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骆沙鸣:加快公租房为主体的保障性住房健康有序发展

中国政协网   2012-03-09 10:51

[摘要] 2011年中央决定加快建立发展和规范我国公共租赁住房制度,保障全体居民“居者有其所”,也使公民在包容性增长中享受更多改革开放的成果。但在落实公租房等保障性安居工程目标任务中其用地、资金和房源仍是难点。

11年中央决定加快建立发展和规范我国公共租赁住房制度,保障全体居民“居者有其所”,也使公民在包容性增长中享受更多改革开放的成果。但在落实公租房等保障性安居工程目标任务中其用地、资金和房源仍是难点。为进一步加快符合我国国情的公租房等住房保障性体系建设,破解公租房等保障性住房建设用地、资金、房源、建管等难题,进一步完善我国保障性住房准入、使用、交易等环节的管理制度。

为寻找探索和确定具体投资模式、投资主体、产权主体、融资主体等,应加大优惠政策宣传力度,使公租房真正成为我国保障房“主力军”。由于公租房具有公益性、人文性、安全性和政策性特点,应加快建立以公租房为重点,以廉租房、经济适用房、限价房等多种保障房统筹协调发展的住房保障体系。

目前财税体制因素和各地不同程度的土地财政的诱惑等使然,公租房等保障房的供地仍十分紧张,同时国有土地使用权出让金计提用于公租房的建设比例仍偏低。为降低政府行政成本,提高服务效率的同时,编制问题仍成了公房管理机构扩编的难点。建议如下

1、安全稳妥地挖掘我国公租房建设融资潜力——先将建设经济适用房的资金用于公租房,缓解政府财政资金投入公租房不足的燃眉之急。提高国有土地使用权出让实际缴库收入的计提比例(如由3%提至5%)用于公租房建设和按规定计提10%做为社会企业建公租房的贷款贴息;精心设计和运用公租房配套设施回收资金,并用于公租房再建设。各地慈善总会可出资购置部分社会闲房做为公租房,可从各地福利彩票中切出一部分用于公租房建设;各级政府的债券应优先用于公租房建设。各级政府可建立政策性融资和担保体系,采用政策金融手段比政府直接投入更有优势更有效。可通过发行住房建设国债的形式筹集公租房建设资金,体现政府主导公租房建设资金投入。

2、公租房建设作为公共基础设施看待,对社会开放,为社会资金找到发展渠道的同时,也为产业园区内企业外来务工人员提供更多标准化公租房,有效改善投资软环境。对于园区内企业自筹资金建公租房租赁给本企业外来员工,在加强公租房管理指导下,政府可对企业建公租房项目资本金给予投资补助或贷款贴息等优惠政策的支持。要防止引发公租房等保障房的建设资金风险、权力寻租、房屋质量、挤压市场等问题,应完善相关制度建设,对政府分期回购的保障性住房应注重质检,对企业园区企业自建的公租房,政府住建部门应加强房屋质检,防止因海砂使用等质量问题造成人员伤亡事故等。

3、公租房等保障性住房保障供应体系工作是一项政策性、动态性、连续性很强的工作。“十二五”期间我国将建3500万套保障性住房。各地应按需分步建设,而非按上级指令建设。各县市区应进行分类需求市场调研,建立动态化、信息化管理电子档案。各级政府对当地公租房等各类保障房实际市场需求应心中有数,使其建设规划供地储备和经费预算等有的放矢。逐年有效解决旺盛的市场需求和公租房等房源短缺的矛盾,应使公租房、廉租房实物配租和贷币补贴有机结合。应从规划层面明确各地公租房建设发展脉络,细化对建设规划、用地规划、财政资金预算规划等。

4、加大宣传并真正落实《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,减免契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税和土地增值税六种税收。以提高企业和社会涉足公租房建设的积极性。

5、试行运用PPP模式(即政府公共部门与私人企业合作的模式)建设公租房,使参与合作各方共担责任和融资风险。但投资人的选择要慎重,不但要注重融资及风险分担机制健全,更要重视管理,才能让政府在减轻融资压力的同时,实现社会利益化的多赢局面。

6、应统筹财政资金与政府资源的结合,如可尝试将政府投资所建成的部分公租房产权的49%出让给各商业保险公司或在资金安全、利益共享基础上出让给住房公积金,形成政府控股和且只能再由政府回购的有限产权房作为公租房,同时较快地回笼部分资金,再投入公租房建设,这样才能实现公租房建设资金的足额、稳定和可持续保障。应探索建立完善长期稳定公租房保障性住房资金来源机制,应确立责权对等的上级转补和转移支付的财政投入机制。形成各地政府提前调度、分年预算和滚动平衡的动态结合。

7、可探索各地五保户的旧宅居地由政府收储的政策,并将其用于集中建设公租房或拍卖所得部分用于五保户的公租房租金等费用等,并向社会公布公示相关情况,接受社会监督。这样可积累经验,有效扩大公租房土地、资金和房源投入的存量。通过加大对各地闲置土地清理和处置力度来补充公租房建设用地的缺口,对所有超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的,应无偿回收土地使用权,并优先考虑建公租房。加快公租房用地报批和加强公租房用地批后监管。公租房来源还可通过新建、配建、收购、改造旧公房等多种形式。支持大企业将用地7%指标的宿舍楼改为公租房项目,纳入公租房管理。工业园区集中配建的公租房可由入住企业投资入股而后承租给企业外来务工人员。

8、公租房等保障性住房建设事业无法像慈善一样纳入非盈利事业。可探索建立公租房信托基金,以私募股权基金形式将民间社会资本、地产商和政府等多方资源有效整合对接,同时分散投资风险,这样既利用了市场效率,又照顾了社会公平。确保公租房等国有资产保值增值受益主体为政府。

9、应按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居、利于就业”的原则,科学规划设计我国公租房布局。防止保障性住房“离心化”,采用无差别“混建”模式,让住公租房者也共享商品房的配套设施及服务。为防止产生新的“贫民窟”,政府可通过购买部分市区商品房做为公共租赁住房,政府还可承租些较集中的空置房、小产权房、城中村中自建闲房拓宽公租房房源,逐步扩大公租房覆盖面。公租房储备也应在市区各项保障性住房中调配,使部分中等偏下收入住房困难居民、城镇新就业职工、新毕业大学生、引进人才及外来务工人员等“夹心层”能透过梯度消费和抽签有机会进住市区公租房。严格掌握公租房等保障房的质量和建筑面积标准,重点建户型小、功能齐的节能绿色抗震公租房。应按规定配置专业管理用房和公共活动中心、治安警卫室等。公租房要配建适量车位,适当配置残疾人助力车、小型三轮车停车位,方便特殊对象入住使用。公租房周边也应配套建学校、银行、邮政、便利超市和通讯。

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