[摘要] 近日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房；另外，银监局要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，只需要结构封顶就能够放贷。
近日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房；另外，银监局要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而在此前，只需要结构封顶就能够放贷。
近两年来随着住宅市场受到政策面的严厉打压，商业地产受关注程度正快速提升，从企业层面上看是越来越多的房企开始涉足商业地产领域，从购房者层面上看则是投资客群的大幅扩张；在笔者看来，目前国内商业地产的快速升温并非是市场自然发展到一定阶段后的结果，而是在国内不动产投资热情高涨和住宅产业严重受限的共同作用下的非理性增长。从这个角度来看，笔者认为上海银监局的新规确有必要。
首先，新规禁止以消费信贷购买商业用房的做法，这无疑是银行体系有意识地在提升商业地产项目的投资门槛，我们可以理解为是银行业在为未来商业地产领域有可能出现的风险做预防措施。近两年来类似上海这样的城市，在住宅的示范效应下，普通民众对投资不动产的热情异常强烈，事实上相比于传统的住宅物业，商业地产项目对投资者的要求更高，这不仅表现在资金门槛上，更体现在对产品的识别和鉴定上，一直以来其实投资商业地产都是少数人的游戏；而近两年以来，由于住宅市场受到限购、限贷的遏制，商业地产项目开始进入大众的视线，但值得关注的是其实大部分民众甚至还缺乏对这类产品最基本的了解，更别提投资经验了，在这样的背景，市场风险其实已经开始出现。
其次，新规禁止银行向非现房的商业用房提供商业贷款，其促使经济实力有限、需要依靠银行杠杆的投资者在购买商业用房时必须选择现房产品。事实上，一直以来投资商业地产的风险即是项目规划与实际运营之间的落差，而现房产品的好处正是可以让投资人直接看到完整的、已经开始运作的产品，这无疑为投资者规避了商业地产项目的不确定因素。
当然，从开发企业的角度出发以上两条都并非好消息，无论是消费贷款叫停还是商业贷款只支持现房，均会对其商业项目销售速度产生影响，前者使得客群规模出现萎缩，而后者更是有可能直接将项目回款的时间点延后。如果银监会新规严格执行，则那些针对相对中低端投资客的小面积商铺类产品销售将受到影响，而当前市场上诸多SOHO、LOFT等带有商办概念的项目也将遭遇挑战。
另外，对于外界关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法，笔者认为其言过其实。由于商业地产是纯粹的投资行为，这点和住宅市场有着根本的区别，其不会像住宅价格高涨那样带来民生层面上的问题。对于这样一个投资平台，政府当前在做的只是在它过热的时候适当降温，而主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已。因此，将其看成是政策转向的信号是完全没有依据的。
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