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北京楼市进入买方市场 房企如何破解资金难题

北京参考   2011-09-16 10:18

[摘要] 继台州后,浙江省衢州市推出房地产限购政策,二三线城市限购大幕已然拉开。而伴随着限购政策不断深化,受限购影响的京沪穗等一线城市,上半年房地产市场成交已十分冷清。上市房企方面,也出现大面积亏损,资金压力日益明显。

继台州后,浙江省衢州市推出房地产限购政策,二三线城市限购大幕已然拉开。而伴随着限购政策不断深化,受限购影响的京沪穗等一线城市,上半年房地产市场成交已十分冷清。上市房企方面,也出现大面积亏损,资金压力日益明显。

这样的背景下,由中经联盟举办的"限购下的中国房地产走势高峰论坛"近期举行。言及北京房地产发展方向,万科、北大资源、华业等企业负责人纷纷表示,调控政策会长期持续,房地产市场将更加严峻,企业要调整战略,练好内功。

北京楼市已进入买方市场

2月17日实施严格限购令以来,北京市房地产市场呈现出成交量急剧下滑,成交均价稳中有降的明显趋势。

"开车遇到红灯只要一停,总碰到有人敲车窗,摇下车窗一看,不是卖房的,就是乞讨的,长此以往,开发商的前景可想而知。"北京万科副总经理肖劲貌似调侃的一句,却道出了房企销售的窘境。

研究数据显示,截至9月12日,限购后北京楼市住宅成交量为103286套,同比下滑达38.2%。北京市统计局的数据也显示,1-8月全市商品房销售面积为787.2万平方米,同比下降7.9%,其中住宅销售面积为541.9万平方米,下降了11.9%。

一方面楼市成交遇冷,另一方面则是库存量和潜在供应量的明显上涨。对此,上述中介机构三级市场分析师张大伟表示,短期内限购政策放松的可能基本为零,这使得新增需求可能性不大,北京房地产市场已进入买方市场。

一份万科对北京家庭入户抽样调查显示,严格的限购政策下,北京现只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房,折合户数为20万户。

"若按去年销售13万套来算,这20万有资格、有能力、有意愿买房的家庭一年多就消化光了。" 肖劲说道,目前北京楼市实际库存约有15万套,"若此时北京不再供地,没有新项目产生,也许正好够有资格买房的人消化掉。此时如再有新房子出来,就需培养新客户,难度也非常大"。

北京联达四方经纪公司董事长杨少锋也表示,楼市已从卖方市场转向买方市场,要想从固定市场中多分一杯羹,必须在价格上作出让步。下半年随着资金压力的加大,必然有更多开发商加入到降价行列。

冷市催生开发商迈出新步伐

限购导致购房人群下降,在售项目遭遇销售不畅引发回款难题。而贷款的限制进一步扼住了开发商缓解资金压力的手腕。限字当头,不少开发企业已逐步走向了不受限购影响的商业地产、矿业以及二三线城市等新领域。

"限购对燕郊楼市的影响很大,很多客户都失去了购房资格。"泰禾集团(000732)总裁助理、品牌总监沈力男表示,公司将分两步来应对限购:其一,向二三线城市开拓市场;其二,转向商业地产,拿出一半精力来打造商业项目。

北京政泉置业董事长王亚圣说,目前商业地产确实比较火热,出于产业结构调整,大量房地产企业开始涌进不受限购影响的商业地产。另外,一些从事零售业、百货业的企业也在商业地产纷纷试水。

"纵观大的房企或公司,实际最终不是以住宅销售来创造利润,而是依赖长久自持的物业。"华业地产(600240)董事长徐红表示,这也是公司进入商业地产的原因。另外出于抵抗通胀,保值角度考虑,公司还开发金矿,以此应对整个市场紧缩的困境。

比起向外寻求新领域破解困局,也有包括万科、沿海集团、中粮等企业更强调练内功。"将来的房地产市场会改变,房子将回归到居住属性,行业内不再是大鱼吃小鱼,而是优鱼吃劣鱼。"沿海地产集团总裁王军表示,这需要企业找准目标客户,了解市场需求才行。

保障房成企业独门秘诀

笔者从北京市统计局还了解到,今年前8月,市政策性住房完成投资452亿元,同比增长2.4倍。政策性住房施工面积3558.9万平方米,同比增长1.5倍,其中新开工面积1244.9万平方米,同比增长5倍。销售面积为146.7万平方米,同比增长63.1%。

"不仅受到政策的支持和鼓励,还有着可观销售增长的房源。"保障房也成了不少企业应对限购的香饽饽。

"我觉得的方式,就是转向保障房。"某京城房地产企业负责人邓晖表示,公司主要建设保障房,现有200万平方米的开发量。因此也得到来自政府的支持,包括企业债、周期等,是应对市场紧缩的法宝,也带来了很好的现金流。

首开仁信置业有限公司董事长李捷则认为,限购限贷政策还会持续较长一段时间。而应对限购政策,企业除去库存、加大销售外,还有一个独门秘籍:保障房建设。销售火热,同时有着政府专项贷款的支持,保障房能提供给企业非常好的现金流。他举例说明,已开盘几次的热盘长阳半岛销售3000多套,而与之相较,首开大兴的限价房项目入市不久就已达到了3000多套的销量。

而随着保障房的大量兴建,分配问题也随之产生。杨少峰在新作《地产真相》中提出,保障性住宅首先要解决的,是流通问题。只有剔除保障性住房的投资功能,才能避免一方面住房矛盾激化,另一方面却有大量房产空置,最终普通大众的居住权益得到保证。

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