[摘要] 元旦小长假一过，应该到了银行重定住房的按揭贷款利率的阶段。
元旦小长假一过，应该到了银行重定住房的按揭贷款利率的阶段。
2010年国十条出台之后，央行又出台了275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动。可以看出，近几个月来，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制投机炒作，不仅调整了个人住房信贷政策，而且通过加息让货币政策转向，即由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策。不过令人遗憾的是，目前已进入2011年了，个人房贷利率仍无全面调整的迹象。
在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如套住房的首付比例提高，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定的条款可对个人房贷未偿还部分的利率重新定价，让其利率逐渐回归到常态水平（目前至少低200个基点）。但是，目前还没有看到有商业银行在着手该工作。
去年年底央行的两次加息，其巧妙不仅在于一般意义上的收紧整个银行体系信贷规模，更重要的是从价格机制上抑制了商行信贷扩张的冲动。我们可以看到，这央行两次的加息采取了存贷款利率上调不对称的方式。即中长期的存款利率上调幅度远大于中长期的贷款利率上调幅度。
比如，3年期和5年期存款的利率分别由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分别上涨了0.82%和0.95%，上涨幅度分别为24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的贷款利率则分别由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上涨了0.46%，上涨幅度为8%左右。按照已有的利率水平，在两次加息之前，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.158%，而当时的银行5年期存款利率仅为3.60%，因此商业银行的个人按揭7折优惠贷款仍然是有利可图的。但是两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，在现在的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款都得亏损。在这种情况下，商业银行希望增加个人住房按揭贷款进行过度的信贷扩张来增加其业绩根本就不可能，还得补贴给借款人。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，还不足商业银行管理成本。在这种情况下，商业银行对个人按揭贷款的规模扩张的冲动有可能会全面的收缩。
但是，目前国内商业银行对个人按揭贷款的冲动仍十分强烈，再加上银行信贷人员的既得利益（不少银行信贷人员或其亲友本身就是住房投机炒作主力军成员），国十条在各地存在很大的阻力。不少商业银行都在试图冲破国十条差异化的信贷政策的限制。
正因为不少与商业银行关系密切的人是国内住房市场炒作主力，在央行的个人住房按揭贷款发生变化之后，不少商业银行可能采取规避国十条差异化的信贷政策。
按照当前的贷款合同的规则，绝大多数都应一年一次地重定贷款利率，比如2009年1月时，就是按照新的信贷政策让所有住房按揭贷款利率全面下降的。同理，在进入2011年1月后，2010年以前的个人住房按揭贷款利率也要根据新的信贷政策精神全面重定，利率将快速上升。在这种情况下，不仅会对住房市场投机炒作打击严重，也会由此改变房地产的预期。
现在，就看国内商业银行如何行动了，如果商行不根据新的信贷政策精神调整按揭贷款利率，那房地产市场投机炒作仍会继续；如果商行真正行动，房地产市场价格的回调或有可能。
进入2011年，房贷利率要调整了。面对新利率，市民各种问题纷至沓来，月供要增加多少?利率折扣还有没有?是否应该提前还款?为此，商报记者采访了多家银行的理财师，银行理财师提醒：贷款人应提前了解自己月供增加情况，在扣款目前足额存入款项，避免因扣款不足而导致还款记录。另外，今年1月份还款的月供实行“分段计息”，市民可要算清楚了。
提醒一：折扣利率照样有
记者带着市民的疑问采访了多家银行的理财师。不少银行均表示，对于原先享受了折扣优惠的老房贷，目前并没有接到总行要调整折扣系数的通知.因此市民可以放心，继续享受折扣利率。
