银行调低提前还贷门槛 市场未见提前还贷潮

房天下综合整理  2011-05-31 09:37

[摘要] 提前还贷，对贷款人的好处是节省利息支出、减少精神压力。对于银行来说，收回了更多的资金可以继续用于放贷也增加收益。今年以来，国家多次提高存款准备金率，使银行资金紧张。几次加息下来，贷款人也开始心疼多支付的利息。于是，不少贷款人开始想办法提前还款，银行也放宽了还款的要求。

银行悄悄调低提前还贷门槛 市场未见提前还贷潮

（来源：北国网）提前还贷，对贷款人的好处是节省利息支出、减少精神压力。对于银行来说，收回了更多的资金可以继续用于放贷也增加。今年以来，国家多次提高存款准备金率，使银行资金紧张。几次加息下来，贷款人也开始心疼多支付的利息。于是，不少贷款人开始想办法提前还款，银行也放宽了还款的要求。

沈阳未见提前还贷潮

5个月内5次上调存款准备金率，央行的举动使得各大商业银行的信贷资金明显开始紧张。资金相对宽裕的银行，对新贷款申请人的资质审查更加严格。资金不太宽裕的银行，为将大部分资金用于更高的项目，只好尽可能少收甚至不收房贷的申请。

有媒体报道称，为了收回更多信贷资金用于继续房贷，一些城市的部分银行甚至开始发信息，建议享受7折房贷利率优惠的客户提前还贷。“这些银行的做法可以理解，因为现在的房贷利率都是在上浮，购买首套房最优惠的政策也只是不上浮利率，银行是依靠贷款利息赚钱的，用有折扣而且是提前还贷的钱重新贷款，就可以获得更多的盈利。”沈阳某国有商业银行负责贷款的张先生表示。

尽管可以理解这种做法，但沈阳的各大商业银行似乎没有鼓励贷款人提前还贷的意思。记者走访了多家银行，工作人员均表示，现在提前还贷的人数并没有任何特别的变化，银行方面也没有做出任何鼓励或者阻止贷款人提前还款的举动。

银行主动降低门槛

今年以来，央行频繁调息，再度加息的预期也一直存在，让贷款人的神经保持着高度紧张。

张先生介绍，一些银行设置了办理提前还款的门槛，比如提前还贷需要申请并且排期、收取一定比例的违约金、收取一定的手续费、还款金额起点必须在5万元以上，甚至还会要求还款时间没有达到一定期限就不能提前还贷。

但是，今年的银根紧缩政策使得银行开始悄悄降低了提前还贷的门槛。某国有银行负责房贷工作的赵女士介绍，该行的还款金额起点原本是5万元，现在这一限制已经松动，在最近她办理的提前还款当中，部分还款金额3万元、4万元的有很多。另外一家银行的王先生表示，该行现在还款时间只要满1年就可以申请提前还贷，而此前对这个时间点是有要求的。

提前还贷不一定划算

虽然银行方面鼓励提前还贷，但贷款人却不能只听一面之词。几位业内人士都表示，在提前还款的申请中，有相当一部分贷款人是享受了7折或者8折房贷利率优惠的，其实这部分贷款人完全没有必要提前还款。“其实房贷利率并不算高，更可况这部分贷款人还拿到了优惠，这种资金成本本来就很低，家庭无需省吃俭用为了省下这部分利息。”中国建设银行理财师彭渤表示，其实很多家庭提前还贷前并没有算好账，如果是资金宽裕而且没有其他理想投资渠道的家庭，用这笔钱来提前还贷还是比较划算的。目前有稳定的也较高的投资项目，在高于房贷利率的情况下，就没有必要提前还款。

另外，选择等额本息贷款，而且还款已经在中期甚至是后期的贷款人，没有必要考虑提前还贷。这种还款方式在前期归还的贷款中，利息的比例高于本金的比例。到了还款中后期，已经归还了大部分的利息，最后才是本金的支出。所以，此时选择提前还贷不会减少太多的利息支出。

