[摘要] 北京、上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩，成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。可见这些二三线城市已经取代北京等经济发达的一线城市，领涨全国房价。预计今年下半年，随着住房限购城市的增多，将有更多的二三线城市从严调控。
二三线城市领涨房价
国家统计局18日发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的均为二、三、四线城市，其中房价涨幅的为乌鲁木齐，为9.3%；兰州、长沙、洛阳、丹东等城市紧随其后，涨幅均超过8%。相对而言，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩，成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。可见这些二三线城市已经取代北京等经济发达的一线城市，领涨房价。预计今年下半年，随着住房限购城市的增多，将有更多的二三线城市从严调控。
限购令的出台，非本地户籍购房需求受到极大的限制，进入二季度以来，楼市调控政策逐渐升级，央行连续两次加息，另外开发商受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响，新房推盘节奏明显加快。受这些因素的影响，北京楼市成交量惨淡，降价潮也正在向郊区与城区的结合处蔓延。以6月数据为例，全市有签约的商品住房项目162个，下降和持平项目占到九成以上，其中4个项目价格环比下降，155个持平。而二手房市场，自4月份以来，连续三月呈现量价齐跌的局面，6月签约套数仅为7961套，同比去年同期下跌23.22%，创下了自2009年2月以来的新低。
在北京楼市调控效果逐渐显现，总体呈“稳中有降”的低迷局面下，河北燕郊、香河、固安等主打“大北京”概念的周边城市却因非限购成为新宠。
燕郊
隶属河北廊坊的燕郊一直是北京外来人口置业的重点后备地区，与通州一河之隔，价格却至少能便宜四五千，价格成了对北京购房者的诱惑。而如今再加上北京的限购政策，燕郊受到“被限购”群体的追捧，逐渐成了市场的“香饽饽”。据北京中原调查统计，目前燕郊在售楼盘均价在8500-9000元左右，且大多呈现不同幅度的增长。如潮白人家从春节后的8800元/平米上涨到9300元/平米左右，涨幅达5.68%，而凤凰国际城更是从2月份的8300元/平米上涨到8800元/平米，涨幅超6%，更是有部分小区成交价在万元以上。由于新开盘数量有限，燕郊的二手房更是水涨船高，业主提高挂牌价格普遍。据悉燕郊外地购房占到五成以上，其中多为投资客以及北京国贸、CBD区域上班的刚需群体。
香河
香河距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里，在“环首都经济圈”涉及的多个县市中，品牌房企的云集无疑给香河未来的楼市带来了更多的预期。2月实行“最严厉”限购后，北京楼市提前进入寒冬，香河却是另一番景象，虽然也有调控政策，但与京十八条相比，购买条件就显得比较宽松，全款不限户籍，贷款仅需具有当地一年社保和纳税证明，在“观望情绪”和“购买资格”的相互作用下，香河楼市的成交渐显活跃。据北京中原调查统计显示，目前香河在售楼盘销售情况还算不错，均价在6000-65000元/平米，与春节前相比，涨幅在300-500元/平米左右。
对于在北京东部的准购房者来说，选择燕郊还是香河，是一件比较纠结的事情。燕郊距离北京较近，可房价早已超过一般人的承受能力；香河房价相对燕郊要低很多，虽然目前交通不及燕郊方便，但938快的开通以及河北政府的大力规划打造，坚定了购房者的置业信心。统计数据显示，逾八成以上的香河购房者是北京人或北漂，大部分购房需求是一步到位，以两三居为主，并且将香河房子用于养老的客户大有人在。
固安
与北京大兴区仅有一条永定河之隔的固安，凭借临近大兴区、距离北京天安门仅50公里的位置优势，以及环首都经济圈的区域规划，使其受关注度日益升高。与燕郊和香河不同的是，固安现在正处于起步阶段，虽然已有固安工业园的建成，但目前主要还是依靠北京南部交通的规划来提升自身的价值空间，北京4号线轨道延长至固安的传闻，及首都第二机场的规划，必将成为固安楼市发展的利好因素。目前在售楼盘均价在6500-6800元/平米左右，如孔雀大卫城、龙Town等，北京限购对其影响不大，前后涨幅在100-200元/平米左右。由于板块的局限性限制了固安投资建设的发展，固安很少有品牌开发商拿地或投资，主要以本土开发商为主，当地很大一部分的楼盘项目都是当地居民消化购买，其他部分则集中来源于北京等其他区域购买人群。
涿州
涿州位于北京西南部，距北京天安门广场的直线距仅55公里。随着楼市调控政策的层层加码，限购令和高房价将众多“北京客”疏导到了周边区域，涿州固守北京的南大门，坐享“近水楼台先得月”的优势。调查获悉，涿州在售楼盘均价在7000元/平米左右，主要客户群体为非京籍的北京刚性需求者，且地域分布为京西、京南区域，还有部分客户来自保定其他市区。且因限贷政策影响，外地投资客户多付全款现象普遍。
上述北京周边一带成交火热主要是北京限购的挤出效应的表现，2月16日发布的“京十五条”，与前两次调控政策相比更加严厉不仅将未能满足“5年之限”的外地购房人拒之门外，而且对本地人原则上只允许持有2套房产。这一硬性规定意味着至少一半以上的潜在需求不得不面临“无资质”在京置业的局面。被排挤出市的投资客以及被“限购”的刚需群体转战北京周边的卫星城。总之，北京限购的挤出效应，及距北京一的同城效应和相对更低的房价是造成需求向周边地带涌入的主要原因。
新一轮限购剑指二三线城市，北京卫星城“何去何从”
在“环北京经济圈”所涵盖的13个城市中，尤以燕郊、香河关注，其次为固安和涿州，这些城市多为三、四线城市，作为环北京的周边区域，在北京执行严格限购政策之后，受溢出性需求的影响，目前这些区域市场需求活跃，且大部分以外地需求为主，这使得该部分区域涨幅明显，且远远高于当地收入水平，所以后续调控势在必行，具体方式还不得而知。
出台的国五条中，国务院明确表示将对部分房价上涨比较快的二三线城市执行限购，这一政策对环燕郊等环北京新城的威慑力非常大，目前燕郊等区域开发商已经开始行动，纷纷趁政策未出之前尽早推盘。据机构统计，在环北京的河北省8月将有超过15个项目入市，远超之前的平均每月8至10个的水平。目前环北京新城的商品房库存已远超过本地需求，一旦限购蔓延，对由于北京挤出效应而活跃的环北京周边的楼市来说，将是致命的打击，市场很可能直接降入冰点。
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