[摘要] 随着楼市调控的深入，土地市场也出现明显降温。中原（中国）地产研究中心监测的土地市场情况显示，4月15个城市居住用地供应435公顷，环比、同比均出现较大幅度下降；土地成交溢价率持续下滑，4月一线城市居住用地溢价率环比下跌15%。
土地市场降温 一线城市地价回落
（来源：上海证券报）随着楼市调控的深入，土地市场也出现明显降温。中原（中国）地产研究中心监测的土地市场情况显示，4月15个城市居住用地供应435公顷，环比、同比均出现较大幅度下降；土地成交溢价率持续下滑，4月一线城市居住用地溢价率环比下跌15%。
土地市场的由热转冷从溢价水平可见一斑。4月京沪广深四大一线城市居住用地溢价率6%，较上月再下滑15个百分点；二线城市溢价率65%，其中天津、重庆、长沙分别上涨70%、93%、131%，区域内地块稀缺是上述3个城市出现高溢价的原因之一。
从地价水平来看，4月一线城市居住用地地价4012元/平方米，环比下跌18%，近2个月持续下跌；二线城市地价2276元/平方米，环比微涨3%，近2个月平稳回落。
从链家地产市场研究部统计数据也可看出一线城市土地市场明显遇冷的趋势。今年前4个月，北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%、55%。同期上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。而深圳今年以来商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74万平方米，土地出让金收入13.9亿元，同比减少31%。杭州方面，前4个月杭州共出让地块28幅，成交总额123.31亿元，下降幅度约30%。
中原地产研究中心分析师季峰认为，优质地块稀缺是近2个月居住用地地价下行的主要原因。从目前市场反应来看，区位具备优势的地块成交较为活跃，主流开发商购地资金或仍有储备，因此优质居住用地一旦投放市场仍有可能出现地价飙高的可能性。
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（来源：上海证券报）“在目前的政策氛围下，企业最主要的任务是保持稳健，走一步看一步。”一向比较低调、很少公开发表对市场观点的碧桂园集团董事会主席杨国强近日向上海证券报记者表示。
5月15日，碧桂园今年的重头项目南京凤凰城开盘，现场气氛热烈，据开发商介绍说当天涌入售楼处的达2万人次，在一定程度上反映出在刚性需求支撑下，低价楼盘仍受到市场追捧。
“S122省道开通后，南京市中心到碧桂园凤凰城的是20，而该楼盘的单价比南京市区同类楼盘低一半以上，买一套自己住或者投资都是可以的。”南京市民冯先生告诉记者，他在5月14日参与认筹，排号为125号，而到15日开盘当天，认筹人数已 过3000人。根据销售人员的介绍，购房者需要交纳1万元认筹金才能参与选房，如果没有选到合适的房源，认筹金在15至45个工作日内可退回。
5月15日恰逢周末，当天的气温高达30摄氏度，但仍有大量购房者冒着高温前往碧桂园凤凰城，吸引他们的主要是开发商开出的较低价格。在南京市区商品房价格动辄达到1万至2万元/平方米的情况下，碧桂园凤凰城开出的价格是均价5000元/平方米，记者在现场看到的折后价为4057元/平方米。这种价位显然很有吸引力。而根据有关人士介绍，碧桂园在数月前曾准备将销售均价定为近8000元/平方米，但在充分考察和评估了楼市调控政策等方面因素后，碧桂园最终选择了低价促销。
一位在房地产业从业多年的人士介绍，目前推动开发商降价的动力并非资金压力，而是未来调控政策可能加码的忧虑。除了限购、限价等政策外，近来有关部门就房地产市场各环节出台的规范性细明显增多，调控力度逐步加大。“一房一价要雷打不动地执行，开发商随意调整价格的空间已经不存在。广东一些地方甚至硬性要求单一楼盘销售价格3个月内涨幅不得超过5%。这些做法都是此前历次调控中不曾见到的。未来还可能有更多政策出台，在此背景下，开发商坚守价格其实没有意义。”上述人士称。
根据记者了解，他所称的“硬性要求单一楼盘销售价格3个月内涨幅不得超过5%”的做法出现在广东增城，这直接导致当地房价在5月前10天下降20%左右，部分楼盘甚至出现近40%的跌幅。而从来看，上周多地楼市出现标杆房企大幅降价，降价楼盘几乎无一不受到市场热捧，这也反映出刚性需求仍较强劲。
“降价楼盘的热销不会令房企盲目乐观。开发商的集体判断是，总体来说，今年房价可能出现‘跌两个月、涨一个月、再跌两个月’这种情况。市场不会好到哪里去，在这种情况下，快速降价回款将是明智房企的选择。”某销售总监表示。
对政策风险的充分认识已经令众多房企看空楼市。SOHO中国董事长潘石屹日前表示，为了让房价出现实质性下降，有关部门可能继续收紧按揭贷款，甚至可能打出停止按揭贷款这张“底牌”。“给保障性住房提供按揭贷款，商品房一律不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来。”潘石屹称。在他看来，促使价格真正回落的关键是要调整供应量和需求量，但现在商品房供给不足问题反而没有得到根本解决。在这种情况下，收紧按揭可能是限制需求的办法。
房企化解政策风险的另一个做法是积极转型。一向以开发低密度住宅著称的碧桂园今年也首次提出，要向高层公寓等高容积率的住宅类型转型。公司将充分利用土地资源，建设中小户型普通商品房。“这一方面是响应政策导向，另一方面也有助于公司提高总水平，化解净利率下降带来的压力。”一位接近碧桂园的人士称。
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