[摘要] 2010年下半年以来，不断出台的房地产调控政策彰显了中央楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产市场形势也有所改变。 2011年楼市传统销售旺季未再现火爆的局面，部分地区开发商的促销力度加大，购房者持币观望的情绪逐渐蔓延。但是，在最能反映调控成效的房价方面，着实让人气短。央行6月18日公布，在
2010年下半年以来，不断出台的房地产调控政策彰显了中央楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产市场形势也有所改变。 2011年楼市传统销售旺季未再现火爆的局面，部分地区开发商的促销力度加大，购房者持币观望的情绪逐渐蔓延。但是，在最能反映调控成效的房价方面，着实让人气短。央行6月18日公布，在50个缄市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平74．3％的居民认为“过高，难以接受”。国家统计局公布的70个大中城市房价指数数据也表明，房价下跌的城市和幅度极其有限。显而易见，当前的房地产市场已陷入僵局。这种僵局形成的原因是什么?如何实现供求关系的彻底逆转以打破这种僵局，需要深入思考。
中国城市的房地产泡沫是否存在以及泡沫有多大一直是个争议难平的问题。目前主流的观点倾向于认定存在巨大的泡沫。无论是从房价收入比还是房价租金比来看，很多城市房价应该早就无法维持了。而号称“史上最严厉”的房地产调控到目前为止都无法刺穿这个泡沫，看来，有必要将这个泡沫(如果存在的话)称之为“史上最坚硬”的泡沫了。
这个泡沫之所以被笔者称之为“最坚硬”，最根本的原因在于它有足够的购买力做支撑。很多人拿中国住房市场的泡沫与美国次贷危机爆发前的房价泡沫相比，是完全不合适的。美国次贷危机简单点说是金融机构借钱给本来买不起房的人，并通过各种眼花缭乱的金融创新放大了住房需求从而制造了房价泡沫。但中国的泡沫不是这样(如果存在的话)。中国的房价泡沫是被“有钱人买房”或“有钱就买房”这两种力量推高的。笔者的这个判断看起来似乎违背高房价收入比带来的支付能力低下的事实，但其实并不矛盾。购买力并不是由平均收入决定的，而是由有购买意愿者的收入决定的。有购买意愿者的收入又必须考虑到中国的国情，概而言之，就是“有恒产者有恒心”和通胀预期带来的住宅投资偏好；独生子女政策带来的代际收入和购买力转移；各种因素导致的中国高储蓄率；收入分配失衡带来的财富和资产配置需求；金融管制的放松和金融杠杆的引入等，这些可称之为制度或环境因素。这些制度因素与持续高速的经济增长和快速的城市化等基本面因素合在一起，共同导致了中国住房市场上的庞大购买力。所以，当我们说房价太高了时，我们也不得不承认，买得起房的人仍然如过江之鲫。单就收入分配而言，以上海为例，根据《上海统计年鉴》(2010)的资料，上海2009年缄镇居民人均可支配收入按照五等分分组分别为 13205、19230、24717、32212、57726元。如果仅仅看20％的收入群体再加上各种“灰色收入”(参考王小鲁的《灰色收入与国民收入分配》一文)，则该群体的住房支付能力是毫无问题的。根据第6次人口普查资料，目前上海大约有825万户家庭，也就是说其中大约有165万个家庭有足够的支付能力购买商品住房。而目前上海每年的新房大约在20万套左右。如果再考虑流入这些一线城市的外地资金，结论必然是：上海等一线城市在整体不可支付的同时，居于收入金字塔顶端的高收入群体和外地资金却有足够的支付能力维持该市房地产市场。
就住房市场的供给而言，中国住房市场的供给存在三个根本性的制约，一是住房供给本身的滞后性，尤其是在房价高涨开发商购地热情四溢时政府收紧地根，往往直接导致一段时间后短期被压制的需求释放时住房市场供给不足；二是土地供给的困境，这表现在18亿亩耕地红线和土地利用效率整体低下的制约下城市住房建设用地的持续紧张、地方政府对不同类型用地采取的不同出让策略(工业用地地价协议出让，商业和住房用地高价招拍挂)；三是政府供给的保障性住房或公共住房明显不足。
在如此庞大的购买力支撑和供给制约下，即使受到2010年以来“限购”和“限贷”的压制，住房市场仍然没有出现价格的明显逆转。但是要说 2010年以来的调控措施无效，似乎又显得证据不足。至少，在“限购”和“限贷”的压制下，目前住房市场的投资需求大幅减少，尤其是自住需求或改善性需求也受到波及，直接表现就是成交量锐减。回忆之前多次的房地产调控，调控到了中期阶段也是成交量锐减，房价有所松动。但是一旦到了后期，开发商熬过现金流断裂之虞，地方政府熬不过“土地财政”收入的锐减，积累的需求开始爆发，供求形势立即全面逆转，房价又开始所谓的报复性反弹，调控前功尽弃，政府的公信力大为受损。笔者之所以说现在调控陷入僵局，就是现在的局面很像历次调控的中期阶段，并且一些地方政府例如海口和大连也放出风声要调整限购政策，那么这次“史上最严厉”的调控是不是也会重蹈覆辙呢?