相关阅读：房企与政策博弈加剧 中南建设12%高息委托借款 

（来源：证券日报）5月27日，中南建设发布委托借款公告：拟通过江苏银行南京河西支行(以下简称“江苏银行”)向金陵饭店股份有限公司(以下简称“金陵饭店”)借款2亿元，用于公司的经营资金周转，借款期限1年，年利率12%。

5月30日，方大证券地产分析师周伟接受《证券日报》记者采访时表示，随着货币政策持续紧缩，而房企其它融资渠道也受到不同程度的限制，开发商的资金链可以说日益紧绷。然而，在这一场“紧缩加时赛”当中，各路资金难以抵挡房地产行业高回报的诱惑，纷纷投身其中。

虽然有信托和民间资本的支持，房企与政策之间的博弈赛，也渐渐步入巅峰时刻——房价，最终是降还是不降？

短期借款成本12%

中南建设求助民间借贷？

“现在短期借款的综合成本基本上都在10%以上，”5月30日，一位在江浙地区从事担保工作的人员对《证券日报》记者表示，“一般来说，有抵押物且资质良好的企业短期贷款成本在9%-10%及以上，若是中小企业的话，短期贷款成本要按银行基准利率上浮100%”。

记者进一步了解到，所谓借贷的综合成本，是除去合同列明的贷款利率外，包括融资咨询费用在内的各项费用总和。而按照公布的6个月到1年期基准利率6.06%计算的话，中小企业贷的成本应该在12%以上。

“如果没有抵押物，或是贷款额度较小的话，贷款成本要更高”，事实上，上述担保行业人士表示，10%-12%的成本已经是“很低的了”。

中南建设的公告中显示，此次通过江苏银行向金陵饭店借款2亿元，借款期限为1年，年利率为12%。其中，中南建设的母公司中南房地产业有限公司以及爷爷公司中南控股集团有限公司为上述借款提供担保，同时其全资子公司南通中南新世界中心[消息价格户型点评]开发有限公司持有的两块商业用地作为贷款抵押。

“委托借款的全称是委托银行借款”，上述从事担保业人士指出，“在某种程度上，委托贷款具有民间资本借贷的性质”。至于银行参与其中，一方面是以这种形式，将借贷行为置于有关部门的监管之下，从而规避债权风险；另一方面，在政策放松时，最终债务人还可以和银行达成协议，利用银行借款将原来的委托贷款置换出来。

“在紧缩的货币政策下，委托贷款可以将民间资本引入到房地产行业当中，环节开发商的燃眉之急，又分享了一部分利润蛋糕”，上述人士指出，“但是这种借贷绝大多数都是短期借款，成本高且不够稳定”。

“降不降”将终结于“紧不紧”

从中南建设的报表上看来，其货币资金尚不能覆盖其短期借款。不过，5月30日，方大证券地产分析师周伟接受《证券日报》记者采访时表示，以高财务杠杆模式进行住宅开发，在中国并不奇怪，这种模式也使得开发商无需对财务成本考虑太多。反过来，由于房地产行业的高，各路资金也愿意投身其中。

不过，在紧缩的货币环境下，周伟表示对于楼市的前景“相对悲观”，在其看来，“政策或许在1-2年内都不会放松”。

5月27日，监管部门重申仍继续现行政策规定，暂缓受理房地产开发企业并购重组申请；而近期又有媒体报道，监管部门陆续给房地产信托余额和新增规模排名前20名的信托公司进行窗口指导，并特意强调以股权投资方式运用信托资金、实际上是融资类业务的信托条件。

“前一段时间，我们还可以说开发商的资金情况还不错”，周伟表示，但如果成交量持续清淡下去，再加上一系列的利空消息，开发商对资金的需求或许会促使市场发生一些变化。

据有关媒体报道，工商联房地产商会会长聂梅生公开表示，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。并表示，从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。