（来源：羊城晚报）房地产企业的信贷风险一直是监管部门高度关注的“雷区”，据悉，由于对银行今年多次上报的压力测试结果持保留态度，中国银监会近期亲自摸底调查60家大型房地产企业集团，发现18家平均资产负债率超过70%；房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元。银监会就此发出警示，要求银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%，等于设置了房企贷款的“天花板”。
11月9日，有银行人士向羊城晚报记者证实了该消息，表示近期银监会确有核查动作，并在酝酿新一轮的压力测试方案。
房企负债率普遍高企是此次“摸底”反映出的一个重要问题。据有关消息，按照银监会的调查，60家房企中近三成企业的资产负债率超过了70%，其中又有64家成员企业的资产负债率甚至超过了90%。就连资金实力雄厚的龙头企业负债率都居高不下。譬如从地产行业三季报来看，万科的负债率由二季度末的69.83%上升至73.75%；保利地产为78.91%，绿城中国更是高达158.8%。
银行人士称，虽然地产行业采用的是高负债率运营模式，但鉴于其除了自有资金外主要融资渠道仍是银行，因此如此高的负债率积聚了较大信贷风险，的确值得关注。尤其是在当前楼市调控政策密集、房价运行前景难以预测的情况下，更需高度关注。
大型房企多头授信严重
根据银监会的调查数据，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等现象较为突出。譬如在上述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在五家以上法人银行获得授信的有90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
而且，大型房企由于内部关联结构较为复杂，下属有多个子公司。像60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，给贷款在公司内部腾挪提供了机会。因此，监管机构要求银行严密审查企业的关联交易，严防信贷资金转移和挪用，并防止通过关联交易抽逃资本，严格控制贷款关联担保，禁止互保。同时提出新要求：对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。
“这等于给了一家集团一个总贷款的上限，对防止关联交易和集团风险从总量上进行额度控制，卡得较死。”一家股份制银行相关负责人表示，此规定也对银行的监控和审核开发贷提出更高要求。
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银行收紧开发贷
据羊城晚报记者了解，今年9月份楼市二次调控前，银行系统的房地产开发贷款可谓暴增。来自广州人行的数据显示，上半年广东信贷的四成给了房地产贷款(包括开发贷款和购房贷款)，到9月末房地产开发贷款更出现井喷。三季度的后两个月，全省人民币房地产开发贷款分别增加84亿元和93亿元，占前三季度增加额224亿元的79%。
“目前各行对房地产贷款都控得很严，很多贷款申请都较难获批。年底额度也比较紧，只能是‘优中选优’。”一家国有银行信贷部门人士称。在多家银行的三季报发布会上，银行高层都纷纷表示将谨慎对待房地产开发贷，会把更多的额度和力度放在中小企业贷款和中间业务、理财业务等的开展上。
知名房企集团负债率骤升 互保贷款超1417亿
一份调研报告的出炉使得房地产企业的开发贷款再次引发业界关注。
消息人士透露，监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%；此外，房企集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。
负债率大幅提升说明房地产企业的资金链越发吃紧，而多头授信将会加剧行业内的系统性风险。不过消息人士透露，针对问题，目前监管机构已经要求银行对集团实行并表授信管理，集团贷款总额不得超过在建工程的50%，并且严控贷款关联担保，禁止互保。
“不排除今年4季度到明年一季度，会有部分中小开发商的资金链断裂，这将大大加速房地产行业的市场整合，而商业银行需要对可能的信贷质量下滑做好资产保全。”上述人士指出。
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三大风险隐患待解
在银监会稍早召开的第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康重点强调各银行业金融机构要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。
报告显示，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已 过90%。
三季度大型房企集团出现了资产负债率骤升的情况，这和此前公布的房地产企业三季报数据颇为一致。中报显示，112家上市房企有超过80家上市房企资产负债率高达50%以上，有60家上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。而到了三季度，万科、保利、绿城中国的负债率均超过了70%，其中绿城的负债率更是高达令人“咋舌”的158.8%。
相关学者指出，房地产业是个资金密集型行业，因此财务杠杆通常比较高，一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比较过度的话，这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。
从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比约为3成左右，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门的判断是，随着房地产市场进入“震荡期”及贷款陆续到期，房地产贷款现象可能有所增多。
有关人士指出，现在商业银行对房企的新增授信处于“停滞”，如果企业杠杆率较高以及后续资金无法有效补充，企业短期流动资金紧张，这将对银行的风险管理提出严峻的考验，不排除未来银行房企贷款的不良会出现一定程度的反弹。
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