二、限购与保障房建设带来的供求逆转
如果要笔者在这里明确地给出基本判断，我的答复是不会重蹈覆辙。有两个原因支撑这个判断。一是高房价带来的产业生态失衡已经确实影响到中国经济社会的可持续发展；二是限购政策和大规模的保障房建设带来的供求逆转，尤其是后者足以改变中国住房市场的供求形势。
先谈点。如前所述，我们说中国住房市场并不缺购买力，但不得不承认，房价确实太高了。高房价带来的后果目前看来已经非常严重。一是，直接带来高地价形成“土地财政”(笔者倾向于认为“土地财政”是高房价的结果而不是原因)；二是，经济增长过度依赖房地产业，导致对房地产的调控直接影响到经济增长和地方财政增收，例如2010年房地产投资对浙江全省投资增长的贡献率超过45．5％；三是，各路人马在高房价的诱惑下纷纷杀入房地产业，例如在2010年公布的“2009年浙江百强民营企业排行榜”中，除娃哈哈、吉利等近30家没有涉足房地产开发外，其余70余家企业均参与房地产开发。企业对实业投资没兴趣却对房地产业情有独钟，正是野口悠纪雄在记述日本房地产泡沫爆发前对日本产业生态的真实写照。其他诸如高房价带来的城市生活成本上升使得中国的城市化只是半截子城市化或浅层城市化(即大量的民工只是生产在城市而消费不在城市)，以及高房价带来的内生性货币供给诱发的通货膨胀都使得中国经济的长期可持续增长受到威胁。
如果一项产业哪怕它是支柱产业，但如果威胁到中国经济可持续增长的动力，即缄市化和产业升级上来，那么政策的改弦更张就很明了了，毕竟“一花独放不少春”。所以我们看到中央政府在“十二五”规划中将长期经济增长率目标下调到7％，远远低于“十一五”时期实际经济增长率 11．2％，这意味着政府更看重经济的持续平稳增长。2010年下半年以来对房地产调控的态度日趋坚定，这种态度的转变已经对地方政府形成了强大的压力，当然，地方政府是否给予完全的配合还有待调控的坚持与深入。
其次，就是限购和大规模的保障房建设对房地产供求形势带来的深远影响。在限购政策出台之际，尚有人怀疑这个政策只是短期政策，一些地方政府出台的限购政策中明文规定暂定为1年。但在中央政府目前的态度下，我们预期限购政策并非短期政策。尽管直到现在还有一些经济学家对此持保留意见，但在住房供给受限制时，优先保障首套房者的消费需求，避免自住需求因为高收入者的投资或者资产保值需求被挤出，并无多少不妥之处。正如笔者多年来对住房市场的一个判断就是，住房市场的大量需求并非消费需求或自住需求，也不是纯粹的投机需求，而是一种与预防性储蓄类似的预防性需求，即担心未来房价还会涨或者担心通货膨胀认为住房是的对冲品，这种预期的自我实现会带来正反馈交易，且这种需求对房价的长期上涨有足够的耐心。站在个人的立场上，这种需求无可厚非，因为他们并不是职业炒家，但经济学里面讲的合成谬误再次发挥了作用。这种预防性需求的存在推高了房价，挤出了真正的消费需求。因此，限购政策的实施除了严重打击职业炒房客代表的纯粹投机需求外(有钱人买房)，也直接抑制了这种面广量大的预防性需求(有钱就买房)。除了某些地区限购与户籍制度结合造成内部人与外部人的对立外，我们看不出这个政策有多大的副作用，住房限购政策对于恢复住房供求平衡乃至逆转住房供求发挥关键作用，如果这个政策有所松动，目前的调控僵局会有突破，不过是另一种突破。
至于中央政府提出“十二五”规划期间的 3600万套保障房建设和今年1000万套的保障房任务，希望保障房的覆盖率能达到20％，这正是从住房供给上调整住房结构、实现住房供应双轨制、缓解中低收入阶层住房支付能力的宏伟设想。很多人对此不看好，认为地方政府缺钱。尤其是住房调控陷入僵局后，开发商看淡后市不敢拿地，地方政府土地出让收入迅速减少，直接导致用于保障房建设的资金不足。在我们看来，首先，世界上没有一个政府认为自己财政充裕，相对而言，中国地方政府的财政要好得多，只是一来在以GDP为纲的地方竞争中投入到保障性住房的资金存在很大的机会成本而已，二来其他一些不该发生的支出受限于目前的体制无法压缩，说地方政府差钱只是个借口而已。其次，发达国家几十年的经验已经表明政府并不适合直接投资建造保障性住房，政府更适合的角色不是执行者，而是引导者，即引导私营企业投资建设保障性住房，从而达成政府在住房保障方面的目标。
有政府态度和政策的转向，更有限购和大规模保障性住房建设，住房市场的供求逆转之势正在形成。如果限购和大规模保障性住房建设这两项历次调控中都欠缺的武器能真正发挥作用，我们没有理由相信目前的调控还会重蹈覆辙。正因为如此，笔者认为，这两项政策尤其是限购政策不应该是一项短期政策。
