[摘要] 华伟：各位常州的朋友，非常高兴和大家继续在常州畅谈国事。以前还在复旦的时候也给大家汇报过，我认为楼市虽小，但是大可以安邦立国，小可以安生立命。
华伟：各位常州的朋友，非常高兴和大家继续在常州畅谈国事。以前还在复旦的时候也给大家汇报过，我认为楼市虽小，但是大可以安邦立国，小可以安生立命。
除了2008年9月5号雷曼兄弟申请破产保护，十年以来，每年都是遗孀傲雪，傲雪遗孀，房地产尽管对国民经济居住轻重，地产行业对国家贡献着重，但是我最反对包括房地产研讨会，形势研讨会变成批判会。我们党中央国务院不是为了让房地产偃旗息鼓，是让它去除调整中的隐患，让它更加持续健康的发展，发展是永恒的主题，调整是为了发展而调整，为了优化而调整。
每当政策一出，舆论黑云压城，大家心头纠结。我们的党执政爱民，我们的领导更是人民的好儿女。现如此我们有一个结论不要把牢骚当真理，不要把局部当全部。从中央部委出政策深入调控也是形势所破，地方政府绞尽脑汁希望早日转换政策也是肺腑之言，而我们行业经历的苦难正像新生婴儿在离开母亲身体之前都要搏动一下，所以我说中央是对的，部委是对的，地方也不是错的，开发商也没有玩虚的，谁都没有全错，也没有全对，谁都都责任，但是责任不是我们的主流，是我们发展中回到社会主义市场经济的新阶段，没有取得改革开放这么伟大的成就，也不可能造成今天小小不和谐的一点点瑕疵，所以我认为地产行业冬天来了，春天不来也得来。在这里给大家做一个汇报希望对大家有所帮助。
我认为中国经济暂时好不了，中国的房地产中长期垮不了，市场经济也坏不了，房产市场短期之内也坏不了。我认为党中央国务院，中央部委，地方政府，咱们行业，咱们开发商，都有一个非常好的名词，叫做核心利益。听党的话赚自己的钱，但是党的核心利益并不是代表某些个人得核心利益。就像我们任何一个官员对某一个事件评判，并不代表他所在的部门，并不代表宏观，但他往往代表个人意见，但我们往往把他个人意见等同于部门意见，甚至上升到国家意见，这个时候就容易出现误判。我们的核心利益决定了游戏规则改变，决定了我们的话语权，决定我们的时代，决定了我们的房地产行业，因为房地产行业到底是敌是友，是好是坏，是生是死，它不是我们决定的，刀把子不在我们手上。我今天完全从务实的角度，从核心利益的角度黑暗大家做一个汇报。
，国务院是低迷，党中央政策正确。为什么？宏观调控不调不行，在美国、在英国、在法国，房地产只是一个普通的商品，但是在中国，中央和地方分税改革，中央的民生政策受制于户籍政策。常州市老百姓首先常州市政府为他提供扶持和买单，除非中央大包大揽，否则贯彻中央民生买单的来源只能通过地方的财政来实现。那么明年是十八大，是过渡年，十八大前是不太可能进行经济和体制改革的，只可以完善，不可以替代，民生只能深入，不能退步。这样的格局面前，我们常州也希望卖得越多越好，但是中央要统筹的是华夏、神州、民族的大利和大益。在现有情况下，土地出让金要有的规模和的价格一旦土地出让金超过国民经济10%，这些地就算卖出去中国人也没有那么多人来买盖房子，土地财政不攻自破，自动瓦解，所以10%GDP是土地出让金的上浮。那么卖地最合理的规模，在现有GDP5%左右，也就是说去年GDP40万亿，卖掉2万亿地，全中国土地财政是长青树，但如果土地出让金实行紧急刹车。现在叫两个字“限购”，你再有钱再加一个字“禁购”，一旦土地出让金四万亿，五万亿，你让他买，他也没能力买了。所以从中央政府来说，一定要给地方政府土地出让金限一个上线。以前我们超常规发展是不可持续的，在这个大饼下，所以中央一定要对土地出让金的宏观规模进行一个急刹车。
这个问题出在哪呢？请大家看两张图。不管我们愿不愿意，地方政府负债累累已经是事实。在18万亿之前，乡镇改革历史债务不少于6万亿，18万亿负债里面85%是出自于银行，这样13.8万亿就来了。我们哪个地方没有储备中心，土地储备中心贷款有5万亿。预算内人头费预算外发展，加起来不少于25万亿。铁道部现在负债已 过23000亿，地方超过25万亿，请问大家我们地方政府不卖地，中央政府如果物价控制不住，在这个时候我们重温今年上半年锦涛同志的嘱咐，今年下半年重中之重稳定物价，而不是稳定房价。为什么半年前把稳定物价作为今年下半年的重中之重，因为只有CPI稳定了，统计数据更加合理，甚至回调了，请问大家即使按照6%的利息，25万亿要换1.5亿利息。所以地方政府要卖掉3万亿的地才有可能还掉1.5万亿的息，这个息还是按照优惠利率，因为6%连基准利率都不到。息都还不出来，何来还本呢，铁道部今年可能还盈利吗。据不完全统计，18大铁道部正式解散之时，留给我们全中国社会的债务在3.6-3.8万亿，因为高铁尽管从北京到上海方便了，但是没有传出一条高铁盈利的喜讯，高铁建成了，汽笛长鸣，但是从经济上它是亏损的，大家看看怎么办。负债规模在增加，运营并不理想。
