易宪容:房贷重新定价时机已到 还款账户多存点

房天下综合整理  2011-01-04 10:07

[摘要] 元旦小长假一过，应该到了银行重定住房的按揭贷款利率的阶段。

元旦小长假一过，应该到了银行重定住房的按揭贷款利率的阶段。

2008年底及2009年初，根据国务院的131号文件及央行的302号文件，个人住房按揭贷款利率全面下调（尽管文件要求各商业银行对第二套以上的住房按风险自主定价，但是各行基本上是按利率下限定价）。由于2009年既没调整信贷政策，也没调整基准利率，过度的住房信贷的优惠政策持续了两年多。

2010年国十条出台之后，央行又出台了275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动。可以看出，近几个月来，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制投机炒作，不仅调整了个人住房信贷政策，而且通过加息让货币政策转向，即由适度宽松的货币政策转向稳健的货币政策。不过令人遗憾的是，目前已进入2011年了，个人房贷利率仍无全面调整的迹象。

在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套及以上的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如套住房的首付比例提高，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定的条款可对个人房贷未偿还部分的利率重新定价，让其利率逐渐回归到常态水平（目前至少低200个基点）。但是，目前还没有看到有商业银行在着手该工作。

去年年底央行的两次加息，其巧妙不仅在于一般意义上的收紧整个银行体系信贷规模，更重要的是从价格机制上抑制了商行信贷扩张的冲动。我们可以看到，这央行两次的加息采取了存贷款利率上调不对称的方式。即中长期的存款利率上调幅度远大于中长期的贷款利率上调幅度。

比如，3年期和5年期存款的利率分别由3.33%和3.60%上升到4.15%和4.55%，分别上涨了0.82%和0.95%，上涨幅度分别为24.6%和26.4%。而3-5年期和5年期以上的贷款利率则分别由5.76%和5.94%上升到6.22%和6.40%，利率都上涨了0.46%，上涨幅度为8%左右。按照已有的利率水平，在两次加息之前，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.158%，而当时的银行5年期存款利率仅为3.60%，因此商业银行的个人按揭7折优惠贷款仍然是有利可图的。但是两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果为7折优惠其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，在现在的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款都得亏损。在这种情况下，商业银行希望增加个人住房按揭贷款进行过度的信贷扩张来增加其业绩根本就不可能，还得补贴给借款人。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，还不足商业银行管理成本。在这种情况下，商业银行对个人按揭贷款的规模扩张的冲动有可能会全面的收缩。

但是，目前国内商业银行对个人按揭贷款的冲动仍十分强烈，再加上银行信贷人员的既得利益（不少银行信贷人员或其亲友本身就是住房投机炒作主力军成员），国十条在各地存在很大的阻力。不少商业银行都在试图冲破国十条差异化的信贷政策的限制。

正因为不少与商业银行关系密切的人是国内住房市场炒作主力，在央行的个人住房按揭贷款发生变化之后，不少商业银行可能采取规避国十条差异化的信贷政策。

按照当前的贷款合同的规则，绝大多数都应一年一次地重定贷款利率，比如2009年1月时，就是按照新的信贷政策让所有住房按揭贷款利率全面下降的。同理，在进入2011年1月后，2010年以前的个人住房按揭贷款利率也要根据新的信贷政策精神全面重定，利率将快速上升。在这种情况下，不仅会对住房市场投机炒作打击严重，也会由此改变房地产的预期。

现在，就看国内商业银行如何行动了，如果商行不根据新的信贷政策精神调整按揭贷款利率，那房地产市场投机炒作仍会继续；如果商行真正行动，房地产市场价格的回调或有可能。