[摘要] 无论房地产信托业务是否会被叫停，房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。从房产调控的大势来看，房地产信托之后的走向并不明朗。
近期关于房地产信托的传闻不绝于耳，一边是沸沸 的窗口指导和叫停消息，一边却是发行数量和预期的屡创新高。
信托融资是间接融资的一种形式，是通过金融机构的媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。利用上市公司限售股股权进行融资。房企用这种最不容易被人注意，但却最为直接的方式融到了所需的资金。短期内抑制了房市投机的冲动，也迫使房地产开发商不惜以高成本及任何可能的变通方式融资对接资金链条，以避免资金断链。
“窗口指令”沸沸 ，房企信托融资利率飙升
进入2011年以来，有关于房地产信托叫停的传言一直没有停过。接二连三的市场传言与银监会辟谣，来来回回折腾了半年。地产信托叫停、资金面收紧，地产信托就没有消停过。5月17日，银监会发布公告辟谣。辟谣还未满月，房地产信托集体暂停或项目被动半路暂停的消息便又再出。
越来越多的信息显示，房企的融资渠道仍在继续收窄。近期增长迅猛的房地产信托业务，已被作为相关部门风险监控的主要目标。的风险提示是，要求房地产信托业务中的股权投资方式，房企必须严格按照“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”等条件，对资金需求逐渐迫切的开发商而言，信托正在成为一种高门槛的融资渠道。
目前，大部分中小开发商一贷难求，信托成开发商维持资金链的重要渠道，然而监管部门近日首次公开表示要减少房地产贷款的言论引发市场高度关注。与此同时，房地产信托融资利率也随之飙升，平均利率在15%以上，部分融资成本已经突破20%，风险累积已经不容忽视。6月23日，上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。
据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月规模纪录。
随着房企信托的不断增长，房企信托利率水涨船高，已经引发了市场的关注。从公开资料来看，目前房地产信托产品许诺给投资者的率普遍超过10%。据信托行业的专业人士测算，如果算上渠道的费用，开发商的信托融资成本大约在12%~18%之间，部分甚至达到了20%以上，风险不可小觑。
专家表示，目前开发商的信托融资利率已超过15％，而楼市成交已动力不足，双重压力之下，风险累积不容忽视。6月16日，标准普尔分析师符蓓在中国房地产业展望的媒体电话会议中明确指出，如果市场出现调整，包括绿城中国在内的四家杠杆率较高的内房企，其现金流及资金流动性将面临更大的压力。
【延伸阅读】
发行数量和预期的屡创新高，房企信托并未被叫停
截至今年5月底，我国信托资产规模已达到36000亿元。其中，房地产信托业务发展迅速，截至5月末，投向房地产领域的信托资金余额达5800多亿元，与一季度末的4869亿元相比，出现大幅增长。
根据普益财富监测数据，《投资者报》数据研究部针对今年年初截至6月21日的房地产发行数据进行了全面的分析。
2011年上半年，房产信托项目发行数量逐月上升。
截至6月21日，今年上半年共发行296款房地产信托产品。其中，65%的产品对于预期年率进行了披露。
但是，进入6月，房地产信托产品的发行出现了较大的波动。
6月4日~6月10日，房地产信托产品只发行了8款；而6月11日~6月17日短短7天时间，却发行了16款产品，数量整整翻了一倍。
上半年，房地产信托产品的规模无疑是的，居集合信托产品之首。
据用益信托工作室不完全统计，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达人民币1168亿元，占信托资金总量的45%。5月份单月投向房地产领域的规模达到256亿元，刷新单月规模纪录。
但是，投资者对房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托成立的速度已然放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。同时，由于风险评级较高，银行方面也开始出现收紧房地产信托推介的现象。
6月初，多家媒体报道了银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务的消息。据了解，银监会并没有全面停止房地产信托业务，但要求控制房地产信托业务发展节奏和规模。
6月17日，中国银监会非银部相关负责人分析道，近年来，我国信托业保持了快速增长势头。截至今年5月底，我国信托资产规模已达到36000亿元。其中，房地产信托业务发展迅速，截至5月末，投向房地产领域的信托资金余额达5800多亿元，与一季度末的4869亿元相比，出现大幅增长。
同时，针对市场上不时流传的将会出台房地产信托新政的流言，闵路浩给出了明确答案，今年信托业不会再有新的监管政策出台，要给信托公司发展留有空间。
【延伸阅读】
常州信托业务发展
常州房地产信托业务发展情况如何？政策面变化对我市开发商融资影响又怎样呢？
从我市总体情况看，房地产信托业务无论数量还是规模都较小。据我市某大型国有银行副行长估计，常州房地产信托项目不超过10个，主要有两类情况：一类是房地产公司在常州，一类是房地产项目在常州。“常州房地产信托业务在占比非常小。虽然银监会对房地产信托进行了窗口指导，但我市目前此类业务运行很正常，属于合规合法经营。”
常州银监部门相关人士证实了这一点。我市银行业机构，特别是工农中建交五大银行，落实监管要求一直比较到位，对发展房地产信托业务都持审慎态度。部分银行也只是从金融创新角度，探索性地发展了此类业务。另一家股份制银行零售部负责人分析，近年来常州房地产市场发展一直较为平稳，本地开发商经营风格也较稳健，信托融资成本毕竟较高，开发商有所顾虑。
小编总结
无论房地产信托业务是否会被叫停，房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。从房产调控的大势来看，房地产信托之后的走向并不明朗。
房地产是资金密集型行业，资金是开发商赖以生存的血脉。信托利率的不断提高，房地产信托产品发行的不断减缩，最直接的影响是开发商融资受阻，资金链紧绷，使得房地产市场降价预期变得强烈。
前阶段，为了提振销售，我市不少楼盘加大促销力度，推出了“特价房”、“开盘首日优惠”、“赠装修”、“团购”、“送车位”等种种营销手段，但都避免提及“降价”这一最敏感的字眼。导致这些现象最直接的原因是，开发商融资渠道减小，资金链紧张，通过促销等方式加大销售量，可回笼资金。
关于下半年房产降价的预言比较多，多数专家称下半年中国楼市将降价10%左右。开发商直接降价，以价换量，加速回笼，以解资金之渴，也并不是没有可能。业内人士预计，融资难也会加剧房地产行业的整合度，资金实力不强、融资渠道有限的中小开发商将受到较大程度打击。在房价下降的预期越来越强的同时，我市房地产行业或许也将面临洗牌。
【延伸阅读】
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