[摘要] 小产权房私下交易由来已久，而“限购”无疑又为其提供了“抬头”的动力。在“限购”满半年之际，记者调查发现，小产权房的购买者不再是“买不起商品房的穷人”，一批手有余钱但被限购的人也扎堆抢购；而一些被“限外令”堵住的的外地人，也转向小产权房。明知山有虎，为何偏向虎山行？北京师范大学房地产研究中心教授董藩在
小产权房私下交易由来已久，而“限购”无疑又为其提供了“抬头”的动力。在“限购”满半年之际，记者调查发现，小产权房的购买者不再是“买不起商品房的穷人”，一批手有余钱但被限购的人也扎堆抢购；而一些被“限外令”堵住的的外地人，也转向小产权房。明知山有虎，为何偏向虎山行？北京师范大学房地产研究中心教授董藩在微博写道：“由于限购限贷，许多真实的需求受到伤害，一些人被逼无奈又去购买小产权房，小产权房交易回升。”
黄忠在广州越秀区五羊新城做生意，在共和村及五羊新城均有房产。他去年在龙洞买了一块160多平方米的宅基地，以合作建房的形式，前后大概花了200万元盖起一栋三层半的带花园别墅。与他一同买地建房的，还有他的几个生意朋友。
白云区一村民透露，有公务员买下他的两栋楼作投资，亦有在沙太路做服装的打工者，由于没有纳税且无社保被“限外”，近期也签约买了他的房。
“以租代售”“以住等证”小产权房销售五花八门
据亚豪机构统计显示，目前北京有10余个小产权项目在售，主要分布于昌平、房山、延庆等郊区，六环以外的位置。其中小产权住宅的售价主要在6000元至7000元/平方米，小产权别墅的售价多在8000元至9000元/平方米，相当于同等区位大产权项目的三分之一。
在售的小产权项目由于没有网签等监控环节，因而销售情况难以统计，但据了解，目前比较受关注的小产权项目，住宅项目包括位于房山的森林都市、荣顺景城；位于延庆的北京夏都湾；昌平的绿城·新干线、伊舍小镇、大学城11号。而小产权别墅项目则主要集中在昌平，包括纳帕海运河、普瑞斯堡、山作庭院、杏花谷庄园、丽江庄园等。
而根据销售短信的提示，记者拨通了某宣称昌平地铁旁精装不限购楼盘的销售电话，据其张姓销售人员介绍，该楼盘是以公司名义兴建的，产权在公司，现在用以租代售的形式出卖使用权，84000元可以买到大约24平方米的一居室20年的使用权，而60平方米的一居室大概售价为25万元。当被问及20年之后如何时，该销售人员表示，“20年后你还住这儿，房子就免费给你住。
当被问及项目的居住环境和居住人群时，销售人员只说“住的人肯定你都不认识”便言及其他，言下之意当是居住环境混杂。而当被问是否还有环境好一点儿的房子，价格高一些也可以承受时。该销售人员便推出了号称“小产权中的大产权”的绿地·新干线项目，表示该项目产权为50年，去年正式开发的，现在对外销售的是二期，50平方米左右的一居售价约为40万，单价在8000元/平方米左右，最后，销售人员还坚称，入住一年之后就可以给业主发产权证，但被追问是什么产权证时，销售人员也说不清。
小产权房热销是限购所致？还是商品房成交下滑下相对凸显？
小产权房的优势在于便宜，在北京城区已经再难看到万元楼盘的情形下，而位于昌平、房山等地的小产权房甚至有4000元/平方米的，巨大的价格差带动了消费市场。在记者的实地探访中，昌平某二手房中介公司的工作人员表示，昌平区域的小产权别墅项目较集中，价格仅为周边大产权项目的三分之一、四分之一甚至更少，而且，相比别墅用地的紧张，那些独栋的小产权别墅反而更受宠。不过，该工作人员说，今年区域的一些小产权项目价格都涨了，询问度和成交量也有了明显的提高，甚至有些项目单价已经接近万元，如果有购买意向的话，建议尽快下决定。
对此，北师大房地产研究中心主任董藩表示，由于限购限贷，许多真实的需求受到伤害，一些人被逼无奈又去购买小产权房，小产权房交易回升。市场被按下葫芦又起了瓢。不过也有不同的声音认为，小产权房有市场是因为价格低于市场一半以上，跟限购、限贷的关系不太大。国内真正的刚性需求远比市场放量大的多，目前商品房限购造成了成交量下滑，但小产权房市场依然如以往，其市场活跃只是在相对情况下被凸显而已。
专家：小产权房部分投资者有可能血本无归
怀揣着可以拥抱“阳光、沙滩、海浪”的梦想，江西省萍乡市安源区李建新（化名）和近百名老乡，在同为老乡的开发商李群方的蛊惑下，置业于海南三亚凤凰镇水蛟村的 “三亚海湾椰林度假村”。
然而好景不长，就在今年7月，三亚市综合行政执法局、凤凰镇政府组织开展打击违法建筑 “铁锤行动”，将这个违建小区里的7栋违建楼拆除，小区内另外3栋由于入住率较高，进一步调查后再安排拆除。彼时，部分购买者尚未入住，房子就被拆除了，李建新和上百位购房者，一夜之间，每人损失几十万元。
业内人士也提醒买房人，虽然商住房也仅有50年产权，其后能否得到延续尚未定论，但毕竟合法。而购买小产权房，居住者可能随时面临政府回收的风险。诸如2010年5月，怀柔区杨宋镇水岸江南二期32栋小产权房全部被强行拆除。而此后，大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓也遭政府回收。另外，小产权房交易中，买卖双方还都承担一定的风险，房价上涨时，卖方可以主张合同无效；而房价一旦出现下跌，买方也同样可以主张合同无效。但目前风险主要承担方还在买方，如果遇到拆迁，买方难以获得土地补偿费用。
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