[摘要] 央行发布的“央五条”是五月份的一大热点；多地政府也终于有了动作，开始发出“救市”之声，常州在公积金方面也有所调整，还有住建部发布的新版商品房买卖合同范本，以及江苏落户政策再放宽，这些在本月政策中都备受关注。
转眼，红五月也即将过去，楼市依旧处于惨淡经营中，而近日来常州楼市成为舆论关注的焦点，由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。针对如今的楼市状况，五月份又有很多新的政策发布。央行发布的“央五条”是五月份的一大热点；多地政府也终于有了动作，开始发出“救市”之声，常州在公积金方面也有所调整，还有住建部发布的新版商品房买卖合同范本，以及江苏落户政策再放宽，这些在本月政策中都备受关注。
关键点一：央行发布"央五条"优先满足首次购房贷款需求
2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。
会议上充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：
一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
多银行相继回应央行座谈
工行随后表态，该行积极支持符合条件的个人首套住房信贷需求，并对个人住房贷款实行合理定价。工行相关负责人表示，将进一步合理配置贷款规模，及时满足客户的用款需求。同时，大力推广应用分类审批技术，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。
中行也表示，在今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房。对个人住房贷款进行合理科学定价，将利率控制在合理水平。在借款人申请材料完整、符合信贷条件的情况下，中国银行个人住房贷款审批时间通常在几个工作日内就可完成。
“现在我们还是基准利率，没有优惠，可能一个月后会下调，不过现在还说不准”，在北京房山一家楼盘现场，一家国有大行的房贷业务人员介绍。
而一些银行已经开始行动。
据兴业银行望京地区某支行的个贷业务人员介绍，该行已经收到北京分行的内部邮件，首套房房贷利率由此前上浮10%下调为上浮5%。
“春节以来我们一直是上浮10%，这是刚刚下发的邮件”，该业务人员称。
然而大多数银行目前仍然按兵不动，保持原有的房贷政策。
“央行此次座谈不是强制性政策，也没有形成文件，只能算是一种窗口指导，并没有要求各家银行一定要下调利率或者一定如何调整，目前我们银行的房贷政策还是没有变化”，一位股份制银行的相关人士透露。
专家点评：虽然对首套房的购买有一定的促进作用，但对于大市场环境的楼市下行趋势则影响不大，“靠此一个‘窗口指导’，短期内并不能阻止房地产市场的降温态势。”“对首套房购买需求的支持力度并非首次，早在2012年年初，央行就明确提及满足首次购房家庭的贷款需求。此次虽然再次重申，但在实际当中，银行还是会按照原来的审核要求进行，利率优惠并不会出现，这对买房群体实际上还只是放款速度上的改变而已。”
关键点二：常州“救市”侧重公积金调整
常州住房公积金贷款贴息启动 每年5000元
常州市住房公积金管理中心5月1日正式启动2014年度低收入家庭住房公积金贷款贴息工作，中心将于2014年3季度发放当年度贴息资金。
一、申请条件：1.主借款人经民政局、总工会上年度认定为享受常州市城市（农村）居民生活保障、特困职工或低保边缘困难家庭待遇的家庭成员；2.贷款购买房屋属普通自住住房（按照本市目前标准，住房面积不超过144平米且容积率在1.0以上）。
二、贴息额度：贷款贴息额度按该笔贷款在上一年度（1-12月份）实际已支付的贷款利息的一定比例计算，且单笔贷款的贴息额度每年不超过5000元。享受常州市城市（农村）居民生活保障、特困职工待遇的贷款职工家庭，贴息比例为100%；享受常州市低保边缘困难家庭待遇的贷款职工家庭，贴息比例为80%。因贷款偿还产生的利息不计入贴息范围。
三、申请时间：贴息申报期为2014年5月1日至6月30日，不再受理贴息申请。
常州公转商补息贷款额60万 低利率20日放款
公积金中心相关负责人告诉记者，公转商补息贷款这项业务是由公积金中心与银行合作，在公积金资金供不应求时，符合公积金贷款条件的市民，经中心审批后，实行由商业银行发放商业住房贷款的方式。商贷利率高于公积金贷款利率的利差部分，公积金中心每月会补贴给市民，“实际上市民享受的仍是公积金贷款的待遇。”
另一方面是，贷款额度将统一按住房公积金账户余额的20倍计算。而之前的政策规定是，首次贷款时额度按公积金账户余额的20倍计算，二次贷款的额度只能按10倍计算。此外，一人符合条件的，可贷30万元，两人或两人以上符合条件的，可贷60万元。
公积金中心相关负责人指出，目前我市住房公积金贷款政策保持不变，而公转商补息贷款这项创新业务，主要是想让刚需购房群体得到更多低息贷款的实惠。
专家点评：从政策内容上看，补贴受益者为低收入已购房人群，有助于缓解低收入购房人群的还款压力，尤其是处于夹心层的低收入人群。在常州楼市如此冷淡的时期，虽然政策表面上看并不会直接促使楼市成交量上涨。但执行后对于购房者的心理预期将会产生一定影响，尤其是各地政府传出将要救市的敏感期，政府该行为很容易引起消费者对于政策放松的误导。
关键点三：多城市政府传出“救市”声音
