[摘要] ■阎岳关于房地产，市场上最近有三个信息值得注意。一是上市房企负债率四年来首次下降。中指研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司
关于房地产，市场上最近有三个信息值得注意。
一是上市房企负债率四年来首次下降。
中指研究院[微博]日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为62.27%，内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%，较2011年分别下降1.16和0.38个百分点，是2009年以来的首次回落。
此外，剔除预收账款后，沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%，同比下降1.90个百分点，而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%，与上年基本持平。在负债水平回落的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。
二是一线城市地王再次频频涌现。
5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高；一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元；5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录；5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元。
三是房产税扩围。
日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。
从房地产调控的角度看，上述三个信息并不是孤立存在的，在一定程度上互为因果。
首先，在严厉的房地产调控政策下，上市房企负债率下降说明，它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力，其生存状况获得了明显的改善。
市场人士认为，尽管今年城镇化大会还没有召开，但在新型城镇化建设的背景下，庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展，随着利好效应逐步传导到资本市场，房地产板块有望出现新一轮的投资机会。
基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强，房企要想长远发展，就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是，地王的频繁再现也就不难理解了。
从国家统计局公布的数据看，抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价，房地产调控政策必然会进一步加码。于是，就有了房产税征收试点扩围的官方表态。
其次，这三个信息引发了这样一个问题，寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。
从已经出台的房地产调控的措施看，税收是最能触动各方利益的一个手段，堪称调控的“杀手锏”。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题：一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步，但如果长期回避存量，则可能造成税收不公平；二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议，房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的，但在扩容以后，就必须进行该项税收的长远规划。
此外，有税法专家提醒，指望“一税治百病”是不现实的，房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折，才能实现调控的预期效果。
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房产税改革试点扩围 业内称应该维护政策信用
日前，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确年内将扩大房产税改革试点范围，这是继上海、重庆试点房产税后，官方首次证实房产税即将“扩容”。谁将成为第二批试点城市？深圳、杭州、珠海、长沙等地迅速被推上风口浪尖。而房产税是该向存量房征收还是向增量房征收，更是引起了公众的普遍关注。
房产税的扩容也是基于当下的房价上涨压力。国家统计局数据显示，4月份70个大中城市中67个城市新建商品住宅价格环比上涨，这多少表明，尽管有强硬的行政手段“限价令”，也有二手房交易税直接扼杀成交，但楼市调控还是摆脱不了“越调越涨”的尴尬事实。于是房产税扩容被寄予了厚望。
可是房产税真的能降房价吗？至少从目前上海、重庆的试点来看，效果不大。有媒体曾盘点两地房产税试点一周年时的房价，结果发现房价没有下降反而上涨。有人把这个原因归之于税率低、覆盖面小，因而主张房产税扩容时将存量房也纳入征收范围。
但存量房的拥有者也有话要说。房地产市场化后，取消了福利房，绝大多数人只好靠自己买房来解决住房问题。而且前几年特别是国际金融危机发生之际，很多地方政府为了鼓励消费，不断出台刺激楼市的政策，比如说下调房贷利率、降低首付比例，甚至有地方规定个人购房可以享受政府补贴房款。正是这种种购房的优惠政策，诱惑了不少人加入到购房者的行列。而且当初购房时并没有房产税一说，现在却突然说要征税，这能不能算是出尔反尔呢？道理很简单，如果知道今后要缴房产税，有不少人恐怕就不会响应刺激政策而购房了。
当初经济低迷，楼市不景气，地方政府就鼓励百姓购房，以此拉动消费需求。因而某种意义上说，购房者也为刺激内需作出了一定的贡献。可现在楼市调控政策难以降房价，又寄望于房产税来调控市场。倘若房产税扩容将存量房也纳入征收范围，意味着之前响应政府刺激政策而购房的普通百姓，又平白无故间要多承担一笔税负。
而且纵观房地产调控，几乎所有的矛头都指向了终端消费者——购房者。从提高贷款利率，到“限购”、“限贷”，再到开征房产税，购房者似乎永远是调控的最主要对象。可是楼市调控为什么从来不考虑降低土地出让金、减免购房者的诸多税费呢？
因而，房产税扩容可以，但要考虑保持政策的信用度。针对增量房开征，或许更合适。
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