手。
“南京二套房首付没降到位略显遗憾，但是不管怎么说，4成和4.5成差别也不太大。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，南京和苏州首付定得比其它11个城市略高，也恰恰说明这两地楼市的基本面比其他城市要好，楼市有望率先回暖。
新数据显示，南京新房库存量为5.27万套，按照3月成交5000余套的速度计算，这些房源可供销售10个月左右；而苏州新房库存量5.18万套，可供销售周期约为10.9个月，均位于6-12个之间的库存“正常值”。相比之下，我省其它11个城市的库存量消化堪忧，有的城市新房库存量可供销售时间超过了25个月。
正是由于各地楼市区域性的差异，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，江苏13个城市二套房首付比例的确定，恰恰是贯彻了监管层有关房地产实行分类调控、执行差异化政策的思路。南京、苏州楼市情况较好，首付比例便象征性上浮5%。即便是二套房首付降低，但对买房人来说，由于利率仍维持为非1.1倍，所以购房人很可能仍会想方设法“做成首套房”。
南京一家品牌房企的营销负责人则告诉记者，此前南京一批改善型楼盘为吸引购房人入市，已通过“零首付”、一成首付等方式揽客，购房人可延期支付首付，事实上，这样的方式对改善客群的吸引力度并不是特别大，所以，降首付新政对市场的撬动效果在南京或许不能高估。“政策利好尚未见底，后期或许会有利率、税费的利好，而利率和税费优惠，对市场的触动才会更明显。”南京高科置业营销总监夏小虎说。
“今天早晨在网上看到新政落地的消息，我们行今天应该执行了。”工行江苏省分行零售部有关人士说，南京和苏州两地门槛比其他城市要高，可能是考虑到两地房价还应该稳一稳有关。
有银行则表示，政策执行还要等一等。“总行政策尚未出炉，江苏二套房首付比例的新政策要先向总行汇报，然后进行市场情况调查、成本核算等工作，之后再决定是否执行。”招行南京分行零售信贷部总经理陈宇翔告诉记者。
某城商行个贷部团队经理也表示，估计下周才会讨论具体细则。“苏州、南京低首付比例45%，这个未来能不能执行下去还有待各家银行政策。”某大行一位零售部负责人分析，二套房首付比例降低的市场效果，应该不及首套房标准认定放松。他透露说，按照政策，拥有1套住房且贷款结清，再贷款买房，视作首套房，可以享受首付比例三成、利率95折优惠。而事实上，各家银行在具体执行过程中，存在不同认定标准，有的银行是无论有几套房子，只要贷款还清再买房就视作首套房。那么在这样的背景下，对于购房人来说，比较好的策略是，用二套房首付比首套房高出的1.5成还掉之前的贷款，享受首套房的优惠政策。 显然，一项房贷新政出台后，具体怎样执行，每家银行的尺寸把控仍有细微差别。另据分析，此次落地政策还特别强调，对不同各银行业金融机构可根据每个借款人的具体信用状况等因素，确定各自的首付比例和利率水平，这也表明，就算各家银行制定出自己的执行细则后，执行中也会存在个体差异。
工行江苏省分行零售部有关人士说，做房贷政策，主要考虑政策风险以及信用风险。其中，从理论上来说，如果是4成首付，银行放贷资金占6成，而如果首付4.5成，银行放贷资金就是5.5成。那么，一旦出现还款，很显然4.5成首付后银行承受的风险，以及受到的损失要小一些。
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