[摘要] 开发商建多大的房子不再由政府说了算。近日,国土资源部、住房城乡建设部联合发文为户型结构松绑,提出在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。
开发商建多大房子不再由政府说了算。近日,国土资源部、住房城乡建设部联合发文为户型结构松绑,提出在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。
这一新政被视为将有助于调整市场结构,帮助楼市去库存。而伴随着这一新政的出台,执行了9年之久的“90/70政策”也被认为将退出历史舞台,有业内人士呼吁政府可以再拉一把“两套打通”户型,让存量房也能调整户型。
影响
1 “90/70政策”有望全面退出
2006年,建设部等九部委推出雷霆手段,联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的“90/70政策”。从政策的初衷来说,“90/70政策”出台核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理,让更多的人能够买上房子。
但历经多年政策实施,中小户型产品在市场上出现供过于求的现象。尤其是对豪宅开发商来说,小户型产品并不是其关注的市场,因此“两套打通”的产品在广州市场上屡屡出现。但广州执行限购政策后,两套打通的户型遭遇寒流,不仅一手买家不再青睐,就连买了这种户型的业主,也很难再转手。有业内人士建议,在国家鼓励对不适应市场需求的住房户型做出调整的背景下,政府应该为这种两套打通的户型提供一个出路,让其可以通过“合并房产证”的形式“两套变一套”,真正适应市场的发展变化。
影响
2.改善型产品迎来市场春天
今年的两会上,李克强总理在政府工作报告中首次提出了支持改善性住房需求。总理表态鼓励自主性住房和改善性住房需求,无疑为改善型产品带来了巨大的政策利好。随着越来越多的首置需求得到满足,改善需求进入上升通道,或可带动行业开发投资的增长。事实表明,经过这些年的行业发展,越来越多的首次置业需求已经得到满足,目前改善性购房需求已经进入上升通道,一旦成为市场主流需求,必将带动新一轮房地产市场开发投资的增长,因此,支持改善性住房需求无疑有利于保障房地产行业乃至整体经济的稳定前行。
不过,由于受到限购影响,多次置业的改善型产品在广州仍存在去化难题,是否能够真正走出限购困境,还需要后续政策的支持。业内表示,尚未取消限购的一线城市的政策调整,在2015年极有可能变成现实,这将为改善型产品带来更多的利好。
●政策原文
3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),引发各界关注,被称为楼市“新政”。该文件要求:各地要立足市场实际需求,科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目,各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。
专家观点
新政让市场回归本身
同策咨询研究部总监张宏伟认为,就目前大中城市楼市库存状况而言,由于前期库存累积、季节性因素、开发商推盘节奏等原因,当前库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初,对于大多数城市而言,由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低,导致市场去化速度降低,去化周期还会略回升,此时,“去库存”仍然是市场主旋律。从这个角度来看,楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力,在2015年季度也不会有明显好转,楼市拉动宏观经济的动力会减弱。
就两部委新政来看,分类指导、因地施策等政策为消化库存提供了明确的政策依据,比如优化住房供应套型结构,允许开发商根据市场需求适当调整户型结构比例;将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源;支持居民自住和改善性住房需求等,这些政策直接的目的还是消化商品房的库存。
不论从政策导向还是市场需求结构变化来看,改善性需求正在国内楼市中占据着越来越重要的位置,但受“90/70政策”所限,目前楼市仍然以小户型产品为主,联系实际来看,受限于居住功能不足、需求相对有限等因素,二三线城市郊区小户型产品去化缓慢也已是屡见不鲜。
本次通知允许房企在开发过程中适当调整套型结构,实际上是突破行政化调控藩篱,让市场回归自身规律,对于购房者而言,有利于释放积压需求,改善居民居住条件;对于企业而言,有利于房企灵活应对市场变化,降低企业运营风险;在市场调控角度,也有利于调节供需平衡,帮助楼市走出供应结构性过剩的困境。
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