所以既不能开源，鼓励地方去卖地，又不能中央加快创造，所以把稳定物价放在重中之重。因为物价回落以后，我们商业银行的基准利率就可以下降了，如果利率下降1个点，地方政府利息可以少付2500个亿，铁路财政成本也可以节省230个亿，所以加息周期已经宣告结束，稳定物价当务之急，中国经济它不能不发展，中国的经济不发展，我们每年一千多万新增劳动力不能就业，子女不就业经济状况大大折扣，没有经济的稳定何来社会的和谐，何来国泰民安。
非常遗憾，社会上，国际上普遍认为半年左右欧元和美元会亏到1：1，而人民币兑美元还不能大幅度贬值，还要小幅增值之中。今天100万的商品相当于830万人民币，如果半年之后，100万欧元只能换到了630万人民币，这200万的亏损谁承担。中央政府不管，财政部门不补贴，企业员工工资照发，这200万是老板自己吞。所有不利因素在同一点爆发了，大家既不明白前途，也没有任何理由为了亏损而生产，为了扩大亏损而奋斗。既然企业靠不住，央企归中央，但是今天向银行借贷，社会借贷早晚要还的。
为什么国外的洋鬼子，我们希望用他的资本帮助中国的银行加强现代化的服务，让它赚足了资本市场利润，各个在香港把中国银行的股票在过去一年抛的干干净净，而我们看到了，所谓股份制改造的银行，服务员脸上笑容依然冰冻，排队涛声依旧。
那么再看第二条，我们开发商到底缺不缺钱。开发商为什么要钱，请问大家，因为项目挣钱，所以才会向银行借钱，今天虽然出台了很多不利的政策，但是我相信傲雪凌霜，我要克服一点困难，为了美好的明天。所以开发商要把现在的房子变成钱。
有人说不对吧，华老师，年底银行不要还贷款吗，还贷款不要钱吗？大家发现什么问题了？还贷款的确要钱，但是在做项目而言，这个财富成本老板都算进开发成本里面去了。如果只是为了降低银行负债，因为房地产行业负债是项目公司的负债，它不是老板个人得负债，即使像我们绿城负债率那么高，宋总个人也不欠钱啊。
就开发商而言，如果他还想弄钱，不想卖股权，第二还想拿更多的地，所以他为了拿地，为了发展而销售，在这个情况下我们看到一个非常不和谐的一幕，缺欠的企业不降价，降价的企业不缺钱。不缺钱的价格恰恰在重点区域开始了尾盘甩卖，它的目的并不在于项目利润少一点，而是把区域竞争对手全部打爬下，逼着他们把吃进去的肥肉掏出来，所以每一次万科尾盘降价的时候，也就是抄底的时候。
大家问了开发商为什么要钱，当开发商相信前途是不光明的，他要了钱也不拿地。他既不拿地，又不盖房子，那我们土地财政，结论只有一个字，还是一个更大的利益。所以本来是为了让土地财政再延续一段时间所进行的楼市宏观调控，反过来变为各种基础设施太多，造成了爆发。
微观上的矛盾和宏观上的战略产生偏差，最终怎么发展呢，没有不合理的政策只有不合理的看管。就像去年9月份出台的双限政策，凡是买过房的，不论大小的，凡是贷过款的，不论多少，通通享受温州人的代理。选择贷款的都是中国的精英，白领阶层，他们没有企业，只有工资，他们以前的窝并不理想，他想住更好的房子，只能卖小买大，卖旧买新，因为中国房地产市场不合理，我们开发的都是期房，交的都是毛坯房，所以从买期房到毛坯房到装修好房子，要两到三年时间。而相关部门竟然熟视无睹，要求我们白领只能先逼账篷在大街上住三年，才能算次购房。大家都知道它不合理，为什么不合理的政策我们要出台呢，因为出台的动机是合理的。
中国改革开放以来，在中央政府未换届之前，把证监会、银监会、保监会，三个金融主要部门主管提前调岗的先例。但是现在不调不行了，等到2013年两会之后，这三个领导再下来，中国的股市不知道跌到哪里去了，所以不能等到2013年地雷爆发，要提前排雷。排什么雷？难道我们中央这一次不想重新玩一次四万亿吗？想玩得，但是有心无力。
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