据了解，老房贷又称存量房贷，是指新政策实施前已放贷的住房贷款，老房贷的利率折扣优惠还能继续，对许多贷款人来说，也就意味着利率暂时还不会太高，每月增加的还款额也有限，这无疑是个利好。
“大家可以查看下自己的贷款合同是如何规定的，一般来说，大多数合同都表明房贷利率将会参照央行的基准利率变化而相应变动，但折扣系数则是不变动的，因此只要贷款银行没有接到总行关于调整折扣系数的通知，那么市民就可以继续享受这个折扣，直到还完贷款。”不过理财师提醒，由于各家银行规定不尽相同，具体细节问题，市民亲自咨询相关银行。
提醒二：月供别忘多交钱
许多市民一般使用关联银行卡还住房贷款，通常在需要还贷时，才往银行卡内存入相应金额的钱，理财师提醒，在经历了2010年两次加息后，市民可要多往账户里存点钱，避免出现少还款的情况。
据了解，经过两次加息后。五年期以上贷款利率从5.94%升至6.40%。打7折的贷款利率将调至4.48%，打8.5折的调至5.44%，上浮1.1倍的执行7.04%贷款利率。以50万元贷款总额、贷款期限20年、等额本息还款法计算，今年起这三种情况每月将分别多还86元、109元、149元。
专家表示，一般来说，遇利率调整，银行会对房贷客户有所提醒，需要还房贷的市民，也可以联系自己的贷款银行或者相应的理财师，弄清房贷数额增加的时间节点及加息后的月供额，及时调整还款额度。
同时，现在商业银行官方网站和房产专业网站都有房贷还款的计算工具，市民可以自己填人数字进行计算，估算一下新还款额度。需要提醒市民注意的是，计算还款额，不能按原贷款的额度和期限来计算，要按照实际剩余贷款本金的额度和实际剩余贷款期限来计算新的还款额，也就是说，贷款总额要扣除已经还清的本金部分，而还款期限也要减去已经还款的时间。相关数据，市民可以通过网银等银行工具查询到。
提醒三：1月份月供“分段计息”
中信银行理财师李洁璎告诉记者，在2010年12月16日到2010年12月31目这16天里，还款利息按照加息前的利率计算，2011年1月1日到2011年1月15日这15天，还款利息按照加息后的利率计算。因此，今年1月份的还款额比去年12月份要高，但低于今年2月份，到了今年2月所扣的月供款才是全部按新利率计算的标准月供。当然，房贷族们也可以参考今年2月的还款额来还房贷。
提醒四：还款不足会影响信用记录
如今商业银行等金融机构在判断一个人的信用状况时，着重考察的是这个人的信贷交易情况。因此，银行人士提醒，如果市民忘记了在贷款账户多存点钱，而仍然按照以往的月供额还款，那么就有可能造成欠息，出现的情况。一旦出现欠息，则会在市民的个人征信记录上留下负面记录，进而影响到再次贷款和信用卡的办理。
银行理财师则提醒房贷客户，宁可在房贷账户上多存人几百元，也要避免出现因为银行扣款不足而产生不良记录的情况。“信用记录对于市民来说将是可能影响其一生的重要记录，在还款时，差几毛都会造成欠息预期，给自己的信用记录留下‘污点’，因此，如果市民对于自己的还款额不能那么有确定，还是多存个几百元比较保险。”
提醒五：要不要提前还贷因人而异
随着央行的两次加息，也有不少市民开始考虑趁着15日的还款日未到，提前还贷减少利息支出。对此专家提醒，提前还房贷，要认真算清楚，并非人人适合提前还。
一家银行房贷部的负责人介绍，对于之前拿到七折优惠利率的客户来说，综合算下来，两次加息后的真正贷款利率为4.48%，这个利率在目前信贷收紧、贷款越来越难的环境下，还是相当“合算”的，加息对这部分市民的影响并不是很大。因此这部分市民可以考虑慢点还款。“一旦市民需要再次贷款，那么在目前的楼市政策下，不但不可能再次获得7折的优惠利率，而且还要按照二次贷款上浮10%左右的。利率，因此，享受7折的市民在提前还款前可要细思量了。”
对于选择等额本金还款法还款的市民来说，如果是处于还款初期的借款人，没有合适的投资渠道，可以考虑提前还贷。因为等额本息还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款是划算的;但对还款期已过1/3的市民，提前还房贷意义不大。因为此类还款方式到最后几年，所剩利息较少，每月所还金额主要是本金。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息。再选择提前还贷的话，偿还的更多的是本金，不能有效地节省利息支出。
有专家表示，在目前的高CPI情况下，贷款实际上是有效抵御通货膨胀的一个手段。目前来看，利息的增加实际上是小于CPI的增长的，“因此对于那些收入稳定但缺乏投资渠道，只是将资金存放在银行的买房人来说，手上有闲钱可选择提前还贷。但如果有较好的抗通胀理财产品或其他投资渠道，提前还贷并不是选择。”
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