三、如何防止僵局的另一种突破
在限购政策的打击下，住房交易量大幅萎缩后，某些开发商的低价入市政策会带来一波交易量的反弹，目前深圳和杭州等地区一些开发商的低价入市政策再次出现“日光盘”。原因在于，在过去的历次调控中，房价越调越高，大部分人对房价下降已经不抱希望，因此只要稍微有所下调他们便抢着入市，生怕错过机会。随着交易量的反弹，房地产开发商熬过现金流枯竭的风险，而此时保障房供给跟不上，信息不透明，住房市场又将开始新一轮的膨胀。这是我们竭力要避免的。
笔者认为，当前住房市场的供求逆转之势正在形成，因而当前的重点并不是出台什么新的调控措施，如果能够真正将2010年以来的三次调控尤其是将限购和保障房建设落到实处，提高政策的执行力，则房价下降的目标是完全可以实现的。除此之外，笔者重点谈两个问题。
一是住房市场的信息完备性与可得性问题。在当前住房市场上，房价统计信息相对而言反而是次要的且易于操纵，真正重要的是城市住房的存量和增量信息。在房地产调控的大环境下，一份真实有效的住房存量和增量信息不仅是我们了解房地产市场运行情况的重要依据，也是引导普通消费者理性购房、遏制恐慌性购房和“羊群行为”的重要工具，更是国家制定下一步宏观政策的重要参考，能够起到整肃市场秩序、稳定市场预期的重要作用。对某一个具体城市而言，究竟有多少套房子，房子的建设年代如何，新增住房用地的规划和上市时间都应该是公开的、随时更新的信息。目前各个地方政府与中央签订了保障房目标责任书，但是民众只是笼统知道国家的 3600万套规划，对与自己切身利益相关的本地保障房建设规划却不甚了了。如果这个责任书只是依靠中央来监督执行，那民众的恐慌性购房和非理性购房仍然不可避免。我们对此的建议是短期尽快促成地方政府公布保障房的目标责任书和建设规划与进度安排；在中长期，应该尽快启动中国的住房普查(我国上一次的住房普查于 1984年进行过)。对地方政府而言，完全可以自行组织类似的地方性住房普查工作，以了解城市居民住房状况和供求信息。
二是如何增加普通商品房的供给还需要想办法。调控的最终目标应该是稳定或降低商品房的价格，但不宜作为直接目标。目前的限购和大规模保障房建设在更大的程度上是抑制和分流了商品房的需求，但如何增加普通商品房的供给?毕竟，我们不能指望庞大的“夹心层”也依赖保障性住房来解决住房问题。不错，短期买不起，可以租，政府的公共租赁房建设正好应对这种需求，但政府应该尽量利用这5年保障房大跃进建设的时间。以往调控失败的教训就是当需求爆发时开发商普通商品房供给不足，而政府又没有提供足够的公共住房。现在政府有了防止需求爆发的武器(限购和公共住房)，但同时也要防止普通商品房未来供给不足。收紧乃至停止对开发商的金融支持是一柄“双刃剑”，我们固然可以通过压缩其现金流迫使开发商降价促销避免资金断裂，但同时也会导致开发商拿地动机减弱，未来商品房供给受限。解决的办法是采用无底价拍卖住房建设用地的方式敞开供应土地，这个政策有点大胆。现在一些地方例如温州频繁出现土地流拍，根源就在于地方政府根据预期的住房价格设定底价。其实土地价格本质上是一种租金，理应随行就市，而不是达不到政府的期望价格就流拍不供地。
至于其他一些措施，笔者在已有的文章中已经说得很明确了(见《中国房地产》2011年第2期《制度建设与房地产调控常态化反思》一文)。目前还有一些争论性的问题或其他政策，例如房产税是否推广到或者是将存量房引入征税对象，是否取消新房预售制度，一些地区要求商品房中配建10％的保障房，“一房一价”以及国土资源部对小产权房的强硬政策等，这些笔者都是持保留态度的。原因很简单，这些政策要么根本不具备实施的技术条件，要么对于促进住房市场的供求逆转毫无作用，甚至起反作用。
最后一点跟住房市场调控有关但不局限于住房市场的是货币超发引致的通胀问题。通胀不一定导致住房销售价格上升，因为政府会采取货币紧缩政策，但租赁价格一定会跟风上涨并且容易导致民众的预防性住房需求升温。所以，一方面限购断然不能放松且可以考虑扩大到一些地级市；另一方面，我们也要意识到，中国的总供给曲线一旦迈过“刘易斯转折点”(即在这个转折点之前不论有多少新增就业，工资都不会涨)后就不再是一条水平线。再像以前一样增发货币扩张总需求将受到总供给能力的限制，极易造成宏观经济滞涨。因此货币政策必须转型，货币供应增速必须受到抑制，否则，不仅物价无法控制，房价更没法控制。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
