[摘要] 7月北京高端公寓豪宅虽然延续了6月份的供应回升，但在高价楼盘预售配额管控下，二季度北京公寓豪宅供应总量仍然出现了较大幅度的萎缩。
7月北京高端公寓豪宅虽然延续了6月份的供应回升，但在高价楼盘预售配额管控下，二季度北京公寓豪宅供应总量仍然出现了较大幅度的萎缩。
公寓豪宅成交量创新低
据亚豪机构统计，二季度北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅新增供应仅483套，尚不及3月单月550套的供应量，环比一季度的供应总量也下降了35%。
二季度公寓豪宅供应量的萎缩，直接导致了6、7月份公寓豪宅成交量下滑。据亚豪机构数据显示，继6月公寓豪宅成交环比下滑32%之后，7月公寓豪宅成交持续萎缩一成，仅有31个公寓豪宅项目有所销售，共成交196套，尚不及今年2月份的205套成交量，成交量创下今年以来月成交量的值。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，由于豪宅的交易周期普遍偏长，7月北京公寓豪宅成交量的下滑，实际上是二季度整体供应量趋减的直接反应。自今年4月北京开始执行预售价格管制，公寓豪宅的高定价导致众多项目无法按期取得预售许可证，只得推迟开盘，市场供应因此出现断档。但高端置业需求依然强劲，造成北京公寓豪宅连续三个月保持月销300套以上的高销量之后，6、7月份终于因为供应后劲乏力使得销量大幅下滑。
成交价走强
公寓豪宅的市场供应不足，造成开发商惜售之下的涨价“水到渠成”。近期，包括金茂府、当代MOMA、首创[简介实时动态]·禧瑞都等项目，都正在推出现房楼王产品来实现涨价。据亚豪机构数据显示，7月北京56个在售公寓豪宅项目的平均报价高达74848元/平方米。自3月底调控以来，公寓豪宅市场报价已连涨四个月，同时实际成交价格也大幅冲高，达到56859元/平方米。在产品升级及惜售双重作用下，7月份北京公寓豪宅的报价及成交价格双双冲至今年以来的点。
任启鑫分析，北京的豪宅作为一种小众的住宅形态，其购买群体主要来自于政企商界的领袖人群。这部分处于社会顶端的财智客群，由于经济实力超群，普遍对于项目的售价并不敏感。其对于物业的购置动力，一方面来自于投资渠道狭窄与通胀压力下物业稳健的增值避险表现，另一方面则是豪宅的居住圈层所带来的社交与商机平台，使豪宅成为拓展圈层人脉、寻找事业投资机遇的新途径。因此除了满足传统自住与投资需要外，购房者将豪宅作为私人会所，打造高端社交平台的需求也正在低调兴起。
与早期购置豪宅单纯用于自住不同，近年来财富人群购置物业的需求有了变化，满足自住之外，同时将豪宅转化成一个可以再生价值的资本平台。
以盘古大观为代表，地处北京城市核心区的豪宅，因其化占有稀缺的公共资源，同时地段位置的不可再生不可复制性，项目的市场价格随着城市价值的提升水涨船高。此外盘古大观的龙型外观已成为中国的名片，其本身已经超脱了一个单纯的房地产项目，被赋予了更多的社会价值，因此赢得财富阶层的认同。
据悉，盘古大观在售的公寓部分盘古七星公馆7月售出5套，其中3套的业主都计划将其作为企业会所。另据记者了解，购买盘古七星公馆的业主中，有接近一半的购房者购房目的都是用于企业会所，这类购房者主要是来自各地的企业主。
平层大宅销量大增
6月14日，北京市住建委提高大户型住宅预售门槛的规定，将会令未来大户型产品的上市周期拉长，而一些在售大户型豪宅项目，则因为购房者预期供给不足抓紧出手，反而促进了近期销量的提升。
亚豪机构统计数据显示，7月份，与公寓豪宅市场成交总量萎缩一成形成鲜明对比的是，300平方米以上大户型产品逆市走高，成交套数环比上升40%。
任启鑫分析认为，随着高端人群对于居住品质的追求升级，近几年公寓豪宅开发商也在不断调整和完善产品。当前，以大面宽的开阔户型设计、单套300平方米以上为特点的“平层大宅”已成为备受高端人群追捧的主流产品。
目前，北京以“平层大宅”为主力产品的公寓豪宅项目多分布于五环周边，如7月份的热销项目望京·金茂府、五矿万科·如园均是如此。而城市核心区则以早期规划开发的公寓豪宅为主，“平层大宅”产品凤毛麟角，其中代表性的是盘古七星公馆，其规划、位置、户型面积，至今仍为北京豪宅的代表。
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