为缓解楼市压力，各地政府终于有了动作，开发商“坐等救市”的心态终于获得实质呼应。南宁发布北部湾经济区其他5市可享在南宁购房同等待遇新政，有声音认为，此举为房地产“救市枪”。多个城市的房地产业传出“救市”的声音，这种声音甚至已经从四线城市扩展至二线城市。传言四起之际，有的城市立刻站出来辟谣，有的城市却直接坐实了传言。
郑州抛“为房贷担保”政策挽回银行信心
近日发布的《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法（征求意见稿）》（下简称《意见稿》）显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
不过，借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。
此外，值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金（组合）贷款，贷款人要求提供担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。事实上，这意味着政策不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。
杭州救市出新招 楼盘不得降价超15%
据《钱江晚报》报道，杭州市政府从5月23日起规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。这意味杭州开始实施“限降令”以救市。
据悉，在过去一周内，杭州已有不少降价楼盘的开发商被政府部门请去约谈，同时被告知杭州管部门和物价部门将推出降价备案制度。
来自国家统计局数据显示，4月份杭州房价在70个大中城市中，环比跌幅位列。数据显示，今年前4个月，浙江商品房销售面积和销售额分别下降27.6%和32.6%，浙江楼市寒意逼人。
专家点评：虽然政策各不相同，但其目的均是为了缓解库存压力。在杭州、天津滨海新区等二线城市，在融入长三角经济圈、京津冀经济圈的过程中，土地供应力度较为激进，大量房企涌入抢地，库存快速高企；在铜陵等三、四线城市中，当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。
关键点四：住建部发布新版商品房买卖合同范本
近日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。本次合同示范文本是在2000年原建设部和国家工商总局联合发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)基础上修订而成。
与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本主要有以下特点：
首先，在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。合同示范文本完善商品房交付条件和交付手续，增加房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确出卖人的保修责任和保修期限，细化业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。
其次，对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。合同示范文本明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。
再次，对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。
最后，细化买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
专家点评：虽然住建部对售房合同出了示范，但开发商是否采用是另一回事。由于这一合同不是强制执行，开发商大多都会选择对自己有利的条款，同时删除一些不利条款。而购房人一般都处于弱势地位，在法律细则上也很难和开发商的法律团队匹敌。买卖双方公平交易地位的形成仍然需要时日。
关键点五：江苏落户政策再放宽
5月25日，省政府召开新闻发布会，发布并解读《江苏省新型城镇化与城乡发展一体化规划（2014-2020）》。规划共分5篇19章，近3万字，这是省委省政府颁布实施的个新型城镇化和城乡发展一体化规划。规划提出7个方面的改革举措，设立包括总体发展水平、基本公共服务、基础设施、资源环境四大类29项主要指标。
国家层面的规定是把具有合法稳定住所且及合法稳定职业作为落户的基本条件。但考虑到江苏的基本情况，城镇人口量还比较小、吸纳农业转移人口的潜力仍然较大。江苏将进一步放宽中小城市和建制镇的落户条件。此外，江苏还将全面实施省辖市范围内本地居民户口通迁政策。除了已经实施一站式互迁的苏州、无锡外，到2015年，南京、常州也将实现本市户口通迁政策。这也意味着，以往南京市民认为的六合、高淳等偏远区的户口，将可以与江南八区互迁。
专家点评：通过开展技能培训、创业指导等工作，为农业人口进城务工创业提供基本服务。在社保方面，农业人口进城就业并签订劳动合同后，可平等参加城镇各项社会保险，保证其今后能公平地享受到与城镇居民一样的社会保障服务。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
